广州楼市:投资请远离这个位置,否则血本无归

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提问：你好广叔，在观望黄埔大壮名城的房，户型三室，家里小孩明年下半年上小学，也考虑学校问题，听说那边的小学下半年招生，不确定是不是，周边环境如何，配套怎么样，交通是否方便，能否入手？

回答：你好，大壮位置什么都不错，位于核心区，不好的地方是新房而且价格贵，有一定不确定性，不够二手灵活，买了要苦等收楼拿证限售，5年左右的青春没了。如果愿意等的话，还是可以考虑的。

提问：广叔 黄埔我现在想买只能全款 手上有房产证的只值120万 抵押估计贷款80万左右吧 其他的也就这个价格房子 没拿证 要不公寓了 没交房 目前手上有的就150万左右现金流 您说可以垫资先全款入手 抵押贷7成出来 可是我资金不够 南沙的给116万 贷款170左右 没拿证是否可以另外小额贷呢 有什么办法推荐吗 另外您说代持 我家人不行 还是有专业的机构推荐 广州我不了解 另外实地常春藤我看没地铁 生态不错 投资性质常春藤和保利拾光年 哪个潜力更好 拜托广叔指点 垫资和代持的问题怎么操作

回答：你好。不要买公寓！公寓税费高，涨幅慢，流动性弱。那还是买个能力范围能买的吧，保险一点。没拿证暂时还贷不了。两个盘都需要持有较长时间，二选一的话，短期保利拾光年会好一些。

提问：广叔 碧桂园首座二手成交到手价格要比品秀星图多出130万以上 品秀总高50层26000 总高24层30000都是南向 投资角度 品秀买哪个好 50会不会难转手 另外 大朗除了首座 金域蓝湾 还有别的性价比高的值得入吗 二手手续费花下来20万打底 现在听您意见 直接入首座好 还是大朗淘别的 还是买品秀 另外多一百多万子弹 我想在无锡买个货值低的投资也够 还是您有更好的区域推荐 那边我不熟悉 总麻烦您 反正300-400预算 辛苦老师了

回答：你好，要买就买中层。首座和金域蓝湾在相同区位地段，楼盘就挨着，理论上有相同比例的涨幅，但如果选择的话，肯定选择品质好，新一点的首座。两者跟品秀比，又逊色了些，星图地铁上盖，地段决定价值，同时大开发商有实力。无锡比较推荐太湖新城。

提问：你好广叔，中央城是一期，价格不超过31888元，星樾已是二期，价格最低要36000左右，那么从投资角度，低价的房子不是上升空间更大吗？回报率相对更高吗？谢谢

回答：你好，自住的话都可以考虑的。投资的话，买房不是买便宜，买的是价值，买的是周边，买的是未来。中央城的供应量较大，未来价格怕是易横难涨。

提问：你好广叔，坐标广州黄埔区，请问雅居乐富春山居的房子自住投资兼顾，值得买吗？

回答：你好，雅居乐富春山居是科学城商圈内的优质小区，至今已有6年楼龄，整体楼龄较短，属于次新房，与周边相同地段的其他小区相比，楼龄也相对较短。由于是二手房，小区整体价格低于新房，具有较高的性价比。小区附近公共交通便利，出门532米就是黄陂站地铁站。步行仅需15分钟，可满足居民出行的基本需求。教育质量与师资配备均处于一般水平，在区域内缺乏竞争优势。医疗配套稍有欠缺，五公里范围内没有三甲医院。自身条件比较优越，加上区域城市发展红利的加持，有比较好的前景。

提问：你好广叔，星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。 规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗熙安度会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。 方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。 本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。 问：1.2方案哪个更适合。坪山（均价4万）和龙岗大运城（均价6.5万）论涨幅和未来脱手哪个更容易？

回答：你好，如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。 自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。 第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。 坪山和大运并不是投资首选板块。

提问：你好广叔，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多，按照合同执行，业主按20%房款赔付。解决思路：1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协。3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

提问：你好广叔，我有一套两房玮鹏，欠款200多万。现在手里有现金300万。按揭能力暂时不太行，在香港上班加外贸今年都受打击。想选一个400万-500万左右有学位的小房。位置南山或福田。广叔有没推荐的楼盘，谢谢！

回答：你好，可以关注福田保税区和皇岗片区，这两个地方学位会有利好。保税区的福外南学校，由于还没出成绩，但是大概率不会差，毕竟是名校，整体教学不会差。而皇岗片区的皇岗中学已经在重建，几个亿的资金，肯定是按名校标准来建设。

提问：你好广叔，现南山新盘前海东岸出售179平的大户型要1300多万，您觉得在这边投资一套，未来的升值空间大吗？

回答：你好，前海东岸的户型卖了好多年了，高速路旁边做大户型就注定了它的悲催之旅：富人看不上，穷人买不起。与其类似最典型的代表是龙岗北通道旁边的紫麟山，150平做成三房，客厅大得能打台球，明显的产品定位有问题。开发商应该学习桑泰龙越，200多万的三房整个深圳打着灯笼都找不到，引一堆人排队疯抢，或者学学东岸旁边的豪方天际，紧凑三房四房的房价已经是芝麻开花节节高了，而它还滞销不前，所以要谨慎考虑

提问：广叔你好，650万的预算，想要居家和学位的三房，宝安和福田最好，请问有什么推荐吗？谢谢

回答：你好，1.福田： 650在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600+还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。

但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择

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