广东楼市:这类板块的房子涨幅垫底,卖掉一套别留!

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提问：广叔你好，如果纯投资3至5年万科东荟城的87的二手小三房和黄埔中央城103房的新房怎么选呢？同样是4万元的单价地铁选东莞南城西平还是选黄埔区呢？麻烦分析分析一下

回答：你好。选万科东荟城，选黄埔，广州的火车头刚刚鸣响，东莞是已经涨过一波的了。

提问：广叔你好，在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：你好，嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：又要打扰你了，现在黄埔科学城的楼盘基本都不等名额，差五个月社保，怎么破？知识城的万科幸福誉跟东莞的龙光江南大境，哪个更有优势！

回答：万科幸福誉未来有规划利好，但周围配套欠缺，还很荒，发展还要很久；龙光江南大境靠的是临深，深圳的外溢，靠近沙井，而深圳的沙井的房价已经六七万了。如果我选的话，选后者。

提问：广叔好，我昨天去黄埔看了。雅居乐，科城山庄，都好高级，入住率看着远没有东荟城高。入住率这么卖得出去吗？后来去看了品秀星樾，中央城。最满意还是品秀星樾，但售楼处已经涨到4.1w。感觉性价比一般。后来，有中介加我，说她那里均价可以3.5w左右。信得过吗？

回答：你好。品秀星樾是还可以的，东荟城也不错。如果是正规大中介，可以问问需要什么条件，多数需要给一定的费用。

提问：广叔，如果200万左右，纯投资，佛山和花都你有没有推荐呢？

回答：花都不一件，佛山可以看下中海锦城国际花园、保利西雅图、佳兆业滨江一号

提问：广叔您好，有几个问题问下您。

第一，我名下有一套房子在番禺洛溪，105方三房，女朋友名下有一套房子在中山，89方，三房，两套都未结清，但余款很少，均在20万内，可以随时结清。如果我们都不结清，可否联名在广州买第二套房？如果不行，需要怎么操作才可以买多一套？而且需要尽量少首付。

第二，女朋友准备过番禺北片工作，就是洛溪，钟村，大石，里仁洞一带，前期我们看了2号线，3号线沿线的房子，包括保利花园，金碧世界，芳草轩，英豪花园，万华花园，丽江花园如英居，锦绣香江，海龙湾，广地花园。基本上比较满意的就是丽江如英居，锦绣香江，保利花园。我们考虑主要是刚性一起居住，小孩未来读书，周边便利性。目前我们两个可以调动的资金250-280，双方各自公积金封顶月1.45万。我月收入在4万左右，她3万左右。请广叔推荐适合我们的地段或者小区，可以是上述之外的其他。

第三，我女朋友比较保守，总是不愿意贷款太多，怕压力大，未来生活，小孩什么的，把价格限制在400万内的小三房，导致可以选择的余地很少，就目前我们这个情况，广叔有什么建议？我女朋友说想听下您对我们目前情况的看法，是否应该这么保守？中性做法，大胆做法都有什么建议？

回答：你好。

1、没有结婚的话，可以以你女朋友名义在广州买一套，广州无房无贷可以3成。

2、建议首选丽江如英居，次新，景观好，近地铁。次选保利花园。你列的这些楼盘，多是楼龄偏老，或者体量大，要么离地铁远。还可以看下大石的新月明珠花园、敏捷四季花园。

3、以你们的资金量和月供能力，考虑买个500-600会好一些，如滨江瑞成、金碧花园第三金碧。在广州首房首贷资格是很宝贵的，每人只有一次机会，要利用好，一次贷更多更久的钱。买房不但是赚房子升值的钱，还有金融资金杠杆的钱。买了房结婚吧，这样有家庭的保障她会更安心一点。

提问：广叔你好，新人第一次提问，本人广州南沙工作，子弹220想在南沙买一套自住＋保值＋学区的三房，有贷款纪录，无房。已定南沙湾的一套房对应南沙小学和天元二中的房子，只是配套不完善，后悔中！如果退定，会损失几万的定金，有办法可以收回定金吗？退了选金洲蕉门河还是灵山岛合适，推荐那些盘，手上剩余子弹再投资选哪里，有佛山限购区域房票。

回答：你好。南沙湾板块是高端居住区，南沙的豪宅板块，配套还需要点时间的，作为中长期投资可以，买来自住是不大方便的。定金一般拿不回来。金洲板块是区府所在地，生活氛围不错；而灵山岛的投资价值会高一些，整个明珠湾板块就是南沙CBD，对标珠江新城；如果是纯投资的话，广州好一点，佛山楼市还得看广州这边的行情。在南沙工作，买南沙吧，看下金茂湾

提问：你好广叔，想听听你的专业意见，现状：目前有天河东大三房自住，三代同堂，还有一套荔湾房改2房已加装电梯（在出租），一套增城翡翠绿洲2房（通过DY天河的来全款支付）（也在出租），本来是想投资的，但是在17年高位买入证未过两年，现在觉得每月还款较多现金流太差，因为还要考虑俩娃教育，该如何盘活房产增加现金流？现在自住的楼盘小区大小合适，旺中带静上学上班交通方便，但是楼龄长（超过20年），户型不太好，如果买天河东路或者天河北路新一点的小区，但是看上的都要过千万，还要考虑学位，综合起来都不如现在的房子好，我自己有几个方案：

1、三套全卖掉，还清DY贷，估计剩下1100万，那么500万五成首付买天河小区楼龄新大三房，300万七成首付买天河的老破小学位房，200万做教育资金或者理财，100万做供楼的备用

2、三套全卖掉，还清DY贷，估计剩下1100万，那么500万五成首付买天河小区楼龄新大三房，300万七成首付买黄埔或者海珠的楼龄新的小区2房，200万做教育资金或者理财，100万做供楼的备用

3、保留目前自住的大三房，卖掉荔湾和增城小房还掉DY贷，五成买海珠区700万左右的新一点的小区，比如富力银禧、珠江帝景苑，然后出租，希望买3房。

哪个方案更利于我？目前手头没有什么资金，须靠卖房所得，家庭年收入约50~60万，因为还要考虑俩娃上学，喜欢天河东路的学位，上班也方便，或者房叔有没有更好的方案？月供在刨除租金后1万3到1万5左右为宜，增城翡翠绿洲是不是已经没有上涨空间？另外，假如想和老人分开住的话，又该如何安排？老人户口在广州等于有两套房子的房票，但是快到70，还能接力贷么？

想自住和投资都能兼顾，希望广叔给予解答，谢谢！

回答：你好。荔湾的老房子潜力不大；翡翠绿洲，凤凰城供应量极大，翡翠绿洲也是个大盘，经常有人抛盘，价格不容易起来，没配套没交通，刚需也不愿来。因此这两套都可以出手置换。天河东大三房自住可保留，天河这边价格还很坚挺的。

1、如果注重教育该方案可考虑。

2、该方案我认为属于偏重投资的。

3、该方案可以考虑，属于自主和投资结合。两个盘都不错，富力银禧的10号线开通还有利好。

你的情况我建议选择方案3，自住房子亏不了钱，孩子上学方便。老人住房直接租房住好了。做不了接力贷了。

提问：广叔您好，我是小白，今天第一次提问，现在手上有150W存投资，住在广州海珠区，请问中山的坦洲，广州的南沙和增城哪个更有升值空间？或者您有什么好的建议？感谢您百忙之中回答问题

回答：你好。中山的机会不大。建议考虑黄埔科学城或者新塘，中长期可考虑南沙。

提问：广叔，您好！品秀星翰开通后可以转2号线，我觉得交通方便，听说以后也会有好学校合作，销售说等官宣了合作学校优惠又会再涨一波。冲着交通和学位，还有离单位30分钟车程，以后也可以自住，我匆忙交了诚意金（可以退），但是还是有点犹豫

1.担心周边配套起来的太慢，没有太多升值空间？

2.现在配套学校没有确定，担心万一学位不好，而且周边也是没有开发，现在值得入手吗？之前犹豫过星图和星樾 ，星图是不限购区域，感觉买来投资是不是有点浪费我的首套购房资格和首贷资格，而且离得太远，只能算是纯投资？星樾也离得远，价格和星翰也差不多。不过，我一直没有去星樾看房。

3.您一直强调次新房，可以推荐一些海珠和番禺的次新房楼盘吗？

4.另外，可以给我推荐越秀的没有名校的学区房小区吗？

交了诚意金7天内，销售说要交一成首付，我还在犹豫。急切期待您指点迷津。只有子弹100多一点，总价350左右，想快点上车，怕之后又涨到买不起了。究竟是现在赶紧上车好呢？还是继续看房，等年底再买？望您指教，万分感谢！

我个人的期望：1房子可以升值，2能兼顾自住最好 3.如果有优质初中学位，就完美！期望由大到小！

回答：你好。品秀星翰位置偏，不过如果是工作在附近，是可以考虑的。学位这点是没法确定。配套是比较慢。其实自住也是一种价值的。星图离的远，通勤太远的浪费时间，不如用来提升自己。海珠看下金碧花园第三金碧；番禺万博：万科欧泊；越秀整体偏老，没有好学位支撑容易跑输大盘。现在先不要急，考虑清楚自己的需求，鱼和熊掌不可兼得。自住一般在配套成熟地段，升值自然有限。而投资的地段多数还在开发中，是还不适合自住的。你工作在什么地方呢？如果需要自住，首要的是考虑通勤距离。我们先确定好具体的板块，再做选筹。

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