广州楼市:这种房产就像下了一场秋雨,有点凉,内行人都不会碰

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提问：广叔你好，新人首问。首付75左右，工作地点在长洲岛（地铁在建7号延长线的长洲站附近），准备买首套自住的小三房，一二手均可。在考虑新塘地铁盘（品秀星图、锦绣天伦），黄埔的实地常春藤，南沙的金洲、蕉门附近的地铁盘（南沙保利城、龙光棕榈水岸），一直在上述3个地方纠结，想广叔给个参考意见！就我考虑的这几个盘排序。

回答：你好。有广州房票的话，当然是买限购区域。实地常春藤营销做得挺好，纯学位噱头，周边环境很差，不是很建议。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔。基本情况：我是东莞户口，老婆广州户口，父母东莞户口。目前名下东莞南城幸福公馆一套2015年买89平小三房，有公积金贷款40万，目前价值350万； 广州南沙中间蓝色港湾2019年350万买入无贷款；广州萝岗2015年买入中海御城目前贷款60，价值300万；父母在东莞海逸豪庭有一套小别墅目前价值600万。

需求：一、老婆在天河立交上班想卖掉萝岗买个天河上班近的学位房。二、想卖掉东莞2个房置换海逸御峰等1000万的别墅，希望改善自助。三、请教你专业配置意见，建议。目前每月月供1.5万，可以接受2万。

回答：你好。幸福公馆靠近立交桥，交通一般；南沙这套可继续持有；海御城近金沙洲地铁、万达广场，还有潜力；海逸豪庭在厚街，自住很不错的。

1、可以考虑

2、是把幸福公馆和海逸御峰出手，换一套1000的别墅吗？自住改善可以的。

3、我的建议如果在广州有房票，置换到天河珠江新城，注重教育的话考虑天河北龙口西，买个1000左右的。还是得看你个人的需求。

提问：新人首问，广叔你好！我刚参加工作，在番禺沙湾镇古坝村，地方很偏。想购买一套房，纯投资，大概率持有5～6年以上，因为才22岁，暂时没有自住需求。家里支援首付120W，月供能到1w。看了市桥的雅居乐鸿禧华庭，想着先租后住，但是离上班地点其实也远，住着不方便，而未来的另一半还不知道是谁。所以，请广叔推荐一下，是买哪里的好呢？

回答：你好。鸿禧华庭在市桥算是不错的盘，近地铁，配套较成熟，不知道靠近的西涌河是否还是臭水沟。市桥未来主要还是靠番禺广场的外溢。3房的话可看下：具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，深圳已上车， 1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？ 2.如果手上有40子弹，是否建议武汉建仓，但只能代持。 3.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？ PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？ 不吝赐教！

回答：1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。 2.子弹100以上可以入手深圳中部和东部的补涨板块。西部的涨幅会蔓延。 如果子弹不到100，建议继续加仓武汉。 武汉可以直接落户，有靠谱的代持也可以。 3.父母可以走子女投靠落户。 事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。 如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：你好广叔，坐标深圳，东莞常平2012年后入一套三房贷款2018年已经还清，2019年购入深圳沙井一套学区房，目前贷款200多万，每月还款11000，想再购入一套深圳，目前子弹400多万，年收入50到100万不等，做生意收入不稳定，老公无购房资格，如果购深圳二套需要七成，而且我落户要明年2月才满3年才有资格。纠结继续投资深圳沙井还是龙岗。对于目前状况，想听听您的建议，二套深圳负债太高心又有点慌，承受能力差，凡事求稳。买深圳二套还是投资重庆呢？投资重庆没啥压力。

回答：你好，如果最后还是会回到深圳，追求长远利益，建议继续买深圳。深圳新政之后，外地投资客的一半购买力被砍掉之后，几个热门板块，房价不但没有下跌，而是继续上行，因为深圳本地自住需求始终存在。深圳已被神话，即使真有回调，也是小幅微调，幻想中的抄个大底不存在的，一线城市没有天花板，长期还是看好。目前建议优先打新，多关注性价比高的新盘，一部分投资客失去购房资格，相对之前，竞争力不太大了，值得推荐的一手刚需盘详见内部分享！

提问：你好广叔，打算换房，目标天河北直升华阳小学，3房电梯 预算500-600，有哪些盘可推荐？另外如果不卖现房，有没方法破2套7成？

回答：你好，500-600万只能买：紫荆小区的85-90平小三房，或者体育西路的西雅苑90平的小三房。想买好一些品质的预算可能需要加到750以上了。 买学位房，不卖现房又想降低首付的话，只能走真爱大法，或者全款再抵押了。

提问：广叔你好，我目前名下两套房，一套在万胜围自住还有贷款300多万。另一套在东晓南三房电梯小区无贷，想把东晓南房子置换掉，然后买琶洲或者金融城的房子。从纯投资角度是否合适？东晓南房子卖不起价，琶洲金融城已被哄抢一轮，价格已经涨了不少，是否要等东晓南补涨呢？再买要七成首付，加不了多少杠杆感觉比较折腾。

回答：你好，长期看一定是要置换的，如果手上还有其他名额那就直接买东部片区即可，如果手上没名额，那就忍痛割爱的卖掉东晓南越快越好，然后来买东部片区。

提问：您好广叔，我打算卖掉广州萝岗的，还完贷款还有240万首付，然后买天河立交附近学位房，二套大概总价400万左右预算的2房，看了华景新城、龙口西高楼龄学位房，还是卖掉东莞幸福公馆和海逸豪庭小别墅两套1000万资金，在东莞买宜居且有升值空间的别墅，200一300平有没有推荐呢？

回答：你好，要是小孩没有读书需求不建议买老破学位房，有风险，华景新城可以考虑。还可以看下阳光假日园、兰亭上东。海逸豪庭别墅挺好，自住升值没问题，可以在海逸豪庭找找大一点的。

提问：你好广叔，我是纯投资，向您咨询一下平湖片区发展前景如何？10号线平湖枢纽站附近的楼盘值得长线投资吗？谢谢老高。

回答：你好，平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，唯一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模旧改。不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。平湖唯一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。

提问：您好广叔，请问现在购买龙岗远洋新天地的住宅三房如何？学校不太好，地点还行，这个楼盘日后有啥发展吗？

回答：你好，远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘单纯只是房子新、品相好，但是还不太够。

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