为什么这几类房子再便宜也不能买?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-11-12 16:44

我在各类平台的私信里经常会遇到这种情况：

“您好，请问一下我买的法拍房过不了户是怎么回事？能怎么解决？”

问了之后，知道了原来又是“贪小便宜吃大亏”的案例。

在网上看到便宜的法拍房，看过房屋整体状况之后觉得“捡漏”的机会来了，于是不假思索，快速出手拿下这套房子。

拍完之后，付完尾款，去了交易中心才发现，自己拍到的房子压根无法过户，真是当头一棒！

当然，可以退款，但这种情况属于买受人主动毁约，需要没收全部保证金（保证金一般为起拍价或评估价的10%到20%，少则十几万多则上百万）。

法院可能会负责清场，但肯定不负责过户。

因为各地的房管局政策不同，因此各地法拍房的过户情况也不一样，但大多数城市，法拍房能不能过户，是由房管局说了算的。

在挑选法拍房的时候，一定看清法院公告上的【能否办理过户手续请竞买人自行到相关职能部门咨询，因标的物现状存在瑕疵等原因不能办理过户手续的后果由买受人自行承担】等等类似的话。

所以说，因为过户的原因，哪几类房子就算再便宜也不能买呢？

（不只是法拍，即便是二手房也一样）

1.历史保护建筑

历史保护建筑未经批准是不可以发生买卖、交换、赠与等行为的，因此，这类法拍房的过户不仅需要到当地文化局备案，还要报备区局批准，流程比较复杂，不建议参拍。

2.不完整产权

不完全房产指房产证上除了夫妻双方以外，还写有其他人名字，即有两个或两个以上的权利主体的房产。

不完整产权的法拍房，交易中心虽然可以过户，但是产权是不完整的，以后再出售或贷款会很麻烦。

这种法拍房只适合这套房产的其他产权人或其直系亲属参与竞拍，这样才能完整过户。

3.集体土地上的小产权房

集体土地的房屋都是没有产证的，不属于商品房范畴内，这就是我们经常说的“小产权房”。

之前提到过司法拍卖是“小产权房”唯一合法交易通道，是无法以二手房形式交易的。

只能交易一次，在拍卖完成之后法院给予的司法裁定书就相当于这个房子的产证。

但仍旧不能进行二次交易和抵押贷款等操作，只适合单纯买房子住的人。

4. 市政配套用房或者公房

市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户。

而公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的，因此，交易中心对这种公房的过户条件也很苛刻。如果想拍这类房产，首先要确定自己是否有购买资格，贸然参拍会得不偿失。

5.军产房

这个是最看不出问题的，军产房是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。

军产房的房产证和正常的房产证一样的，所以不管是在公告中还是在二手房成交数据库中，都找不出任何毛病。

但是在房管的系统中，会备注为“军队房改售房”，交易中心是不给过户的，买到后悔的话就会白白损失参拍时交的保证金。

结语：

常规的拍卖流程中，如果前期没有考察或者进行风险评估，那后期一旦发生问题都是亡羊补牢，而且法院是不作瑕疵担保的，如果真出了问题，那么还是得买受人自行去承担。

所以我一直在强调法拍房前期【房屋尽调】的重要性，甚至有些购房者选好了房子直接来找我们单独做尽调服务。

因为即便是能够自信应对后续拍卖流程的那些人，在房屋风险调查上来说，还是找专业的法拍机构更加放心。

“捡漏”图便宜可以，该避免的风险还是不要为了“贪小便宜”，而最后蒙受巨大的损失。

来源：法联房拍

站内编辑：Flora

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