广州楼市:广钢投资攻略,刚需看完再做决定!

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提问：广叔你好，想问下你怎么看广钢新城的价值潜力，同样的预算买海珠区二手房和荔湾区广钢新城一手房，怎么选择

回答：你好。广钢是尽全力做新城，医院、学校、地铁等等一应俱全，小学的质地也是比较好的，其缺点是供应量较大，周边新盘量也同样地大，而且建住宅多，商业方面却比较地欠缺，就容易造成“睡城”，即白天去上班，晚上回来睡觉的地方。所以说广钢如果是自住+投资是可以的，同等价格纯投资不如其他片区。

提问：广叔你好！本人目前首套房置业，打算在工作地点海珠西附近入手一套三室两卫户型的电梯房，是抱持自住+投资心态，自住方面希望所在小区是城区里的容积率相对偏低一点的小区（这个比较重要），物业服务也有水平；投资方面希望以后成家有孩后（可能十年时间左右）再来置换的时候房屋价值不掉价厉害，涨幅能跟上平均水平。目前看中的是那边的保利花园，对于这个保利花园这个楼盘广叔你怎样看。同时对于在那边（荔湾东，海珠西）广叔还有什么更好的置业建议；在荔湾区和海珠区有哪些九十年代后期建成的容积率相对偏低的城区好楼盘可以推荐一下吗？我的预算是450w，打算买总价也差不多是450w左右的，买三室的话，那边有什么好的次新房推荐吗

回答：你好。保利花园位于海珠工业大道中，是海珠一带的知名盘，盘挺大的，有100多栋，不过接盘侠也多，后续有海珠湾建设的概念，可以考虑。建议以次新为主，20年多年的房子，你再住十年，就成老破房了，未来流动性很差。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，东莞无房票，无贷款，家庭年收入收入80万起，现金约50万，请问佛山狮山，广州增城有投资价值吗？或者其他可推荐的地方

回答：你好。狮山是南海非常重视的板块，交通配套，地铁跟进，广佛环线，都会把狮山作为一个体系去布局，因此长期来看是有一个有增长动能的地区。但短期不要抱太大的期望，需要做中长期的持有。增城比较有价值的是新塘，比狮山价值要大，子弹50可看下：潜力大的板块，详见内部分享！

提问：您好广叔，目前名下两套房：一套在万胜围自住，有贷款300多万；另一套是东晓南三房电梯小区无贷。想把东晓南房子置换掉，买琶洲、金融城的房子。从纯投资角度是否合适？但有两个顾虑：1.东晓南房子卖不起价，琶洲金融城已被哄抢一轮，价格已经涨了不少，是否要等东晓南补涨？2.再买要七成首付，加不了多少杠杆，感觉比较折腾。请广叔指点。

回答：你好，长期看，是一定要置换的，如果手上有其他名额那就直接买东部片区即可，如果手上没名额，那就忍痛割爱的卖掉东晓南，越快越好，然后来买东部片区，年底可以买的

提问：你好广叔，在沈阳生活，现想在广州番禺周边长期投资一套住宅，有朋友在番禺生活，一定程度上可帮忙代管，200万左右一次性，无广州房票，投资期限6-10年。相对于租金收入，还是比较看重房产的保值和增值能力，以及未来可出售变现的难易程度。目前看好北滘的金辉优步大道，不知是否符合我的要求，可否入手？

回答：你好，金辉优步大道位于佛山北滘，可以买距离广州近，产业也不错，有机会继续涨，毕竟地铁7号线延长线、广佛环线等利好摆在那里。另外还可以看看千灯湖和陈村，具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔，工作在开发区西区，现在放卖华景新城的三居室，估价大概630万左右。想换去科学城，买一套140平方左右的改善型住房，一套70平方左右的小两房老人住，希望两套相距能在步行距离内。可以承受两百万的贷款。希望上班交通方便，老人出入市区也交通方便，最好是有地铁的，周边有一定的生活配套，医院希望新房可以保值并且增值，有什么推荐呢？

回答：你好，最近东部的状态确实有点火，你也发现了大势所趋的科学城。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔，本人坐标深圳，近几年常年会在外地工作，目前手里有240万，刚需，打算过年后在深圳买套大三房，作为未来的安心房（未来老人会一起住）。 但是国内在疫情过后，深圳房价上涨，加上现在全球疫情严重，在考虑是否会引来经济危机，会不会影响深圳房价，不知深圳房价下跌的可能性大不大？ 但是现在深圳严查经营贷，感觉是上车的好时候，在经过楼盘对比，有以下两个考虑： 1: 深圳龙华鸿荣源壹城中心·璞誉府，新楼房、开盘价6.5万-7万左右、户型合适，但考虑到未来交通不知会不会很拥堵。 2: 龙华鸿荣源·尚峻，次新房、挂牌价8万左右，税费高… 求助广叔，帮忙分析。

回答：你好，现在深圳经营贷的做法是表面装聋作哑，内部开始收紧，还是有洞可破的。 所以目前的建议是刚需尽快上车，投资客观望+淘笋。 1.龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势： 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 自住可以入手，投资一般。 2.尚峻的产品定位只是刚需三房四房，只不过比和平里新一点而已，地段和学区是一致的，将来价格会趋同，甚至涨幅还不如和平里（距离学校地铁更近）。

提问：你好广叔，我在深圳福田已购房，还欠贷款余额不多，7折利率，夫妻联合署名，这是来深后卖掉第一次买的房后再次买入的房子。因不喜欢深圳炎热的气候，我一直动念想要去老婆老家遵义买房用于退休后养老，价格便宜。深圳的房子留给小孩。

现在的问题是：1、如果要在遵义买，据房屋中介说是第二套房，3成首付没问题，6.12%的利率太高，如果把深圳房子的贷款提前还了，到遵义来买，首套房是5.88的利率，有这必要吗？而且我们可能要至少十到十五年以后才退休，难道现在买了空置十多年？我们的住房公积金账户里有几万块钱，这个该怎么充分利用起来？好像不能用于遵义买房。2、我反感的小区是花果山那样的人多楼密的地方，希望80-90的中小户型带装修或者二手房（实在是懒得装修），中低楼层，预算40-50万，品牌开发商，期望环境、配套尚可，目前就看过恒大翡翠华庭，其他有什么推荐？新浦目前人气不旺，不过环境不错。3、如果不看好三四线城市的房价潜力，难道退休以后都租房？我们以后可能会两边各住一半时间。

回答：你好，我的建议是：1.深圳房子贷款不要提前还清，深圳和遵义的房价基数完全是天上和地下，为了节省那么一点利率，有意义吗？

2.养老房不要买这么早，你还有10-15年才退休，现在买个养老房放那里空置，相当于资金在那里浪费，当下更应该侧重投资，养老房等到时有需求的时候再买。

3.就养老城市来说，像珠海 昆明 三亚等都比遵义强，完全不用着急买，遵义这种低能级三四线城市，房价根本涨不起来，什么时候买都不会贵，完全没必要提前10多年去买。

养老靠的不是空气和稳定，而是便捷的生活 交通和发达的医疗… 最适合养老的地方，是大城市的市区。建议你目前离退休时间还早，有多余资金先投资，用资产追资产，等以后有养老需求的时候再买也不迟，到时可以买到比遵义更好城市的养老房。

提问：您好广叔，我来深圳几年了，目前坐标沙井地铁站附近，之前以夫妻名义惠州大亚湾翡翠山买了一套4房，在2017年底，1.4万/平入手，价值154万，当时按揭108万，30年。有两个小孩一个在读幼儿园小班，一个不到一岁，预计能拿出300万首期，短期内月供2万以下估计没问题，长期没底，想入手一套3房或者4房自住，沙井，光明，宝安或者第四个方案，自己开车，现阶段考虑学位更多了，请问我们家庭这个情况如何考虑更好呢？我朋友推荐买桃源居，你觉得能买吗？

回答：你好，很多人纠结要不要买沙井，因为1、自己住不了，2、租金低，3、需长线持有，三到五年可能看不到明显回报。你不同，1、自己住，不用考虑租金；2、工作就在沙井，通勤五分钟，睡到自然醒；3、在沙井还能买到三房甚至四房次新；4、自住=长期持有，不会纠结于短周期。最完美的选择就在身边，还去考虑什么光明宝安甚至第四个方案呢？本身就在那边上班，直接买。

提问：你好广叔，我目前在龙岗中心城，住在龙岗区实验学校的98年建的一个老小区，我（深户房子已经满五年）和老婆名下（老婆非深户名下的房子才过户到名下一个月，大亚湾有一套96平的小三房）各有一套这个小区的三房子，目前离异！有两个小孩，老大上一年级，老二明年上一年级！夫妻年收入在100左右，我想入手一个比较好的初中的学区房，最近学区房价格涨得太猛了如果用目前手里的房子置换担心成为接盘侠，不买又看着价格涨太快了，我想优化一下资产，请问有什么好的建议吗？

回答：你好， 只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。 这类房产大多属于炒热度出货，不具备长期投资价值，建议出手后增加深圳首付。 论教育水平，关内比关外更好。龙岗98年的老房可以考虑出手，也可以老了加按揭融资。 具体要不要出手，建议说说深圳这2套房的详细信息，再帮你做判断。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生源也很好。

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