东莞楼市:投资要避开这种房产,否则价格不涨还被套!

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提问：广叔您好，坐标东莞想入手鹏瑞天玥自住改善生活。今天又去看了国贸盈台后，变得有些纠结。请广叔帮忙分析二者的利弊及未来升值空间？多谢！

回答：你好。鹏瑞天玥稍微安静一些。国贸盈台后在豪华商业区，近鸿福路地铁口，生活会便捷一些，但自然的生活也没有那么安静，显得有些嘈杂。看个人偏好吧。论升值潜力国贸盈台会大一些。

提问：广叔好，家里人希望我们买东莞，说最近有个中证云庭准备开盘。我想问问，这个盘投资的话可以吗？

回答：你好。中证云庭区位不是很好，高架、铁路、农民房环绕。自住可以考虑，投资一般般。

提问：广叔你好，1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万，南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万？，那间有投资价值？2.新塘东方名都103方243万，盛世名门95方225万，新世界花园95方222万。这几间哪个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的？麻烦帮分析一下

回答：你好。1、选景湖春晓，地段价值大。翡丽山配套欠缺，怕是生活不便。2、这几个盘区域很近，首选东方名都，小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问：广叔您好：上次您建议的东莞投资楼盘，万象府，保利，这两个抢房好难，我们打算去广州投资，如果从五年纯投资看（可以兼顾孩子初中学区房），首付400左右，您能否推荐一下？

回答：你好。可参考：老黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城，黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：你好广叔。 基本情况：夫妻二人在罗湖蔡屋围一带上班，暂无小孩（计划中），深户无房，首套上车，期盼能找到总价约在550-600（优选小3房），能兼具自住+投资升值的笋盘。 1、对于板块选择，目前有大致有四个不成熟的想法：坂田、龙华（红山、上塘）、南山松坪村、宝安（新安、西乡），请问以上板块是否值得考虑？优先选择？或有无其他更好的板块推荐？ 2、坂田似乎近期挺热门，尤其是坂田北，集交通（10号线）、学校（省实验？）多项利好消息，是否值得上车？ 3、对您推荐的板块，有哪些笋盘推荐关注哈？ 谢谢广叔！盼回复。

回答：你好，总价600万，关注热门板块临近的刚需外溢板块： 碧海 西乡 坪洲 蛇口 景田 梅林 上塘 民治 坂田等。 比如富通城，幸福珺湾，汇一城，栖游家园，金地上塘道，山海津等。 坂田的标杆产品已经开始涨了，坂田也是我看好的地方之一， 价格vs价值，地段优势对比北站，地铁和板银开通利好，豪宅税（成本降低）都是利好，地铁周边的次新盘可以入手。

提问：广叔你好，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下， 1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。 2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听广叔建议。

回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。 1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。 2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。 3.说说适合你的几种方案： A.70万首付买240万总价的房子（适当高平）单价5万左右45-50平米一房或者小两（买罗湖 笋岗 蔡屋围片区，福田梅林 皇岗片区，龙华中心区）投资打法 B.70万首付买龙岗280万总价房子（高平）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁口，自住打法

提问：广叔好，在广州有名额，首付四十万，完全小白，增城和南沙哪个好点？

回答：你好，过去几年南沙房价其实也是一路上扬的，概念很多，从独立建区，地理几何中心，省ZF搬迁，第二机场，自贸区，大湾区，有的概念成真了，有的概念被辟谣了。但是无论如何南沙还是存在距离的问题，以及缺少实质性的支撑，距离每一个中心都近，也意味着距离每一个中心都远，南沙要想崛起，南沙必须是南沙，而不能是广州南沙。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。预算有限更建议买增城新塘板块，增城未来会有交通枢纽规划，并且有牛仔服装产业支撑。随着萝岗，知识城，科学城渐成气候，随着广州城市向东建设，随着更多地铁建成，加上增城位处衔接惠州东莞深圳的咽喉地带，其实未来发展应该还可以。

提问：广叔好，我想今年在广州买套房，预算400左右，还贷金额1w以内。手头现金不够，目前在长沙五一广场有套房，有贷款，明年3月才能卖，房价约140。以下选择哪种更合适？请教广叔指点一二：1.先卖再买。最稳妥，缺点在于明年不知广州房价如何。2.先抵押再买。不知利率多少，没有经验。3.全款买再首付三成。可否用公积金贷款？不知利率多少，没有经验。谢谢广叔！

回答：你好，肯定是先抵押长沙的房子，掉转头来买广州了。长沙的信贷市场不太了解，但上浮5-10%肯定有产品有的做，甚至利息都不用这么多，走那种8-10年的先息后本 全款再抵押的话，也只能走经营抵押贷，不是正常的按揭，做不了公积金，公积金只针对按揭贷款

提问：你好广叔，近期关注福田皇岗片区皇御苑四期和罗湖湖贝片区联城美园，总价在450万左右的小2房，考虑未来6-8年的升值空间，想请问下您怎么看呢？

回答：你好，我个人挺喜欢联城美园的，我看过那么多楼盘，美园的采光少有的好，大面积落地窗在十几年前非常少见。 虽然居住我更喜欢联城美园，但还是劝你买皇御苑，罗湖，春风路片区，这两个大概念实在太拖后腿了。

提问：你好广叔，我们在一个月前签了合同卖房子准备换一套，我和老公各一个首房名额，5成的首付。看好学位房，原本是计划钱到位后买1300-1400万的房子；现在新政来了，首付和税增加了200万的样子。我们考虑是为了5成首付买两套，还是买一套好点的，再抵押出来部分钱提高杠杆。这两种选择哪一种能获得较高的涨幅呢？月供能承受3万多，手里有700多万。望广叔指点迷津，谢谢！

回答：你好，涨幅取决于盘子本身，而不是由总价段位来决定的，很多高总价的房子涨幅也很高。比如半岛、润府。但看你们的情况，总共700万的首付；目前的政策界面，你们买1200万的话，可以拆成两套600万的学区2房。但三年内就被限制了名额。另一个思路是，先上一套1200万的，后续收入+加按，还能在三年内，择机再买一套400-600万的标的。总资产上去了，收益最大化。新政之后，拆分多套的建仓思想受到了冲击；对每个家庭而言，资金的瓶颈不如名额的瓶颈难解决；那么最好是优先把资产体量做大，买一次性解决所有问题的大标的。

提问：广叔你好，请问一下我们现在想买学位房，南山和百花都在千万，家里全部资金用完后没资金流，小孩三年后上学，如果选择百花片区的话，对于当前百花片区是高位吗？未来怎么看全部资金买这边需要注意什么？

回答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅也没有像大家想象的那么大。13年百花均价5万，现在13万+跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释。二是百花真的太老不是刚需真买不下手，如果真是看重百花的教育就买，如果同样看重升值建议再多看看。

提问：你好广叔，刚需首套房，有深户，在福田看房，比较喜欢碧海红树园的两房，对于这个小区大师兄怎么看？

回答：你好，碧海红树园 ，共8栋楼，紧邻车公庙，南向看海和红树林生态公园，03年建造，容积率高，以100-160平朝南看海大户型为主，弧形大阳台，人车分流，车位充足，靠近福荣路，实际噪音不大。 03年的房龄在福田已算次新，适合改善家庭，距离地铁9号线下沙站400米，附近商业配套完善，下沙小学一墙之隔，距离上沙中学800米。附近京基、中洲、绿景、金地四大发展商签约旧改，最靠近的京基旧改基本完成，中洲巨无霸旧改，正在进行。但小区周围有很多农民房，未被划入旧改区域，短时间不会改变，但随着周围大环境的改变，地段价值会被重估。缺点：学位一般，自住可以。

提问：你好广叔，深户，首付200万以内，可以首付三成，纯投资 ，在网上看了一下几个片区想请广叔指点一下： 1、宝安中心区的凯旋城（80方左右）和西城上筑（75方左右）； 2、南山区的前海片区 诺德假日花园 （60方左右）； 3 、深圳湾的太古城南（40方左右） 总价都在500万-700万之间 ，打算持有5年左右的，主要都是考虑二手房，想以租金顶部分月供，减轻压力的 ，请问以上怎么选？这几个区域该怎样排序？请广叔多多指点一下。

回答：你好，你关注的这几个都是西部热点片区的热点楼盘，很有眼光。 但是有个问题，这些楼盘从去年到今年一直在涨，而且是急速上涨。 举个例子，我城市群有个粉丝去年底350万入了诺德假日的48平小两房，不到一年飙到了490万，业主还计划继续拉升到520万。 这些热盘靠着前海自贸区的概念，在周边无利好落地的情况下，已经透支了多少涨幅，恐怕不敢细算吧。 而且这些涨得太快的区域，租售比一定是跟不上的。 我认为，818这一波之后，需要根据涨幅大小，重新规划选筹，而不是盲目去追热点。

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