东莞楼市:刚需族的尴尬,手握60万如何买房才完美?

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提问：您好广叔，我是东莞本土居民，坐标茶山，手上现金60W，月收入1.3W新盘在售的金融街悦府，万润和尚峰只剩两三套顶楼的。附近的二手盘就是宇丰名苑，伟隆国际，纳帕溪谷，美国湾畔和丽江豪园.我是想投资加自住！但现在二手房价有点偏高了，新盘又不多，两难选择。我是再看看，还是可以出手。综合那个盘会比较适合？

回答：你好，如果需要自住，首先考虑通勤距离，顶楼虽然有折价，但不建议买，主要是风吹日晒，容易漏水。综合看广源纳帕溪谷要好一些，楼龄新，安静。次选伟隆国际，和纳帕溪谷挨着。

提问：广叔你好，现在虎门镇区几十万一套的二十年楼龄的老房子可以买吗？

回答：你好。这些老破小和老破大未来要失去流动性的，而且银行贷款还不批。所以自住可以考虑，投资不建议。

提问：广叔您好：新人首问，我东莞户口，在东莞黄江江海天悦和华安珑珽各买1套，2017年买的，今年别的楼盘都涨了不少，这2个楼盘没怎么涨，我是不是买错地方了，现在手上有200个左右，还想投资，都说惠州潼湖科学城和潼湖科技小镇，是第二个松山湖，现在12000左右，还是买东莞二手房比较好，望指教谢谢

回答：你好。这两套都很近，靠近黄江汽车客运站，周边有点嘈杂，而且没有地铁。鸡蛋不要放在同一个篮子里。惠州的潼湖科学城是可以考虑的，但还需要持有较长时间，短期还没有那么快发展起来。200左右，如果东莞有房票，建议留在东莞。看下长安临深区域，如长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔好，坐标东莞已没购房名额，可以借别人名额，佛山还有个名额，主要考虑投资升值价值，无房贷，请问继续投东莞，还是别的地方有更好投资的，首付不限，主要投资价值，请具体说明，最好说明那个盘，谢谢

回答：你好。首付不限的话首先考虑东莞南城CBD，如万象府的打新，其次考虑松山湖：万科金域松湖花园、保利红珊瑚花园。佛山考虑千灯湖：中海锦城国际花园、保利西雅图、佳兆业滨江一号

提问：你好广叔，目前考虑福田皇亲苑和蛇口那边二手房，总价三四百万有的买吗？小两房，兼顾上学和投资

回答：你好，三百多万可以买到皇御苑4期的1改2房 蛇口这个价位的两房也是00年前后的老塔楼，育才学区内的两房是独栋复式，投资不建议 总体来说，皇岗和蛇口目前学区都没有太大的投资价值，自住尚可

提问：广叔好，我想今年在广州买套房，预算400左右，还贷金额1w以内。手头现金不够，目前在长沙五一广场有套房，有贷款，明年3月才能卖，房价约140。以下选择哪种更合适？请教广叔指点一二：1.先卖再买。最稳妥，缺点在于明年不知广州房价如何。2.先抵押再买。不知利率多少，没有经验。3.全款买再首付三成。可否用公积金贷款？不知利率多少，没有经验。谢谢广叔！

回答：你好，肯定是先抵押长沙的房子，掉转头来买广州了。长沙的信贷市场不太了解，但上浮5-10%肯定有产品有的做，甚至利息都不用这么多，走那种8-10年的先息后本 全款再抵押的话，也只能走经营抵押贷，不是正常的按揭，做不了公积金，公积金只针对按揭贷款

提问：广叔，一房的学位，总价250左右，现在铂林公寓值得入吗？和东方都会还有邮通这三个盘应该如何选择呢？

回答：其实就是看天河第一小学、天府路小学以及华景小学，你自己更加认可哪一间的问题。如果纯粹投资学位增值+出租回报，选择柏林。如果自己用学位，就看你对哪个学位更喜欢，从教学质量上华景小学和天府路小学略优于天河第一小学。

提问：您好广叔，卖房置换，总价460左右。小孩即将大学毕业，为小孩准备房子，投资偏自住。目前考虑三个盘：罗湖京基东方颐园，大运颐安都会中央，坪山沙湖京基御景中央。罗湖的离湖贝塔旧改只有一条马路，而且带螺岭小学学位。坪山离地铁口近，附近规划也可以，低总价可以买到很好的四房或者大三房。颐安都会中央可供选择较差，主要是靠主干道，噪音严重。同小区已经购入一套改善型住房。请问您推荐哪一个呢？

回答：这三个盘，投资偏自住我会推荐京基东方颐园，虽然面积小，但交通便利配套齐全，又带螺岭小学学位，连孙子的学位都一并解决了。颐安两房品质一般，升值自住两头不靠。至于坪山沙湖，你孩子以后大概率在福田南山工作，通勤怎么解决？没啥好纠结的，直接买罗湖吧。

提问：您好广叔，我在华为工作，之前买了万科城的房子，小区还是很舒服的，离公司又近，好住，生活也很方便，但是不明白的是为什么这么好的房子就是涨不上去呢？

回答：你好，从房子的区域价值来看，万科城位于龙岗区的坂田片区。假如我们把华为拿掉，再想一下坂田会变成什么样子？我的脑海里已经有画面了！如果把华为拿掉，坂田还没有布吉好！因为华为的存在，很多朋友对坂田寄予了很大的期望。但是仅仅一个华为远远不够。

一个华为也撑不起坂田！所以说，区域的价值起不来，房子的价值自然好不到哪里去。从房子的周边环境来看，万科城的西边是华为坂田基地，可是北边东边南边不是工业园就是农民房，进了小区是世外桃源，漂亮舒服！出了小区，你以为走错地方了。一个小区，如果只是里边舒服，出来就不舒服，是很难涨上去的，因为生活出行体验不好！有层次的人就不愿意买这种小区，而这些人是支撑小区持续上涨的核心购买力。

提问：广叔你好，近期有置换房子的需求，之前去看了广兴源圣拿威还有屯了很多年的一手新房，180平左右的平层，看了户型比较喜欢，但是单证的没有楼层可选了，只有很低的楼层，双证的有一样的户型，也有高楼层可选，但是比较纠结双证以后会不会遇到什么问题，老师能帮忙分析一下吗？

回答：你好，深圳限购未来数年都看不到放开的可能，所以双拼房会有下家难寻的问题，再一个双拼房如果不够高端又没有学区支撑，就容易被视如敝帚，因为双拼房多半为大户型，没钱人住不起，有钱人看不上。不过14年交楼的圣拿威不会有这个问题，碧海片区为数不多的几个品质房子之一，在遍地的十万房价下，七万的双拼性价比很高。

提问：你好广叔，深圳户口，手上有150万首付，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到150万首付对于我来说已属不易。想入个400多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？

回答：你好，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘。 虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。 您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，价格一直稳中有升。

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