广州楼市:这个片区哪个板块潜力空间大?看完心里有数了

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提问：广叔你好！请问1.越秀和樾府，珠江铂世湾，思科智慧城，珑翠，保利天汇，珠江花园哪个潜力空间大？2. 500万以下天河公园附近有哪些二手楼盘的小三房可以推荐？3. 新塘亚太银座二期顶楼三房复式什么时候出手较好？谢谢！

回答：你好。1、越秀和樾府区位好，潜力比较大；珠江铂世湾景观好，但太里面了；思科智慧城，新造站，大学城，不如万博；珑翠，长隆，一般；保利天汇，地铁不近，北向高速，也一般；珠江花园，景观还行，有地铁在建，但楼龄老，盘大，不建议；2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。3、顶复比较难卖，不自住，可现在就挂牌

提问：新人首问，广叔你好，总价600w内，到大学城车程30分钟内，有哪些新盘可以买？兼顾自住和投资

回答：你好。建议考虑二手次新盘，新盘交房时间较长，选择不多。具体价值高的板块分析，详见内部。

提问：广叔您好！新人首问。本人已退休，有一套亚运城运动员村的大三房，儿子名下有一套白云区同和的大三房自住，他在国外工作。这两套房的潜力空间都不大，想换到黄埔区金融城，怎样操作才能有潜力空间，期待指点。

回答：你好。亚运城房子多，距离核心区不近；同和那边没问题，地铁直接到东站、天河北、体育西、珠江新城，交通上还不错的。因为没有提供楼盘名，不好分析。可以考虑换到黄埔科学城。

提问：你好广叔，刚需，惠州大亚湾区怎么看？

回答：你好，惠州，宏观来说，应该买适合惠州本地人住的地方，人气旺，交易活跃，可随时出手。而不是临深的天量供应大亚湾，服务行业都要人流来支撑，鬼城出门打不到的，点个外卖都没人，收个快递不上门。大多数人听信了中介十年如一日的谎言：惠州不会被深圳直辖，行政藩篱无法打破。惠州没有14号线，凤岗段的10号线多次流产，可见两地相融有多难。惠州自住主要关注惠城区，资金充裕的选未来金山湖，其次可选江北CBD。

提问：广叔你好，预算总价450w，工作在白云，首套，考虑三房，天河的保利天汇和白云嘉禾望岗的岭南新世界，如何选择？前一手，后者二手。

回答：你好，看您自己的需求，比如：通勤距离的需求、学位的需求、楼盘新旧的需求、产品物业的需求等等 1、自住角度：那里的学位好，通勤距离没问题，就选择哪里 2、如果投资：就尽量选二手

提问：你好广叔，请问福田的新天石厦花园值得买吗？86平的三房，九万一平，预算八百万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。

回答：你好，新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省1级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。 考虑买学区房 还需要谨慎入手。

提问：你好广叔，预算1000万以内，打算投资+自住+学位，工作在南山和福田，想买3房起。看了蛇口育才系的3房老楼，嫌弃小区太旧，周边配套倒是非常好。还看了南山带学府学位，3房也只能买不带花园的。看了宝中学位也是不满意的3房不带花园或者非常老。所以近期看了新盘龙光玖悦台111平的4房不到1000万，决定离南山太远没有下手，学校也不怎么样。听说招商臻府放盘，看了价格118平的1083万勉强可以借钱上车想去看看，润4打不了。所以问题是：招商臻府8.8万的均价值得打新吗？如果买不到新房，哪个片区比较适合买投资+3房自住+学位的，并且1000万以内，谢谢。

回答：你好，预算1000万，3房次新带学位，选择都挺尴尬的。招商臻府也快清盘了，上川站在建，周围环境一般，带西乡中学，带装修；这个价格对于招商的品质来看，也还可以；结合自住，是可以考虑的。如果是纯投资的话，我觉得碧海片区要更好一些，未来有大铲湾利好。一手打新现在就可以买，二手的话年底淘笋都可以。具体推荐参考会员内部分享！

提问：你好广叔，我刚把蛇口的老破小卖掉到手300万，又把南山的自住房抵押出了150万。小孩2024年9月份上初中，是现在在南山买个好点初中学位放着吗？又担心3-4年后南山初中格局可能有变化也说不定。还是说先买个前海500万左右房子做投资，等2023年的时候卖掉再换成初中的学位房？请庄老师帮忙指个方向，谢谢。

回答：你好，南山的学校格局大体已经划定，六大名校集团分地盘结束了，这方面的变动相对不大了。你这个资金也买不到南山一梯队的，二梯队够用了。比如南外学府、南海中学、育才系等。具体参考会员内部推荐！

提问：您好广叔，上个礼拜我跟着朋友去大亚湾看房，稀里糊涂的在金地天润自在城下了五万的定金，回来当天就后悔了，尤其是后面看了您写惠州的文章之后，惠州的房子我自己不大可能自主，现在很纠结，我是要义无反顾地去踩坑呢还是放弃5万定金？请老王给点意见！谢谢！

回答：你好，我特意看了一下这个盘，一个建面160万平米，停车位一万多个的超大盘，而且位置也蛮尴尬的，在临深和大亚湾西区之间，所以注定是一个不好租不好卖的长持鸡肋盘。个人建议，五万块就当买了一个昂贵的教训吧！长痛不如短痛。

提问：您好广叔，我想请问一下，有朋友推荐布吉大都会的拍卖房，单价在2万左右，觉得很便宜，这个可以投资吗？谢谢

回答：你好，这个价格听起来真便宜，但真有这么好吗？首先这个盘有几个硬伤，一是住宅性质公寓式建筑，办公的多，不适合住家。二是不通天然气。三是产权的硬伤，只剩二十年，太硬了。所以千万别认为两万是个天大的漏儿，就算抵价拍下来，以后也不好转手，我觉得房票宝贵，这个漏儿还是让别人去捡吧。

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