广州楼市:房价不涨的地段,投资者绕行!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，去看了新塘品秀星图2.6万的房价是不是太高了，周边新盘都是1.9-2.4万，新塘二手房价是一万六七，星图下手有点心虚，没底，手里子弹60w，预计200w左右的，东莞和新塘或者其他地方，投资加自住有没有其他更好的推荐

回答：你好。品秀星图值这个价，买的是地段，周边当然有更便宜的，但是地段也没这么好。还可以看下保利东江首府、锦绣新天地。

提问：广叔你好，广州户口，在越秀区上班，想年底想结婚，想要买离地铁口近的房，总价200左右，手上首付只有就只有80万，月收入1.5万。最近才开始看楼盘，看了2个盘：1，御溪世家，84方总价200万以内，离镇龙地铁站较近，双地铁口，但是房子号称是蝶型布置，最新开的盘朝西南和东南方的靠近行车道和外面商铺，东北和西北方又怕潮湿阴冷。2，东方名都，在白江地铁附近，单价2.6万，尾盘了，而且可选择较少，而且土地规划过了14年了，还要明年交楼。广叔可以根据我的情况给出建议，然后推荐几个符合条件我又能买得起的楼盘？非常感谢

回答：你好。御溪世家可考虑，近地铁，2站到天河，东南方要好一些。东方名都，东江大道北边上，近地铁13号线白江站，花园社区，较安静，土地规划过14年影响不大。综合看建议选择御溪世家。还可以看下，新塘：锦绣天伦花园，朱村：中国铁建国际花园、荔富湖畔。

提问：广叔：您好！我在广州越秀区永福路金中大厦有一套公寓35方，2009年买的，还在按揭，也有出租还贷，但租客不稳定，租金还在降。同时在黄埔大道中易通大厦有一套45方公寓，08年购买，已还清贷款，正在出租。前面这套公寓我一直想卖掉，但又不知道买回哪里。我在广州没有名额了。小孩也不够年龄购买。另外在五羊新城幸福小区有一套旧的住宅，二楼，72方，交通生活很方便，就是太旧了，现在出租。我想听广叔的意见，如何更好地使用这几套房子。谢谢！

回答：你好。公寓一直不建议，涨幅慢，税费高。金中大厦可以出手置换。易通大厦，有13号线在线，未来有一定利好。幸福小区，1992年的房子了，楼龄较老，但由于区位不错，保值没问题，投资的话建议出手置换。总体看，你的这几套资产平平，均可出手置换到更优质资产。可以考虑受年轻人欢迎的次新电梯带花园社区，也可以考虑正在开发的未来有潜力的地段，如黄埔科学城。

提问：你好广叔，本人坐标广州番禺丽江花园，l，目前离异，有1套50多平的小户型（已全款付清，市值140万左右），小区有公办小学，初中是直升的普通中学（学校师资一般），家有有1娃目前上幼儿园中班，1娃不到1岁，想置换一套学区房，给两个孩子上学用，有去参考黄埔万科楼盘，增城的翡翠香江，湖山国际，凤凰城等，都比较远，考虑到上班距离，如果就在番禺附近，该如何选择？亚运城之前参考过，似乎也不是最佳选择。想问问广叔，有啥更好的意见？

回答：你好，增城不会让你看到满意的涨幅。增城是广州远郊，广州都寂寞了，何况它的郊区。没有房票才去增城买房，你有房票，建议优先考虑番禺。亚运城某种程度上是睡城，睡城属性特别明显，从自住角度来看，没问题的，广铁小学、亚运城小学等还不错，但投资属性上就不看好。

提问：广叔能否点评一下中洲湾，尤其是中洲湾二期住宅，谢谢

回答：你好，中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。 一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。 二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。 配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。 买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。

提问：广叔好。请问现在有没有必要把手头的其中一套非热点板块(万博长隆附近)房子卖掉，作为首期，再去贷款买房换到热点区域？

回答：你好，同城市的置换要慎之又慎，尤其万博和黄埔这种差距不大的，其实万博和天河差距也没有那么大。同城置换成本太高了，不是为了裂变，仅仅是为了博取小额的、自己认为有可能的差价完全没有必要。深圳东西部差距是有深刻原因的，万博在广州南，不至于差距有那么大。只有一种情况，现在持有的产品太差太差。

提问：广叔你好！请问总价700万左右，主要考虑学位、投资、自住。众孚大厦和银庄大厦100平左右的三房怎么选最好？广叔能从学位、投资、自住的角度对比分析一下这两个选择吗？希望广叔能给点建议。

回答：你好，众孚大厦，2002年，独栋小区，近地铁石厦站，有荔园+红岭石厦。银庄大厦，1998年，楼盘较老，近地铁福民站，有荔外（水围）+皇岗中小学。综合看众孚大厦更优一点。还可以看下内部分享选筹。现在不要急，可以好好淘下笋。

提问：广叔你好，现在比较纠结是该买靠近惠州南站的房子还是大亚湾西区靠近深圳14号线沙田站的房子？感觉各有优势啊：惠州南站即使惠州不建地铁现在也可高铁往来深圳 但便利性比地铁差，以后通了地铁更方便但未知又遥远；大亚湾附近沙田站3年就通车即使惠州不建地铁也可以打的一刻钟内到地铁口，但惠州通地铁后大亚湾没地铁片区房价肯定涨不过惠州南站离地铁站近的房 。该怎么选择？请广叔分析一下 给个建议

回答：你好，惠州的房子太多太多，严重供大于求，别看现在是涨得欢，卖的时候你才知道什么叫苦。惠州房子有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；入住率极的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念房子的现状。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。 旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。 相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。 因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。资金允许有条件还是建议入深圳。

提问：您好广叔，感谢您上次的建议。我想细化一下。1.我和先生的名下两套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑达新村93平的，2015年购入，当时买的时候580，想求拆迁。2.用了母亲的名义2017年购入了第五大道三期180的，当时购入价1500。3.然后2014年在宝安中洲购入了一套880的店铺，失败，感觉看不到未来。 我们现在手上现金600W，想优化下名下的房产配置。目前我们的打算是： 1.把店铺低价出手，然后桑达新村的房子出手，+600的现金，去打新，深业中城。或者去后海置换一套2500w左右的房子。2.把桑达出手，加现金，去华润打新。3.两套房子在第五大道，会不会没有增值空间了

回答：您好，店铺出售思路正确，但是不需要低价，可以把我在星球内发的卖房技巧用上，如果能配合下家结离婚过户，可以完全省税，出手周期会缩短。 店铺和桑达新村出手后买深业中城没有问题 第五大道建议继续持有，未来持续看好宝中，利好还有很多没有兑现。 如果想置换后海自住，可以考虑申请银行加按揭融资，继续买入，当然前提是可以淘到8-9折笋，坐等破产甩卖。

提问：广叔好，福田八卦岭鹏基公寓小户是否适合投资，利好：旧改、学区和福田相对门槛低，或其它类似房源可推荐，谢谢！

回答：你好，不要买八卦岭，荔园东建校传出后，几个月时间，八卦岭宿舍成交价从5万多飙到了8万多，涨幅50%以上。 名校小学对房价带动根本达不到这个涨幅，可以确定的说，这波不理性上涨已经过度透支了名校落地带来的预期，后期还要回调。 至于八卦岭的拆迁，目前签约率只有90%，离能拆还早着呢。 说说你的首付 房票情况再做推荐。

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