广州楼市:这种房产将迎来致命一击,千万别碰

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提问：你好广叔，广州黄埔奥园香雪华府一手楼和香雪公馆二手楼，华府环境好一点小一点，房子也是精装，公馆老一点，但是两者单间差不多，请教香雪华府的一手楼有什么问题吗？

回答：你好。奥园香雪华府主要是小区不大，可能会有一些噪音。香雪公馆还有花园，环境要舒适一些。看个人偏好吧，是我会选香雪公馆。

提问：广叔你好！我沒有广州戸口，所以在金沙洲隔壁全款购入恒大御景半岛3房，作为周转房，同时在看附近新楼盘时代天景，時代天景可入境嗎？還有本人在汕头有自住房200平1套，在东海岸新城有按揭御海阳光和御海禧园各一套房，現考慮汕头房子还有沒有持有价值，我工作地点在沙河，手头有400万，现考虑按揭一套三水龙盘或佛山保利紫山别墅还是入手广州附近有什么好介绍楼盘，请广叔指教！

回答：你好。恒大御景半岛自住+投资不错的，景观强，一线江景。时代天景没有听过。汕头东海岸新城自住不错的，周围配套方面欠缺，不过规划较多，随着未来的开发，还有潜力，就是需要持有较长时间。汕头产业方面不是很强，建议出手置换。东莞、佛山都可以考虑。三水龙盘不建议，位置较偏，属于旅游区。别墅自住可以，投资的话一般。佛山买的话看下千灯湖。广州看下黄埔科学城，补缴社保顺交就能买。

提问：广叔，你好！广州增城不限购，单纯200万以纯投资，三房，5年内，有投资价值吗，有哪些合适的盘？

回答：你好。可以看下新塘新世界花园万象苑、东方名都、锦绣天伦花园

提问：广叔您好，目前两娃，老大明年9月上小学，海珠区有两套房均已出售，在手1600w左右，想换越秀或者其他区的大户型学位房，想一次性付清，目前看过东风东的锦城花园和东风广场（均太吵），君汇世家200方房源一直没有合适的价位（200方也要1800万），看过天河的峻林（也太吵）和富力天河华庭（200方去到了1800万），现在户型合适的价格都超预算，今年学位又都改革了，小学升初中都摇号，所以比较迷茫不知道该往哪里定，望指教，主要是为了孩子上学和住起来方便舒适，我们两口子都是在家办公

回答：你好。如果想好一点的学位就考虑越秀。全款买缺少杠杆，资金利用率不高。君汇世家可以考虑。可以拿出900，做五成首付。手上还有700，如果月供能力好，还可考虑再入手一套做投资用。富力天河华庭也可考虑，区位优越，圈层纯粹。电脑派位时代，只有拼概率，在名校扎堆的地方，学区房价值只会越来越高。重视教育考虑越秀，注重投资回报比和改善居住考虑天河。

提问：你好广叔，纯投资，首房首贷，总额1000万左右，有以下选择，请帮助排序：1.万科蛇口公馆（新房，可选择空间少）；2.宝中的新房；3.宝中的二手房：第五大道或者天健时尚；4.前海时代一期；5.观海台或滨海之窗的二房。

回答：你好，首选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。 前海时代，价格一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。

提问：您好广叔，妹子一枚，家里人对这个不懂，只能请教您！ 坐标深圳，深户。 首套买在中山，深中通道出口，83平有房贷，之前父母买的想等深中通道通车，涨一波，但现在感觉很鸡肋。 因为年底或者明年初结婚，想婚前在深圳再买一套。 现有了 弹60,请问适不适合现在将中山卖掉，在深圳置业？直接买子弹不够。因为公司有2房宿舍，还能住3年左右。 深圳置业的短期不考虑自住，位置具体哪里适合？ 另外男朋友是sfsd,是跟他合资买？还是先自己婚前买？纠结？求指导

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。

提问：广叔你好，本人东莞户口，在东莞一套房有60万商业贷款，想再投资一套，最好能做公积金贷款。首付140万内。周边有推荐的楼盘吗，广州深圳东莞佛山未来涨幅大的均可。目前自己有看佛山恒大御景半岛，南沙星河.山海湾，东莞皇马郦宫。

回答：你好，东莞现在价格也比较高了，未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。子弹140，如果能开发出一张广州的房票，现在进场是比入手东莞更好的选择，赶上这一轮涨幅。南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

提问：你好广叔，深圳宝安有1套3房550w，欠款102w，家庭年收入25w。2年前：我跟我LG想在宝中西乡投资2套，单价太高，截断按揭，贷款首付+月供，成本高于涨幅(预估3年涨1w)，放弃了。今年：宝中涨得厉害，有些后悔，我跟我LG还是偏向于投资房产(西乡沙井3房)，但是价位更高了，计算后还是成本高于涨幅(保守预估3年涨1.2w)，不知如何取舍……实在不行，我想先做小单投资沈阳，手头还有xyk 40w+，首付+月供足……沈阳新房富力盛悦府和富力院士庭如何？单价7500+，总价75-82w， 咨询过深圳有房贷，沈阳新房和2手房都做不了2成首付。我LG又不愿投资沈阳，不知如何说服，麻烦广叔指导，谢谢！

回答：你好，大单优先，深圳热门板块涨幅太夸张不建议再追高，截断抵押入手广州是退而求其次的选择。按照往年的涨幅规律，深圳领涨，半年到一年后广州跟涨。如果广州政策放开，涨幅可能会提前。广州买完后还有闲散子弹再考虑入手沈阳。沈阳小单老公不同意，你直接用老人票买沈阳好了。

提问：你好广叔，限售3年也没有可操作性，我想了解一下刚需比较容易的融资渠道？谢谢。

回答：你好。不同层级的资金，会有不同的数量级、利率。信用卡利率4.8%，额度50-200万。信用贷利率4.9%-12%，额度50-200万。抵押贷利率6%-8%，额度取决于抵押标的，贷款资质。私人拆借利率取决于个人，通常8%-12%，额度也取决于个人。其中私人拆借和其他不同的是，不受征信的影响，是独立的融资渠道。卡贷和抵押贷，都收到征信的制约。尤其是抵押贷，同时受到流水的影响，抵押贷金额最大，通常优先考虑最大额的贷款。信用卡和信用贷授信总额度，征信查询次数互相制约，通常两者结合个人情况来做申请的计划安排。

提问：你好广叔，想在上梅林片区买个刚需三房，考虑在600万左右，我们自己也去看了几个小区，比较喜欢凯丰花园、花里林居、水木澜山居这三个小区，凯丰相对来说总价低一点，离商圈也比较近，但是周围环境目前不是很好。花里林居很安静，但是赠送少，然后感觉有点小。水木虽然赠送很多，但是紧邻皇岗路，如果是兼顾宜居和升值，哪个更值得入手？如果买艺丰花园博拆迁值得吗？感谢！

回答：你好，梅林东整个片区都没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，在建的6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小周围皇岗路主干道噪音较大，然后上下班车流多容易堵。花里林居06年建造，单体3栋楼缺车位，花园也较小，小区在较周围三个小区属最安静，小高层主力户型70-98平两房三房，而且赠送多。水木澜山居08年建造2大单体楼，小区内配置齐全带花园泳池，主力户型74-77两房88-18平三房，小区南北各两栋，东西两面沿着皇岗路和梅东三路。自住最好的是花里林居，流动性最好的是凯丰花园。博拆迁这个思路也是很专业的路线，深圳自从有房地产以来真正能旧改成功的住宅小区还不到10个，而且博拆迁套牢的概率实在是太高。

提问：广叔你好，我目前有一套宝安中心尚都二期的112的3房，目前单价8万，我个人觉得对口的学校一般，单价也不低了，不知是继续持有还是卖掉？置换成其他房产做投资如何？

回答：你好，宝中高端盘业主好，海旺今年成绩不错，如果是你要用更好的学位，直接抵押贷出来继续投资就OK了，除非名额有限必须卖房，否则尚都值得长期持有。

提问：广叔你好，我目前有一套自住房，在我爱人的名下，我自己名下无房无贷，现在手里有资金100万左右，想入手一套关内的学位小两房，现在有个困惑，我和我爱人上班地点一个在沙头角，一个在科技园，广叔能否推荐一下买在哪个地方比较合适呢？有推荐的楼盘吗？谢谢~

回答：你好，首付100w，关内学区房，建议在罗湖找找。可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大。

提问：1.广叔您好，刚需置换。已经卖掉在福永时代景苑的两房，因为在南山工作，想换到南山来，预算600以内三房，带老人居住，请问广叔买哪里能符合自住和投资呢？ 2.最近在看荔园大厦，您建议如何？ 3.周边时代骄子，康乐大厦，仓前锦福苑，荔园大厦，您认为哪个盘日后涨幅会大？

回答：你好，荔园大厦都是符合你的自住需求的小三房产品，但也是所谓的港式老塔楼，投资的话是确定跑输大市的，你如果能接受，为了家庭自住是可以买的。 这几个盘流动性最好的是时代骄子，其次是康乐大厦。

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