东莞楼市:准备买厚街的刚需族,请擦亮眼睛

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-22 07:27

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好，在东莞厚街上班，考虑自住和小孩读书方便，最近看了万江天健悦江来和南城中证云庭，这两个楼盘怎样，是否值得入手？

回答：你好，天健阅江来景观好，配套也还可以；中证云庭不是很好，周围多民房，而且还在红绿灯十字路口，噪音大；建议考虑前者。

提问：新人首问：广叔好，目前考虑东莞首套，首付最多可以80w，总价230以内，麻烦这几个盘帮我分析下，推荐买那个最合适？

1.看了南城第一国际3期，带学位，近地铁，商圈配套成熟，但是只有60平

2.新世界博客公寓，58平，位置不错，近地铁，但是物业和学区差了点。

3.长安金沙花园及长安花园，周边配套一般，地铁还没开通，但是听推荐说未来滨海湾新区

4.虎门南部湾，飞机有点多，住有点吵

5.寮步万科金域东方77平，离国贸近，但是不知道未来潜力。麻烦广叔综合60%投资+40%自住，分析下建议我优先选哪个最佳？感谢您

回答：你好。1、南城第一国际，南城核心地段，投资和未来出租还行，自住的话不是很好，小面积缺少居住属性。

2、新世界博客公寓，如你所说，小区没有花园，小面积缺少居住属性

3、可以考虑，这边临深，未来有深圳的外溢需求。

4、虎门南部湾，片区建设发展中，有一定的增量，可考虑；

5、万科金域东方，寮步中心区，属于外溢片区，也可考虑。

230w，还可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，你好，想问一下以投资的角度，万科金域缇香和万科松湖半岛哪个更值得投资，现在金域缇香单价都要3w3，松湖半岛更要3w7起步，追高还有价值吗？值得投资吗？100万左右的3成首付有更好的投资选择吗？

回答：你好。万科松湖半岛价值要更大一些，临深，有高科技人才的购买力支撑；金域缇香属于环松山湖，有一定的外溢价值，且近未来地铁大岭山东站，可以考虑。100w3成还可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好广叔，本人早年离异，独自带娃至今，自己做点小生意，年入100w+，之前所得尽入房产，承广叔建议，入手深圳加仓武汉，怎奈疫情突然，除备用生意周转之外已无子弹可用，孩子马上大四毕业，想入手深圳，现面临以下困惑和想法。资金方面：1，用荆州写字楼和商铺进行抵押贷款（因现无法出手，找关系约能贷300w，加上之前我名下的贷款约210w，如果协同儿子上车深圳，是否还能办下按揭？） 2：或我名下宝利金108平出手约260w变为现金，10年入手，可否置换 3：儿子荆州武汉共两套住房，上车深圳是否算第三套了，还能贷款吗？或者能贷几成？

回答：你好，宝利金建议继续持有，还有空间。除了抵押商铺和写字楼之外，也可以考虑出手1-2套荆州房产。荆州和武汉房产不占深圳的房票，占贷票。如果这2套均为全款房，深圳还可以按揭贷款。如果这2套均为贷款房，深圳只能全款抵押的方式入手，也相当于首付3成。

提问：你好广叔，坐标深圳，年入50，感觉深圳房价一直遥不可及，手上现在资金200多，刚需，不想月供压力太大，看了深圳新楼，基本只有坪山龙岗能买?

回答：你好，刚需首套建议用足杠杆，首付可以200万买480万-500万总价的房子（具体价值高的新盘详见知识星球内部分享），年入50月供2万压力应该不大吧。你买不起房，是因为你老想着靠工资还月供。其实，还可以靠贷款和涨幅。

其实只要你坚持5年不断供，而且房价涨幅很可观，那你就不用担心买不起房。因为就算那个时候还有压力，5年之后，你的收入应该会上涨，月供不是问题，而且我们还会帮一部分防守资金，可以用于临时拆借。就算最终你真的要卖，5年后你的房价可能也会上涨，卖也还是能够赚钱。要知道，深圳房价的趋势，肯定是向上的。只要你好好选筹，留好5年的防守资金，买套房完全不是问题，另外跑赢通胀想赚钱，也真的很容易。

提问：广叔好，我在黄埔上班，目前在番禺宾馆附近有套小房，最近想以小换大自住兼保值，看了番禺和黄埔的房，感觉难选择。黄埔给我感觉价格已经起来了，配套没上来。番禺上班又太远，当时工作是有可能会换的。预算300万左右想买三房，单身。谢谢

回答：你好，黄埔的价格其实还没起来，只不过目前可以说比较热，但不是所有楼盘都热，最热的那个楼盘你可以不碰，退而求其次选择其他次热盘也是可以的。 300万总价要3房，其实你是有90万的首付那些对吧？你可以看一下金碧世纪的小3房，或者黄埔雅苑，萝岗的万科东荟城。垫垫脚就上了。

提问：你好广叔，现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。老婆开车上班远横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？ 1. 海岸城预算500的3房，我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？ 2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？

回答：你好，1.老婆的贷款房查房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。 2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。 3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。建议做2手准备，福田宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。

提问：你好广叔，家庭二套房，也就800万左右的房子，南山的看了好几个月了没合适的，现在看福田。比较注重地段，房子自己住考虑舒适型，当然保值一些。看了您的很多文章，目前考虑竹子林的香诗美林，这个盘也算竹子林的品质房子了，现在前面在盖个写字楼据说有购物的，住着很舒服。还有就是景田的景城府，景城府主要小学好一些，两个社区看样子都属于花园小洋房。请教广叔老师，如果从潜力角度来看哪个小区会更好一些呢？在线等，谢谢！

回答：你好，香诗美林不错的，小区、周围环境好，竹子林地段也是很好的。景城府也可考虑，就是社区小了点。论板块价值，竹子林要比景田好。优先前者。

提问：你好广叔叔，请问投资1000万以内，自住+保值，西丽的鼎胜金域好？还是坂田信义嘉御山好？或者还有其他更好的选择吗？谢谢！

回答：你好，这两者，鼎胜金域世家会略优一些。原因在于两者的品相、配套和学区其实算是同一档次，但前者所处的位置更优，部分户型可以做五房；并且如前所述，留仙洞+西丽高铁站是未来的产业交通枢纽，非常值得期待。你选的这两个已经是中驷以上水平，其他更好的推荐还有，参考内部推荐给你的楼盘。

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