广东楼市:请不要贪小便宜,这类房子彻底凉了!

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提问：广叔你好，目前住龙华壹城中心（老婆名下，有贷款），龙华清湖一套03年的房子120平（我名下，红本），坪山图书馆旁一套次新120平（我名下，红本）。 家里小孩比较多，去年年底萌生了换个环境的想法，手头有子弹250，打算卖掉清湖03年的房子，然后JLH。至少3房，学位第二梯队，地铁500米以内，楼龄2010年后为佳，怎么也得2007后。 目前主要在关注 后海理想雅园，后海公馆，海境界 的3房，标的1400以内的。 理想雅园没有小区；后海公馆户型一般且楼龄会不会有点老？海境界有评论说3梯8户档次低；育才，最近15年内，能否保住深圳前25名？ 请广叔帮忙分析分析，以及还有其它哪些楼盘也推荐一下

回答：你好，后海理想雅园 2号线湾厦站，2015年交房，3栋348户， 89平3-4房、 181平5房，均价14万。与恒裕滨城、在建海境界二期一路之隔。 配套：宝能太古城、海岸城、育才四小三中、在建蛇口文体公园 小区超高利用率、户型方正、部门户型看海、车位充足；但是花园小、单价贵，相比竞品后海公馆、海境界，优势不明显。 育才的成绩并不突出，这个总价可以买到的更好的学位。 新盘可以关注华润城。

提问：广叔你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？

回答：你好，要看具体的选筹，楼层 单价 户型 装修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。 三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。 一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。

提问：你好广叔，工作几年存了一点点钱，十五万左右，我姐说放着浪费又不会理财，可以买公寓，首付一人出资一半，按揭我来还，房产证上写两个人的名字，房子一人50%，她做投资，我可以自住，后期可用于出租。后来我姐夫说我社保已经几年够了，可以考虑海宁的住宅，虽然远，但是首付低，可以省点钱，我杭州户口还可以摇号买个二手车，但是我自己熟悉的生活圈子是临平山南，海宁真的好远啊…我看那边也没什么商圈…奥特莱斯跟理想银泰不能比吧…？所以想问下，以后海宁真的会因为轻轨升值吗，对我姐他们来说主要是投资，那海宁和临平，哪个作为投资回报率更大呢？

回答：你好，公寓在房产里面是属于最难变现的资产，可以选择住宅的话，千万不要选择公寓。临平和海宁相比，临平二手小户型的住宅不具备投资属性，小面积的后期较难转手，二手的价格在市场上来说普遍较高，不具备差价。

提问：广叔您好，我是云南地州人，想在昆明买套房，首付40万左右，可以推荐个好的楼盘吗？谢谢您。

回答：你好，昆明目前尚有余热，所以楼市成交还是不错的，我估计今后一二年昆明会逐渐走向温和。预算40可以考虑呈贡，现在从呈贡这边去主城区也就半个多小时，市政大学城高新区高铁站等都在呈贡 ，将来有很不错的发展，无论居住还是投资都可以。

这两年呈贡房价涨得特别快，最重要的原因在于高铁和地铁的开通，打通了呈贡和主城及以外的商业互动与生活出行。“产业进，配套齐，人口足，房价涨”，这算是呈贡未来的一个发展模式。呈贡是主城五区中发展潜力不容小觑的片区，虽在一定程度上比不上沿滇池的草海和会展，但未来超过西北新城和东市区似乎并不奇怪。

提问：广叔你好，目前居住湖北省内地级市. 已婚，一孩，手里子弹60W，夫妻加起来年入22W+。在居住地有用老婆的公积金的房贷（每月还款3500）。从19年底决定在武汉买房上车，投资占大部分，个人倾向光谷及周边，朋友推荐青山区的海伦国际。请教万能的广叔，评价一下这个楼盘。感谢！

回答：你好，海伦国际周围都是化工厂，环境太差，卖了几年了，以前单价1万左右，一直卖不出去。 现在其它洼地都涨起来了，才显得有性价比。纯投资不建议买。 光谷和光谷东重点关注，相信自己的眼光。

提问：广叔好，我有一套阳光天健城的大房、一套万科麓城一期小三房。麓城的房子这两年涨幅小，我在考虑卖掉置换投资价值更高的，或者干脆换成阳光天健带学位的小两房，广叔有什么投资方向建议？谢谢！

回答：你好，阳光天健城没必要再加仓，鸡蛋别放在一个篮子里 更倾向置换南山 宝安的热门板块，短期内涨幅更乐观

提问：广叔您好，600左右全款买2居，不贷款，在北工大附近上班。 考虑双井九龙山百子湾地铁沿线，或者青年路板块。麻烦从居住质量和投资升值两个角度，把这两个区域可选的房子分别排个顺序，溢价，跑盘的情况也说下。朝阳其他区域要是有好的推荐也可以说一下，谢谢！

回答：你好，双井800以上才有性价比，建议以九龙山百子湾为主 苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城 朝青板块：朝阳无限、朝阳园 其它区域翻下之前精华帖，有过介绍

提问：你好广叔，首付80w，自己也看了一段时间，大兴，丰台，能够上的基本都是很老的小区了，还得满五唯一，在房山选的话，稻田地铁站附近和良乡大学城附近，相对也不知道怎么选择，稻田虽然离城区稍近，但是配套设施严重缺乏，良乡大学城周边配套齐全，在六环边上，我该怎么选择较好，请广叔给点建议！

回答：你好，首付80w的话，总预算应该在150w~200w左右。可以选的有通州北马庄金地格林格林两居，DBC加州小镇一居；大兴金融街汇融两居，保利首开熙悦春天两居；房山首开熙悦山两居。

提问：你好广叔，我山东济宁人，夫妻月入1.5W，我想在青岛投资一套房产（出租），首付50-60，还有两个月保险交满一年。在安居客上查了一下房价，近一年二手房一直在下跌，新房上下浮动，请问近期投资新房还是二手房利益最大化？何时投资较为稳妥？假如购买二手房，老城区如崂山，市南，市北一直在下跌，城阳和黄岛价格却在上升，投资哪个区合适？我既想房屋在未来几年升值快，又想较好出租偿还贷款。能否就您建议的一两个区分析一下具体在什么范围内购买合适？结合自己的实际收入，建议购买什么价位的房子比较合适？

回答：你好，青岛连涨两年，市场高位怎么也要再等一年，到时候再开始跑盘。19-20青岛依然盘整阶段，不建议大规模投资。

青岛的问题是山东资源更多的倾斜省会济南，只能靠自己。青岛的光环在于港航和外贸，这两块最近几年惨成gou，两级靠山也没有真正砸钱托市，未来几年没有国家队真金白银投入。二线城市里， 青岛资源集中度高， 经济活力！肉眼可见的萎缩。部分核心区域高价二手降价暂时回避。青岛三年内涨了接近一倍，实际价格市南4 万，崂山4.2万，市北2.6万，距离市中心30公里的超级CEO红岛片区2.4万，注意回避。

提问：你好广叔，本人上海有一套市中心公房，怕将来拆迁一直不敢动，另手上有子弹350，想在环沪（昆山，嘉兴）或者武汉重庆成都珠海佛山南京之类的二三线城市购2套做投资，想问下广叔怎么推荐，最好有具体地区和楼盘，另怎么破限购，可用父母名义买（4张票），麻烦广叔解释得清楚一点，理解下小白的脑容量

回答：你好，环沪并不是优质资产，长远看没有产业和人口支撑的卫星城都不足以支撑房价的继续上涨。 昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。 各路房产自媒体在各种宣传嘉善，那是要组织看房团，忽悠你去买房子。 再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子。 既然有上海房票，上海已经跌到谷底了，现在可以淘淘笋。子弹200左右，看看大虹桥辐射区。 另外二线生活城市武汉 重庆 成都如果能开发房票，也可以入手2-3套。二线城市入手成本控制在1.5左右最好了。 南京已是高位，建仓成本过高，珠海和佛山高新产业分布和人口吸引力不足，短期内不看好。 新手可以留足2年月供，二手房出租可以缓解月供压力。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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