广州楼市:买房越等越买不起,买了又怕降?看完心里有数了

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提问：广叔，你好！首问，我刚卖掉了天河北的房子，预计1月可以有600万现金，名下没房，有贷款记录预计10月底还完。因为反租到明年7月，以及在小孩学校附近住，计划这3年租房住。如果用这600万来投资，你推荐投资哪些小区升值潜力大？家庭月收入4.5万左右，是买一套大的还是在黄埔或南沙买两套，是现在就入手还是等年底12月的好？

回答：你好。现在就要开始踩盘入手了。年底就没多少货了，多数好的房子都被人挑走或者涨价。600w，4成，能买个1500左右的房子，看你需求是否有改善方面的需求，可考虑在珠江新城入一套，如嘉裕丹顿阳光、中海观园国际，这个方案偏向与自住改善+投资；另一个方案如你说的，偏注重投资，但黄埔南沙受总价限制，不应配置过高总价，一般300-500是最佳的，属于未来刚需购买的主力群体。或者考虑华景新城一套+黄埔一套。广州具体投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，新人首问，请问现在在南沙湾横沥岛购房投资升值空间大吗？单位团购，横沥岛6号，8号地块葛洲坝金融城项目，据说距离地铁横沥站200米左右，团购价2.86万元/平方左右，有372套房源，不受限购的限制，估计有一两百人会买，基本上都是做投资的，另外葛洲坝拿地的时候按合同有22600平方的房源，按3500元/平方卖给当地政府人才安置的，您看这个房产值得投资吗？

回答：你好。有潜力，南沙投资回报率高的板块，详见内部分享！有价值的，人才安置房占用了商品房供地。未来商品房供应越少，则价格越高。

提问：广叔，外地户口在广州天河区广州大道北冠庭园有一套6楼顶楼，升值意义不大，在佛山融创御府有一套，在中新知识城时代天韵有一套已全款未签约的一套，非常中意对面的万科幸福誉，但没有资格。现投资只有买时代印记（大概是22000一方）或其他的时代楼盘（五年签约缓冲期），请您建议，哪些可以出售，如何投资房产，目前手上有400个，没有其他的投资项目

回答：你好。冠庭园近天平架站，楼龄较老，楼梯房，还是顶楼，这种房子未来要跑输，现在的年轻人都不喜欢这样的房子，建议出手置换。融创御府在大沥， 楼新，没有地铁，价值一般，可出手置换。时代天韵还不错，楼下就是地铁，景观好，安静，适合长期持有。时代印记靠近中新知识城，配套不是很好，已经有一套了，可以入一套黄埔科学城，科学城会比知识城发展更快更早，确定性要大一些，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，请教一下主要是为了增值和居住： 我住新塘，广州户口，爱人在新塘上班，有一套房3房在住，TOD1公里圈内的，手上有80票，现在考虑是再买一套房子投资还是把手上这套卖了，去凤凰城买一套160平左右的别墅。 1. 按现状住着，再买一套房子，250万左右，投资的话买哪里好？金碧世纪60多平的，或者凤馨苑100平的，您还有其他地方推荐吗？ 2. 把现在住的这套卖了，然后去凤凰城买一套小别墅，唯一好处就是小孩以后上学的时候比较近凤凰城中英文学校，方便。不过160多平应该挺小的别墅，常住的话应该不会有平层舒服，而且流通性不好，以后要卖是不是也不好买？ 请广叔指导！给一些建议！

回答：你好，有广州房票，一定要买限购区的，一定，千万不要再买新塘了 另外，我建议按照现状住着，手里的钱和房票用起来去投资，尽量不要去买别墅，无论是管理还是投资，别墅基本上都是一个“坑”，金融属性极弱，如果想改善，那样应该买大平层啊

提问：你好广叔，坐标深圳，目标800万左右的二手房。主要目的是自住+保值，需要有潜力学区，3-5年持有。目前看中龙华中海锦城三房，观澜合正观澜汇125五房。不知道这两个哪个未来升值能力更强。同时，也想请教，观澜汇三房与和黄懿花园对比，建议选择哪个，主要是学位考虑，一个是观澜二中，一个是龙华外国语。 盼答复，谢谢！

回答：你好，中海锦城 品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服； 西面恒裕项目，背面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型； 价格已经不便宜了，搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。 观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。 观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。 观澜置业，首选观澜汇，但，我更愿意加点预算买到龙胜。 懿花园：和黄开发，小高层和别墅低密度，高赠送，龙华外国语不远，新社区，开发商精装修交付，出门不远是有轨电车高新区站； 缺点是商业配套不完善，人车不分流，所有户型最小的房间非常小，五年内应该没有地铁规划 导航了下，去福田中心区公共交通65分钟，开车走梅观高速约40分钟，算是在主城通勤圈内！ 这几个盘的排序： 中海锦城>观澜汇>懿花园

提问：你好，广叔！想投资一套房子，价位在600万左右，看了龙华的金地上塘道、华侨城的新浩城花园、还有光明1号等，当然现在也在打新，中海寰宇时代等。您觉得哪个更有升值空间。谢谢

回答：你好，纯投资博暴击优先光明。 金地上塘道属于龙华的第三梯队，未来承接福田和北站人口外溢。 侨城东板块自住还不错，但是投资不是风口了。 侨城东—竹子林本身地段是很好的，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。 周边被圈起来，发展就被局限了，属于补涨板块。 投资还是要看大趋势的。 光明自成中心，潜力会更大一些。

提问：你好广叔，小孩明年小一，在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但距离地铁站有点远，是2006年的房子，楼层总共11层，最近几年一直处于横盘状态，现在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再凑150w，想买学位房，目前有两种方式：1.卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子。广叔推荐哪种方式？这个房子是不是尽快出手好？

回答：你好，我会建议选方案二，方案一无非是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用。 方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。 先用手里的150万买一套学位房，解决孩子的读书问题。 红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，半年之内很可能会有一波小行情，已经苦等三年，不要失守在黎明之前。 等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面会大很多，也从容很多。

提问：广叔你好，我是首房首贷，目前工作在宝安福永，家庭两个小孩分别在读一年级3年级，我们的需求是能兼顾 学位和自住 ，预算600万以内， 请问是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼呢？请广叔给些意见，感觉沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村。广叔有更好的建议吗？谢谢~

回答：你好。考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

提问：广叔你好，我的预算在1800万以为，需求150平以上，老人会一起住，要大四房，希望车位充足，安静，户型不浪费，太低楼层不考虑，希望交通方便，目前只考虑南山，和福田，请问广叔有哪些楼盘可以推荐吗？

回答：你好，霓虹，满足你的要求现在只有山语 清晖那几个盘了，华侨城也有，不过找到不铺张浪费，不财大气粗的户型很难！

提问：您好广叔，西边太贵所以想问下东边的龙岗布吉的布澜路的尚峰和健康花城怎么样，健康花城跟地铁基本无缝衔接了尚峰也就走一小段路，实地看过地铁14号线已经在修了22年底通车因市区上班这边还近点龙中太远了，特别布澜路以东都是一些厂房加空地感觉以后等地铁起来了这边会不会有发展潜力，这里严格来讲是属于南湾街道办的不属于布吉。谢谢

回答：你好，这两个盘属于石芽岭。 布吉是洼地，但石芽岭还可以买一买。 虽然位置和交通一般，但片区面貌还不错，没有布吉那些漫山漫谷的农民房，楼盘也新，跟上大势还是没问题的。

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