广州楼市:2020下半年买房要注意什么?这类房最好远离

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提问：你好广叔，广园客运站对面有一套七楼的房改房，170平方，准备加建电梯，想问是卖掉重买小区房划算，还是保持不动，谢谢！

回答：你好。这种未来肯定要出手置换，使资产增值和保值，不然很容易变成老破大砸在手里，只是现在准备加装电梯，可以等加装电梯后出手。

提问：广叔，您好！非常感谢您的宝贵建议！现在我就想快点买房，怕又涨起来。黄埔星樾现在3.7万一平，离我单位洛溪也远。只能算是纯投资。如果300万左右，三年投资周期左右，买品秀星图小四房，可否是个好选择？因星图明年学校开学，新塘优质中小学严重缺乏，可否靠学校拉一波新塘片区内的置换客。由于星图价格高出片区均价4-5k，有点担心三年后出手的难度。再次期待的您宝贵建议！

回答：你好。星图靠的不是本地需求，而是核心区的外溢。品秀星图的优点是有全程名校＋双地铁，而且考虑到品秀星图周边全是空地，未来可能成片规划开发，未来升值空间是不错的。

提问：广叔，您好！我看了6月到现在星球的所有购房提问及您的建议，感觉您比较推荐品秀星图和品秀星樾，你几乎没有提到品秀星翰，您觉得品秀星翰周边的配套以后会起来吗？周期会很长吗？这三个楼盘您能从投资角度帮我排个顺序吗？我希望投资+后期自住，在番禺洛溪工作。期待您的建议，我现在很迷茫。感谢感谢！

回答：你好。品秀星翰位置太偏了，周围很荒，不过有22号线在建，还需要较长时间。我的看法是：品秀星樾>品秀星图>品秀星翰

提问：本人第一次提问题，不当之处请见谅。本人工作在海珠区的宏宇广场，想在海珠区找500万左右的房子，请问逸景翠园、顺景雅苑、江南新苑、愉景南苑、江南美景一期这个几个小区在学位，地段，增值空间方面哪个比较好？或者还有没有更好的推荐？谢谢。

回答：你好。这几个盘区位都很近的，逸景翠园在广州大道南，其他几个在新港西。江南美景花园楼龄太老，看起来破旧，排除。江南新苑较新一些， 综合看，我的看法：江南新苑>愉景南苑>逸景翠园>顺景雅苑

提问：你好广叔，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投资一套三房，预算一千到一千五百万间，年前一直关注福田的天建天骄和南山华润城四、五期，估计都在年中入市，选择哪个或者有更好的吗？谢谢

回答：你好，这2个盘对比，投资+自住 首选华润城 天建天骄地段还不错，小学为荔园分校，初中福田科技中学一般，一般看学位是初中或者双学位，这可能也是楼盘不做小户型炒学位的原因； 景田大环境不好，周围比较破，景观一般。但是属于整个福田少有的大花园社区，稀缺。自住还不错，但是投资未来涨幅随大势。 华润四期位置不如前面几期，但是依然值得买。

提问：广叔你好，30岁。目前在三线城市清远，按揭一套两房自住房，学区不太好，想换个当地最好学区的学区房。刚看中了一套学区房，说是特价房，是2019年底单价的88%，的确是一个晚上抢完了，我就是其中一个，下了2W定金。但是首付要求一周付清，来不及出手第一套房，有点纠结是否要以二套房来买，首付高，而且二套房只能商贷（如果要用公积金要首付6成）。买的话首付不够，需要先借钱付首付，然后卖了现有房子还首付；新房子又要明年底交房，卖了现房只能先搬回车程大概20分钟的乡下房子。现在这个时候适合这么操作吗？如果这么操作现房适合什么时候出手？买了新房就出手，还是等到哪个适合时候？

回答：你好，现在时机适合刚需改善置换，买到笋盘概率更大，你的操作没有太大问题。我建议买卖可以同时进行，现在开始让中介挂起来，如果不想搬回乡下房子，可以租房过渡。置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，而不是更高价格卖出你现有的房源。不要搞错重点，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。

提问：你好广叔，我和媳妇打算今年在深圳宝安沙井地区买个新房（计划600万标的，首付30%），我媳妇深圳户口，往年年收入流水约为70万（19年休产假估计只有50万），而且她名下有未结清的信用贷50万元。 1、请问信用贷对于她今年买房商业贷批贷额度有多大影响？如果无法做到提前6个月还清信用贷的话，是不是就没法贷款7成了？ 2、深圳沙井现在的待开新盘好像只有海岸城了，广叔您建议等海岸城新房还是买二手？纯投资角度，买三居还是小四居？ 多谢！

回答：你好，买房之前银行会要求还清信用贷，不过流水比较大，足够覆盖月供的2倍以上，问题也不太大，需要分银行。 房贷和信用度关系不大，每个人都有2张贷票，特指房贷按揭，信用贷不占贷票。 海岸城可以等，二手房同时淘笋，纯投资三居和四居都可以，重点看价格。面积相同 四居更好。

提问：您好广叔，本人29，手上已有一套在惠州仲恺的房，自住用.手上子弹30，想在粵港澳大湾区投资二套.深圳、广州的房价感觉太高，本人目前觉得佛山、惠州、东莞、中山是目标地方.我想问一下广叔，就投资而言这几个城市哪个城市的哪个地区最好？为什么？

回答：你好，这几个城市中东莞更好，临近深圳，东莞民营经济本身很强，有很好的自发内生动力.建议在松山湖，凤岗，西平淘小户型.

提问：你好广叔，松岗的满京华云著如何？有个学校，可以入手吗？谢谢

回答：你好，云著这个盘是松岗为数不多的值得买的一个盘，满京华这个开发商不知何时走起了情怀路线，云著以艺展为卖点，云晓也做得别有匠心，不管艺术展最后能否做起来，至少整个楼盘的档次是上去了。对于市里的刚需上班族来说，地铁有点远，但是盘够大，自成一个小城，居家会便利许多。地铁不可谓不重要，但是地铁也不能遮百丑，尤其在漫山遍野都是村厂村房摩托车横行的沙松福，于我看来，这个盘远胜过那些与万千民房为伍的孤盘。

提问：你好广叔，请问100万的预算，纯投资，深圳还有机会吗？

回答：你好，100万首期资金吧？这三年内深圳投资就是要买学区房！但对应的三成首贷、总价300万，我们的客户已经快把能买的都扫光了。目前剩下的比较有潜力的，也是单价很高的小单间产品。客观的来说，这类产品的涨幅空间是比较大的。随着调控、税费的增加，家长们买学区房也在消费降级，上车学票房会很受欢迎。所以，如果确定要买深圳，这是个确定性很高的选项。我的理念就是，单间需要有学位保驾护航，否则会很惨。

提问：你好广叔，不打算自住，想买可以租出去投资的房子，小房子适合在哪个区投资呢？

回答：你好，深圳有便宜到30万的小房子，比如启点公寓，也有贵到近千万的小房子，就比如半岛四期的一房一厅。所以你的预算多少，打算持有周期多久，买房年龄都会有不同的买法，影响最终的决策。

提问：广叔你好，请问：龙岗360万的房子，90万贷款，现在想置换学位兼顾保值的房子。在考虑置换罗湖螺岭只有小学还不错且房子偏旧，所以仍然想在龙岗选择。在考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座，深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道，从投资保值的角度，请广叔帮忙分析一下，如何选择好？龙岗片区有哪些地段值得投资？

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级。 如果考虑孩子读书同时资金有限，可以买，但如果资金量够，我建议买依山郡，性价比高。 但是依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。 这个看你自己权衡了。

提问：广叔你好，请问广州番禺置换时机，我18年的时候高位买了番禺市桥老城区20年楼龄两房，目前正挂在链家，卖出后想置换番禺广场附近三房，觉得东华花园不错，学区省一级，离地铁站1公里左右，环境也不错，物业八毛。现在番禺二手市场行情不好，当时也是高位买来，现在同户型成交价比我买时低了20w左右，请问对置换时机和番禺广场附近3房有什么好建议吗？首付60w以内，3成，我对象还有名额。广叔有什么好的建议吗？谢谢~

回答：你好，广州最近在起势，深圳强管控后资金开始外溢广州寻找机会。但是你目前如果不着急的话，可以再等一段时间之前买的大概率就能解套。还有一种方法，用你对象的名额买一套小的，然后等后面高点将1-2套卖出，等行情转入下行的时候再换成三室。上行周期换三室容易踩不准节奏，低卖高买，毕竟交易需要一定的时间。

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