广州楼市:这些板块不要碰,房价反而不涨还被套

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提问：广叔您好，目前两娃，老大明年9月上小学，海珠区有两套房均已出售，在手1600w左右，想换越秀或者其他区的大户型学位房，想一次性付清，目前看过东风东的锦城花园和东风广场（均太吵），君汇世家200方房源一直没有合适的价位（200方也要1800万），看过天河的峻林（也太吵）和富力天河华庭（200方去到了1800万），现在户型合适的价格都超预算，今年学位又都改革了，小学升初中都摇号，所以比较迷茫不知道该往哪里定，望指教，主要是为了孩子上学和住起来方便舒适，我们两口子都是在家办公

回答：你好。如果想好一点的学位就考虑越秀。全款买缺少杠杆，资金利用率不高。君汇世家可以考虑。可以拿出900，做五成首付。手上还有700，如果月供能力好，还可考虑再入手一套做投资用。富力天河华庭也可考虑，区位优越，圈层纯粹。电脑派位时代，只有拼概率，在名校扎堆的地方，学区房价值只会越来越高。重视教育考虑越秀，注重投资回报比和改善居住考虑天河。

提问：您好！近期考虑投资总价100左右的新塘二房，纯投资，求推荐！感谢

回答：你好。新塘看下锦绣新天地、力诚凯怡湾

提问：接上条，假如南沙，您推荐哪些小区？谢谢

回答：100左右预算，南沙看下南沙保利城、南沙境界

提问：新人首问广叔你好！我在广州海珠英豪花园有一套高层顶楼小面积，二套投资房，现在价值170，有租约。另有200计划做房产投资。方案一，用英豪花园+200置换市内其他潜力楼盘。方案二，保留英豪花园，用200另外投资一套不需要房票的。以上两个方案您建议哪个方案更合适？两个方案可否请您分别帮我建议几个可以去踩盘的区域和楼盘。多谢！

回答：你好。英豪花园在南洲，配套齐全，交通方便，但是片区发展成熟，缺少增量，且小户型一般家庭居住起来不是很舒适，自然失去了购房主力军的支撑，如不出租，建议出手置换。4成首付，考虑入个三房，可以看看金融城骏景，老黄埔的黄埔花园、金碧领秀，科学城的万科东荟城，海珠光大花园

提问：请问您推荐的这些天河金融城板块的房子跟凯云新世界的房子相比，哪个更有前景？因为有两个小孩，所以也考虑学位，天河带学位的地段好的有盘推荐吗，谢谢

回答：金融城板块价值相对高一点。学位好一点可以考虑天河汇景新城：半山雍景苑、五山花园

提问：广叔好，我在2018年入手了一套罗湖的聚龙大厦60平，当时是想着用那里小学学位，但是现在又决定不去那边上学了，看了价格也没怎么涨？目前是出租状态，以租养贷。作为家庭投资性房产，我是否要卖掉换到宝安热门片区呢？不知道罗湖未来的走向如何？谢谢！

回答：你好，聚龙大厦涨得不好，一是因为罗湖的大概念，一是只有名校螺岭小学缺乏中学支撑。 昨天我又去了一趟罗湖，说句扎心的话，部分片区有沦为贫民窟的趋势。 罗湖自住性价比仍然很高，纯投资类则该果断置换了。

提问：广叔，首套房，首付70万内，单身，主要考虑资产保值、升值和租金，是一手房知识城板块(保利时光年) ， 还是二手房尚东尚筑或者天河东圃羊城花园、龙光景峰华庭的升值空间大一点 ？

回答：你好，不要去买这个知识城的一手房，要把重点放在二手房里面。要不然楼还没收，你从何谈起那个租金呢？东圃羊城花园这个我不是太建议，这个品质在整个天河东部来说属于中下水平。在上一轮大普涨的时候可以买入，但是目前的话还是买越高品质的为好。可以去考虑尚东尚筑，龙光风景华庭这个后面再考虑吧。我其实挺建议你去市区，特别是海珠或者是越秀这边淘一些学位房。

提问：广叔你好，怎样才能让资产最大化，早日摆脱房奴财务自由？目前居住工作深圳，为了娃读书，2017年底入手豪方天际，贷款500W月供26000，付完月供年收入余款不多，没有别的投资理财经验，家庭收入4w月，目前子弹30，另武汉万科城花景苑一套，托管租金4K月，少量尾款无压力。 请问广叔，有必要卖掉武汉填深圳贷款，来降低月供与利息吗？500贷款目前现状有没有办法能提前还完？剩下的子弹应该怎样投资理财？目前35岁，已面临中年危机，想在40岁摆脱老鼠赛跑模式，破解月供房奴困局？求支招。

回答：你好，只考虑你这一辈子的话，还是有可能财务自由的。 比如在武汉你现在赚5000万，基本到你退休你还是比较随心所欲的。在深圳这个数字要翻倍。 但是你的孩子未必随心所欲，因此如果你想要在你所生的全部年份，你的子孙也随心所欲，估计你要终生奋斗了。 万科城花璟苑属于关山大道，光谷领涨区，建议保留。等待下一轮涨幅来了，在考虑裂变2套低价潜力盘。 不建议提前还贷款，开发副业 增加收入和现金流才是重中之重。 剩余子弹30，不要全部打光，去沈阳入手一套低价潜力盘，单价8千左右的二手房，首付十多万，租金能抵大部分月供。

提问：你好广叔，请问福田的新天石厦花园怎么样？85平的三房，九万一平，预算八百万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。可以买吗？

回答：你好，新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。 考虑买学区房，还需要谨慎入手！

提问：广叔你好，坐标广州，手头首付子弹50到80万，想投资房产，推荐哪个区？

回答；你好，目前比较推荐黄埔和万博板块。选筹参考：金碧世纪，雅居乐花园，中海康城，黄埔雅苑，万科城市花园，金色悦府

提问：广叔你好，请问龙华壹城中心现在还可以投资吗？现持有5区的小三房。月供无压力，但不见房价涨，我是不是应该卖了换更好的呢？谢谢~

回答：你好，目前没有看到壹城中心短期套利的机会，快速平出，年底置换更优质的区域和标的，有一定的踏空风险，但合理配置目标房源组合，大概率胜出壹的回报。

提问：广叔您好，请教一下预算300万上下，70多平的两房，深圳首套，选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，两个区域二手房单价差不多，谢谢了！

回答：你好，300来万的70多平刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了？ 当然不是，第一，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。 这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。

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