东莞楼市:乱买房投错了方向,再怎么努力都是个穷人
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提问:广叔,您好!新人首问:目前在东莞生活,在东坑皇家公馆一套100平的3房自住,广州海珠区富里尚溢局一套77平的2房在出租。都无贷款。有300子弹想投资东莞,(广州没有房票)1,看了松山湖保利红珊瑚107平3房,东南向,中层。价位650万。感觉价位很高了,很纠结。2,翠珑湾3期(寮步地段)95平390万。3,南城的恒大御湖93平410万,请广帮忙分析一下如何选择比较好?或者广叔有更好的推荐?感谢!
回答:你好。东坑皇家公馆,东坑核心地段,可继续持有;富力尚溢局,10号线在建,还有利好;
1、保利红珊瑚各方面都不错,目前价格看确实是高了点,短期看横的可能也较大,不过如果是中长期投资,我认为也是可以入的。
2、翠珑湾3期在华为基地旁边,位于寮步,属于外溢片区,由于周围都是企业较多,配套和交通方面还有所欠缺。
3、恒大御湖位于南城车站,大花园社区,小区环境一流,近地铁,有南城CBD的辐射利好;详见内部分享。
提问:广叔你好,请问投资+自住的话东城的峰景8号大平层对比鹏瑞的大平层哪个更有价值
回答:你好。御景湾8号主要是景观好,靠近高尔夫,配套方面略欠缺;鹏瑞周围环境就相对一般,但地段价值到,有南城CBD辐射;所以看个人情况吧,自住改善选择前者,投资回报率大选择后者。
提问:广叔你好,东莞南城石竹新花园和恒大御景花园哪个投资价值更高,石竹新花园楼龄18年了,均价3.4万,恒大御景房龄5年,均价3.9万
回答:石竹新花园地段价值大,论小区品质和环境恒大御景胜出。短期可以考虑3-5年可考虑前者,中长期考虑后者。
提问:您好广叔,本人34,已在深圳定居,目前只有子弹70,考虑购买深圳小产权房,目前我物色了两套小产权如下, 1松岗芙蓉立交附近,大产权房50年,距离地铁比较远,单价1.3万,可返租金三年,可签5年130%回购协议,已经有人入住,是深圳未来东部发展辐射地区。 2龙岗科技工业区附近,大产权房50年,距离在建地铁很近,单价1.9万,预计今年8月完工,距离福田市区近。如果不考虑风险,我倾向于第二套,因为距离地铁近。但考虑风险,这两个小产权都是有大红本的(感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些),50年的工业用地剩余40年,签使用权和收益分配协议公证,存在到期后风险,听听广叔建议。
回答:你好,子弹70,其实建议你买商品房。 1.永远不要对小产权抱有任何幻想,小产权不能落户,不能上学,没有杠杆,涨幅非常弱,除非你有靠谱的拆迁内部消息,不然还不如租房住。 小产权会随着市场涨,维持在同地段商品房约三分之一的价格,不能贷款,没有投资价值,除非你纯自住;有黑科技,可以提前拿下能转正的房等拆迁,普通人玩不了。 2.也不要对公寓有幻想,交易税费极高,政策暂时不允许公寓转正。 3.说说适合你的几种方案: A.70万首付买240万总价的房子(适当高平)单价5万左右45-50平米一房或者小两(买罗湖 笋岗 蔡屋围片区,福田梅林 皇岗片区,龙华中心区)投资打法 B.70万首付买龙岗280万总价房子(高平)单价3.5万左右80平米买三房(龙城广场片区)最好有地铁口,自住打法
提问:你好广叔,我在海珠和荔湾有两套小户型,今年的价格不但没涨,还因为疫情期间有其他业主降价甩卖,导致价格降了一些。小孩刚一岁,想卖掉两套房去天河北置换带龙口西小学学位的三房,预算最多能支持900万总价。周末再去看房,价格已经涨疯了,而且三房的放盘极少。我是降价把两套房快速卖掉置换到天河北,还是等明年再看看行情?
回答:你好,首先一些小户型这种因为只具备一些居住属性。并没有强大的学位支撑的话,他是有点尴尬的。强学位的话,一般来说天河越秀为准。这一波本来就是以改善为主的向上需求。你现在应该是完全没有名额的对吧,那也只能卖掉再买了。卖的话看你的小区的抛售量怎么样,如果是炒家货比较多的,你看他能不能撑起来一些的装修溢价。尽量把你两个小户型卖的好一点的价钱。
提问:你好广叔,预算400左右,想买天河地铁小三房自住,珠江新城附近上班。阳光假日(预算勉强能够一够80南向小三房,就是面积有点小)、天朗明居、中海康城这三哪个比较值得推荐呢?后两个楼龄都比较老,会不会大概率站岗呀。
回答:你好,你说的这一套是阳光假日园C-D区的,南向望天朗明居N区,7楼、10楼,这两套房中的其中一套 400万左右,想自住舒服一点:阳光假日园、中海康城;想投资属性多一点:中海康城 、天朗明居
提问:您好广叔,上次你提议卖掉西乡乐园小区,但是隔壁的龙珠花园正在搞棚改,我们这个花园靠近107国道,据说107国道要扩容,所以这个乐园有希望旧改,但不知等到什么时候?所以你还是建议不要等无可靠的拆迁?还有我想卖掉龙岗的振业天峦在换一套宝中的学位房,我想买海雅缤纷城上面的房子,不知可否?或者有宝中学位有升值空间的房子推荐?(不自住,考虑学位和升值,目前现金300万)
回答:你好,关于棚改问题,我也没有内部消息,如果有规划局的内部朋友,可以侧面打听下。 我的建议是短期内没有拆迁消息,就出手置换,入手一套8折笋,可以弥补拆迁损失。 海雅缤纷城宝中学位不错,但是需要看具体价格,最近也涨了不少,依然更推荐带花园的大社区。
提问:你好广叔,我想咨询一下南海玫瑰花园,投资+自住,3-5年后置换是否合适?主要有几点:1.这个小区比旁边的小区,2房要贵100多万,就隔条马路,同样的位置,离地铁也远。主要就是有海景,能吸引后面足够的人来这个小区接盘吗?2.听中介说,2房去年年底就买850万,现在有个低楼层的也是850万,不知道是不是横盘几个月了?3.不知道附近规划还有没有能升值的利好?3-5年后,这个小区的2房升值怎么样?流动性怎么样?容不容易转手呢?感谢广叔的耐心解答
回答:你好,南海玫瑰花园在蛇口也属于一线海景豪宅了。主打的是海景景观,有育才太子湾,卖的是稀缺的海景资源。保值增值和转手都没问题,自住喜欢可以买。如果想要升值更高一些,建议到前海南看看。
提问:您好广叔,我想问下临深的东莞和惠州可以买吗?我有朋友在东莞买的,这些片区的房子涨的也很快的。现在有粤港澳大湾区的定位,我想知道未来发展怎么样呢?
回答:你好,以前全国的房价在普涨,三四五线城市都在涨,你看到其他城市也会是这种现象。尤其是三四五线的主要推动力是棚改和拆迁。所有有房子的人都沾到了资产上涨的“便宜”。但是未来这种现象不会有了,全国的人均住房面积其实是过剩的,未来年轻人在哪里财富集中在哪里。临深片区确实也有深圳的购买力外溢,但是未来这种外溢乏力,能在深圳买更好。
提问:你好广叔,我想请教三个问题 1,如果我们现在买进尚峰的三房 五年后用华浩源74平的三房换深中学位。尚峰自住 华浩源能赶得上鹏公馆的25平单间涨幅吗?2,深中的25平单间 395万 月供8000 可以收租金3600/月 九年后才用学位 这么长的持有时间有风险不 涨幅能不能涨过利息 还是您有没有更好的建议。3,就我们现在一个在坂田上班 一个在罗湖上班 未来可以考虑全部去南山 宝安 上班。九年后小孩用初中 手头350万 月供一万 首期五成 您有什么更好的方案推荐吗?
回答:你好。1、鹏公馆主要是深中的溢价,学区房;华浩源,刚需上车盘;两者没有可比性。鹏公馆如果学区政策变化,成绩下滑,房价也会跟着下降。鹏公馆小户型供应量大,缺少竞争力,我认为不怎么值钱。2、离用学位还有很久,不建议现在买,风险比较大。
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