东莞楼市:已经涨过,楼市开始分化,这些楼盘不能碰

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-17 21:28

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，本人在东莞南城蛤地御花苑有自住别墅，想在周边买房以后给小孩，但是御花苑现在价格偏高。请问旁边清华居的别墅值得买吗？

回答：你好，御花苑可以买，中长期看还有价值，清华居自住还是很不错的，有山有水，靠近水濂山水库，旁边还有生态农场。别墅相对来说流动性不是很好，自住可以考虑，投资价值一般。

提问：你好广叔，我们是东莞户口想在黄埔和新塘投资一套房产，最近看了黄埔知识城的保利拾光年、幸福誉五期，还有新塘金泽惠百氏，请问就未来发展来说知识城和新塘哪个回报率会更高？预期多少年可以出手，谢谢您

回答：你好，知识城以教育研究、生物科研、医药研究、知识产权的产业，短时间内难以形成气候，虽然ZF也重金投入规划和开通了14#、14#支线，但也是为了画饼，短期看知识城会成为一个睡城，持有需要较长的时间。如果买的话，保利拾光年、幸福誉五期都可以考虑，两个区位很近，个人喜欢保利拾光年多一点，景观和建筑风格都不错。金泽惠百氏也可考虑，其近地铁，生活配套齐全。如果自住的话，建议考虑金泽惠百氏，纯投资的话考虑保利拾光年。

提问：你好广叔，请问茶山，石排，大朗的地区的房子可以买吗，地区哪个优先，推荐的楼盘有哪些？谢谢

回答：你好，首先大朗，其次茶山，石排位置偏了点。不知道预算多少呢？可考虑大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城；茶山：茶山碧桂园首府、幸福派

提问：您好广叔，我目前东莞万江一套房已经供完，另松山湖金域松湖还有一套，目前出租，2023可以供完。想运作一下，设法再买一套，有何建议？在哪里买？谢谢！

回答：你好，可DY万江的一套，南城CBD入一套，可参考选筹：光大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：你好广叔，非常感谢老师的回复，已经买了珠海中珠幸福时光的1房和恒大海泉湾的1房，还想找个夏天不热的地方买个1房，请问大理和贵州您更推荐哪里？总价50以内

回答：你的执行力非常强！可以考虑大理，自然环境更佳，可考虑大理的小院子南区、洱海庄园、大理山水间

提问：广叔好，新换工作到东莞万江，想买房自住和保值，有两小孩，大的准备上四年级，小的一岁多，已入户东莞。优先考虑公立学校。小区最好友幼儿园。手上一套房已还清，准备DY首付款买房，大概100-130W。家庭收入2W一个月。想买4房。可以照顾到小孩读书，家庭居住。现城区（莞城南城东城万江房价太高）无法入手。现考虑麻涌保利滨湖堂悦，140平的4房，是否可以出手？或者广叔有好的建议楼盘给我，感谢

回答：你好，保利滨湖堂悦可以买，另外可以看下万科珠江东岸、信鸿熙岸花园、恒大滨江左岸

提问：你好广叔好！1、坐标惠州惠城区 2、子弹100，家庭年入30，目前夫妻双方名下无房无贷，征信上未体现夫妻关系 3、目前家庭2娃2老人6人同住，大娃要准备上幼儿园方案1：尽量GPGD金山湖片区、高铁北站片区各购入一套90－120平方的；江北片区购入一套带学位的，用来入户，也出租，自住租一套大户型或别墅，还能支撑的话，再继续买入（未跳出惠州[糗大了]）方案2：先广州买入一套，出租，然后再在惠州一套带学位的自住。问题：1、方案1、方案2哪个好？或者您有没有更好的建议，主要考虑升值、能出租；2、惠州的房子确实太多，目前惠州比较热的临深片区、金山湖片区、高铁北站片区，您认为那里比较好？3、深圳太贵没想过，但广州您推荐的黄埔、万博都限购，怎么破？4、能结合我的情况麻烦广叔给套方案不？5，目前深圳出了新政策，会导致惠州的房价上涨不？望广叔指点，感谢！

回答：你好，投资角度考虑，优先方案2，深圳凉凉，现在买入其他几个一线城市是很好的时机。趁广州市场还没有启动，迅速入场。广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。惠州和东莞同样是环深，但两个城市的基本面完全不同，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。惠州的房子太多太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业；

从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。广州破限购很简单，等广州有了赚钱效应再考虑入手惠州自住。

提问：你好广叔，我想问一下佛山高明区云山诗意这个楼盘怎么样，现在好像是在开发的阶段，中介说现在已经有在规划地铁跟机场，而且也在修高速，后面去广州也会很方便。我主要想买来投资

回答：你好，不要去高明做炮灰。高明楼盘的确在佛山区域来说算是低价，但低价并不代表是洼地有升值性。佛山就是新城多，但多数不会成功。三水、高明有多弱，这样都用不着论述，不要被中介带进坑里。佛山的最大卖点在于和广州的联动，只能买临广片区，未来价值会更大。

提问：你好广叔，请问一下对于松山湖，以现在的价位还能上车吗？会不会横盘3-5年？谢谢！

回答：你好，松山湖有华为的支撑即环境的优势，过去我就有指出东莞整体严重扁平化，缺少房价高地，迟早会有分化的一天，没想到来得如此突然且惊心动魄，惊呆深圳所有投资客。中长期看依然有投资价值，现在入场还有一点涨幅，但不大，按照过去的经验看，这一波过后是要横盘了！

提问：你好广叔，我是深户，且深圳无房，没有贷款，我的生活圈在公明，想请教一下，500w以内，应该买光明或者公明哪个小区较好，目前有在关注中粮云景，嘉域还有正兆景，投资为主，可以长持。想听听广叔的建议，广叔有更好的推荐吗？

回答：你好，中粮不值这个价，还不如考虑光明一号，宏发嘉域，玖龙台不过现在光明已经涨过了，建议你可以多淘淘笋盘。

提问：刚需上车首套，首付200w，北京工作集体户，工作一年（望京上班），需和父母接力贷款。惠新西街地铁10号线附近的胜古北里小区，两居400w左右，可以入手吗？纠结房龄老，正在等边户客厅带窗户的户型。

回答：子弹200，其实可以多关注总价500万左右，90年后的楼盘。贷款成长性和流通性会更好。 90后的惠新里淘淘单价6万的

提问：你好广叔，1000w左右的预算，去看了科苑花园，英伦名苑，太古城，诺德国际，鼎太风华几个盘，可是价格最近疯涨啊，隔一天就多一百万，实在有点不敢下手！您觉得是现在尽快抢好点，还是需要再观望一下？还有我感觉金海燕花园和碧海云天那片环境不错，但是学校目前一般，觉得可以赌一下。广叔您有啥子建议吗？谢谢回复！

回答：你好，侨城东板块自住还不错，但是投资不是风口了。侨城东—竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。投资还是要看大趋势的。

提问：广叔你好，请问一下虎门二手房现在值得投资吗？看了新区的长堤一号和片区的万科，广叔能推荐下哪个地段房子更值得投资吗？

回答：你好，虎门作为东莞的经济重镇，投资潜力没问题的，去年滨海片区的交通和产业也都取得不俗的进展，如南沙大桥、穗深城际通车，紫光、欧菲光、正中集团等正式落地滨海湾新区，滨海湾新区目前也比较热。长堤一号可以买，万科的金色里程与南部湾万科城都可以考虑，具体可以线下交流！

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