东莞楼市:乱买房投错了方向,再怎么努力都是个穷人

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提问：广叔，您好！新人首问：目前在东莞生活，在东坑皇家公馆一套100平的3房自住，广州海珠区富里尚溢局一套77平的2房在出租。都无贷款。有300子弹想投资东莞，（广州没有房票）1，看了松山湖保利红珊瑚107平3房，东南向，中层。价位650万。感觉价位很高了，很纠结。2，翠珑湾3期（寮步地段）95平390万。3，南城的恒大御湖93平410万，请广帮忙分析一下如何选择比较好？或者广叔有更好的推荐？感谢！

回答：你好。东坑皇家公馆，东坑核心地段，可继续持有；富力尚溢局，10号线在建，还有利好；

1、保利红珊瑚各方面都不错，目前价格看确实是高了点，短期看横的可能也较大，不过如果是中长期投资，我认为也是可以入的。

2、翠珑湾3期在华为基地旁边，位于寮步，属于外溢片区，由于周围都是企业较多，配套和交通方面还有所欠缺。

3、恒大御湖位于南城车站，大花园社区，小区环境一流，近地铁，有南城CBD的辐射利好；详见内部分享。

提问：广叔你好，请问投资+自住的话东城的峰景8号大平层对比鹏瑞的大平层哪个更有价值

回答：你好。御景湾8号主要是景观好，靠近高尔夫，配套方面略欠缺；鹏瑞周围环境就相对一般，但地段价值到，有南城CBD辐射；所以看个人情况吧，自住改善选择前者，投资回报率大选择后者。

提问：广叔你好，东莞南城石竹新花园和恒大御景花园哪个投资价值更高，石竹新花园楼龄18年了，均价3.4万，恒大御景房龄5年，均价3.9万

回答：石竹新花园地段价值大，论小区品质和环境恒大御景胜出。短期可以考虑3-5年可考虑前者，中长期考虑后者。

提问：您好广叔，本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下， 1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。 2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听广叔建议。

回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。 1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。 2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。 3.说说适合你的几种方案： A.70万首付买240万总价的房子（适当高平）单价5万左右45-50平米一房或者小两（买罗湖 笋岗 蔡屋围片区，福田梅林 皇岗片区，龙华中心区）投资打法 B.70万首付买龙岗280万总价房子（高平）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁口，自住打法

提问：你好广叔，我在海珠和荔湾有两套小户型，今年的价格不但没涨，还因为疫情期间有其他业主降价甩卖，导致价格降了一些。小孩刚一岁，想卖掉两套房去天河北置换带龙口西小学学位的三房，预算最多能支持900万总价。周末再去看房，价格已经涨疯了，而且三房的放盘极少。我是降价把两套房快速卖掉置换到天河北，还是等明年再看看行情?

回答：你好，首先一些小户型这种因为只具备一些居住属性。并没有强大的学位支撑的话，他是有点尴尬的。强学位的话，一般来说天河越秀为准。这一波本来就是以改善为主的向上需求。你现在应该是完全没有名额的对吧，那也只能卖掉再买了。卖的话看你的小区的抛售量怎么样，如果是炒家货比较多的，你看他能不能撑起来一些的装修溢价。尽量把你两个小户型卖的好一点的价钱。

提问：你好广叔，预算400左右，想买天河地铁小三房自住，珠江新城附近上班。阳光假日（预算勉强能够一够80南向小三房，就是面积有点小）、天朗明居、中海康城这三哪个比较值得推荐呢？后两个楼龄都比较老，会不会大概率站岗呀。

回答：你好，你说的这一套是阳光假日园C-D区的，南向望天朗明居N区，7楼、10楼，这两套房中的其中一套 400万左右，想自住舒服一点：阳光假日园、中海康城；想投资属性多一点：中海康城 、天朗明居

提问：您好广叔，上次你提议卖掉西乡乐园小区，但是隔壁的龙珠花园正在搞棚改，我们这个花园靠近107国道，据说107国道要扩容，所以这个乐园有希望旧改，但不知等到什么时候？所以你还是建议不要等无可靠的拆迁？还有我想卖掉龙岗的振业天峦在换一套宝中的学位房，我想买海雅缤纷城上面的房子，不知可否？或者有宝中学位有升值空间的房子推荐？（不自住，考虑学位和升值，目前现金300万）

回答：你好，关于棚改问题，我也没有内部消息，如果有规划局的内部朋友，可以侧面打听下。 我的建议是短期内没有拆迁消息，就出手置换，入手一套8折笋，可以弥补拆迁损失。 海雅缤纷城宝中学位不错，但是需要看具体价格，最近也涨了不少，依然更推荐带花园的大社区。

提问：你好广叔，我想咨询一下南海玫瑰花园，投资+自住，3-5年后置换是否合适？主要有几点：1.这个小区比旁边的小区，2房要贵100多万，就隔条马路，同样的位置，离地铁也远。主要就是有海景，能吸引后面足够的人来这个小区接盘吗？2.听中介说，2房去年年底就买850万，现在有个低楼层的也是850万，不知道是不是横盘几个月了？3.不知道附近规划还有没有能升值的利好？3-5年后，这个小区的2房升值怎么样？流动性怎么样？容不容易转手呢？感谢广叔的耐心解答

回答：你好，南海玫瑰花园在蛇口也属于一线海景豪宅了。主打的是海景景观，有育才太子湾，卖的是稀缺的海景资源。保值增值和转手都没问题，自住喜欢可以买。如果想要升值更高一些，建议到前海南看看。

提问：您好广叔，我想问下临深的东莞和惠州可以买吗？我有朋友在东莞买的，这些片区的房子涨的也很快的。现在有粤港澳大湾区的定位，我想知道未来发展怎么样呢？

回答：你好，以前全国的房价在普涨，三四五线城市都在涨，你看到其他城市也会是这种现象。尤其是三四五线的主要推动力是棚改和拆迁。所有有房子的人都沾到了资产上涨的“便宜”。但是未来这种现象不会有了，全国的人均住房面积其实是过剩的，未来年轻人在哪里财富集中在哪里。临深片区确实也有深圳的购买力外溢，但是未来这种外溢乏力，能在深圳买更好。

提问：你好广叔，我想请教三个问题 1，如果我们现在买进尚峰的三房 五年后用华浩源74平的三房换深中学位。尚峰自住 华浩源能赶得上鹏公馆的25平单间涨幅吗？2，深中的25平单间 395万 月供8000 可以收租金3600/月 九年后才用学位 这么长的持有时间有风险不 涨幅能不能涨过利息 还是您有没有更好的建议。3，就我们现在一个在坂田上班 一个在罗湖上班 未来可以考虑全部去南山 宝安 上班。九年后小孩用初中 手头350万 月供一万 首期五成 您有什么更好的方案推荐吗？

回答：你好。1、鹏公馆主要是深中的溢价，学区房；华浩源，刚需上车盘；两者没有可比性。鹏公馆如果学区政策变化，成绩下滑，房价也会跟着下降。鹏公馆小户型供应量大，缺少竞争力，我认为不怎么值钱。2、离用学位还有很久，不建议现在买，风险比较大。

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