广州楼市:楼盘投资置换方向错了,再怎么努力也是白搭

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提问：你好广叔，2016年老公用他姐姐的名字买了时代春树里A区92方的房子，自住，现在贷款还有120W商贷，月供6千，家庭名下无其他房产，现在我的小孩差不多一岁，考虑将来小孩读书，想做一下规划。

方案1、如果把房子买卖方式过户到我名下，找过中介，大概需要10W的税费+手续费，过户之后转公积金60W+商贷140W，月供大概1.1W，手上大概还能有60W，再凑一些还能再买一套投资。2、把这套卖掉大概有280W，之后3成首付再买一套4房的改善居住+学位，如果有余钱还能再买一套纯投资。

问题：现在我们手上只有15W，可承受的月供2-2.2W，请问2个方案哪个更值？两个方案的楼盘请推荐一下？或者有没其他更优方案？

回答：你好。建议考虑方案2。既能很好的利用好杠杆，又能置换到更好的楼盘。投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，现在科学城上班，珠江嘉园有一套房子，出手能回160左右，由于现在二胎，考虑换科学城或老黄埔有学位的新房或次新的房子，能给点建议吗？

回答：你好。珠江嘉园没地铁，环境和配套都不好。广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔如何看番禺广场片区的投资价值？

回答：番禺广场，南部的地铁枢纽，特别是未来的18号线南北大动脉带来的巨大增量，增幅可期。

提问：你好 广叔 南沙湾星河山海湾怎么样？

回答：你好。星河山海湾近地铁南沙港站，景观不错，主要缺点是配套不足，适合中长期投资，还有潜力。

提问：广叔好，我们的情况是这样，手头110万资金，想在广州购置一套房主要是让小孩上到好点的学校再兼顾一下投资，最近纠结了很久了，目前对知识城万科幸福誉一二期的二手房比较感兴趣，朋友都建议买科学城好，第一套房首选哪里比较合适，请给我建议一下。

回答：你好。有房票当然首选科学城啊！知识城这个概念比科学城差远了，地理位置也偏，发展比科学城要慢。可参考：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，我们家庭2套房名额已用完，目前想用母亲的名额买，母亲21年1月满55岁可随我入户广州，届时会有4成房票(老家有过贷款已结清)。到明年1月有240万现金，我和我老公家庭年收入税后在140w左右，我们月流水在税后6.5w左右，现有180万贷款，月贷款压力1w，在珠江新城上班，想买一套天河或者琶洲的650w左右的房子(关于650w房子的目标得出是因为考虑到接力贷银行可能只给放15年，月供压力会比30年大一倍，如果银行可以给20年或者25年，目标可以升高)。

我们对这个房子有居住和保值需求，无学位需求，希望有3房，考虑天河和琶洲，希望请您推荐，谢谢。

回答：你好，你是哪里找的接力贷，接力贷的首付成数是以老人资格为准，可能做不到四成，或者要五成，但是年限这个绝对是以接力人(年轻人）为延长的。你们如果还是40岁以下，基本可以做到30年期限，这个长期性贷款才是接力贷的真髓，其他的还是以老人年纪作为贷款期限的，都是假的接力贷。

你们收入不错，目前月供只要1/6，占比很低，不足挂齿。240w的现金，四成去考虑一套650w的房子，明显也是加大了首付比例了，也有杠杆意识。无学位需求，可以把目光远离天河北、华景、珠城一带，放在车陂往东，琶洲往西等都是可以接受的。具体投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，新人首问，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。 备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。问题：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。 可以参考板块周边的次新盘的价格。

提问：你好广叔，广州户口，无房无贷，打算买二手房自住为主，预算在200万左右，想先买二室，将来结婚了再考虑置换三室，想找地铁站附近的房子出行方便，能否推荐一些生活配套较好，性价比较高的二手楼盘，目前在看的是洛溪附近的洛涛南居，洛湖居，南浦的广州碧桂园丽江花园。

回答：你好，首先要考虑通勤距离，不要买太远的。洛涛南居、洛湖居低总价，适合上车，就是楼龄较老，而且还是步梯房。碧桂园丽江花园，离地铁不近也有一定楼龄。

提问：广叔好，请问总预算1100万，关注5年内投资的成长性，东逸花园锦逸3房，骏景花园东御苑4房，新城海滨花园小3房该如何选呢？能否从楼盘所在板块走势及三五年内各楼盘接盘侠群体分析分析哪个值得入手？

回答：你好，首先在3者之中，骏景花园肯定是排在最后，因为是超豪宅了，你知道东御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市场下流动性如何吗？2018-2019年平均每年5-6套成交，在锦逸和新城海滨相比其实锦逸的产品是占优势，但海滨花园位置太好了，推荐优选新城海滨。

提问：你好广叔，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样，看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区。感觉南油片区涨得比较慢。不知道是否合适。我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。不知道是否合适？这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？

回答：你好，中熙君南山还不错，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位 关注度高，离前海近。 比宝能城好房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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