东莞楼市:这类房子很难卖,投资尽量避开,易亏损

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提问：广叔晚上好！我们夫妻俩目前在常平持有二套房，1.豪苑广场楼梯114三房自住无欠款，满3年。2.金美花园电梯小2房放租(公积金贷款)满1年。有2个小朋友在常平跟着我们生活，夫妻俩月入合计1.3万。近来总觉得住这豪苑楼梯房不舒服，楼层高，小区环境也不好，有点想卖了豪苑这套再到金美花园买个三房，豪苑这套估计就值个80+，手上现金6W.工薪族！请您分析下，谢谢！

回答：你好。1、豪苑广场分东西区，一楼底商，小区略显破旧，靠近常朗路、圆山路，噪音大。不自住可考虑出手置换。

2、金美花园环境相对要好很多，配套成熟，换到这里可以的。其他推荐具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好！想请问一下，茶山金融街和万江美丽湾二期，二选一的话选哪一个楼盘好一点？自主加投资的。希望广叔帮我分析一下，万分感谢！

回答：你好。二选一的话当然茶山金融街，景观好，茶山目前还算洼地，有双TOD加持，近东城，比较有潜力。美丽湾二期景观没有那么强，而且靠近路边会有点噪音，不过离未来万江CBD近，周围环境一般，开发尚需要较长时间，有一定的不确定性。所以选择前者会更妥当一些。

提问：广叔，你好！新人首问。本人在东莞东城新世纪星城有一套103方的三房，寮步鼎峰尚境有一套121平的小四房。夫妻年收入60万左右，工作稳定。明年年中左右鼎峰尚境房产证满两年考虑换房，鼎峰欠款100万多点，到时另外还有子弹50万左右。有以下考虑：

一是星城不动，明年卖掉鼎峰，考虑买南城森林湖或者其他楼盘或者天骄御峰小点面积的，总价不超过650万，月供2万以内的。二是继续持有鼎峰，装修后出租，租金五千元左右。新世纪星城现在住的卖掉换大户型，自住兼投资。目前只有一个小孩，在星城旁边读书，置换的话卖了自住的还要供200万左右，供也供得起。三是继续持有鼎峰和星城，星城抵押贷200万买麻涌的碧水湾二手房，总价180万左右。

想问下哪个方案好些？建议继续持有鼎峰尚境再等它升值吗？南城楼盘和天骄御峰现在价格五万左右了，现在上车会不会太迟了？

回答：你好。新世纪星城位于东城温塘，花园次新，没有地铁，配套还行，距离东城商圈两三公里；鼎峰尚境属于改善住房，配套、学位都不错，这个价格在寮步算是CEO盘了，就各方面溢价做到了极致；这两套盘自住也都还行，投资但算不上最优的资产，新世纪星城平平凡凡，鼎峰尚境溢价偏高。

比较有潜力的还是南城、松山湖以及临深的滨海片区。自住两套都可保留，投资都可出手。森林湖、天骄御峰都可以考虑。现在上车短期可能会横，但长期看还有潜力的。

提问：你好广叔，想在上海买房没指标，有什么办法吗？退一步，广州南沙如何？南沙限购好点。

回答：你好，南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。为什么不能把南沙和其他环一线环二线混在一起做类比呢，因为大家的定位完全不同。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！

它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。anyway，成功概率并不一定能到50%（就算不成功，也可能比普通城市涨得更快一点），所以我自己不是这种类型的，我只买很高很高确定性的超级城市。南沙是给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产allin买进去。

提问：你好广叔，新人首问，1、本人在深圳中海怡翠有一套房，前段时间传言有旧改的可能，不知道是不是真的，有置换的必要吗？2、老家在安徽，想在合肥购置一套房，自住兼顾投资需求，准备看蜀西湖板块，怎么样？滨湖是不错的选择，但不利于我自主所以暂时不考虑，高新区有没有其他的建议。如果蓝光湖景房与非湖景相差15万，有考虑湖景的必要吗？3、合肥房贷利率有点高，2套房要到6.1左右，有没有办法做低点利率，之前考虑抵押贷，但说我有公积金所以做不了。烦请指教，谢谢！

回答：你好，1、在深圳最近的城市更新条例征求意见稿中，也确实明确提出了住宅区建筑物建成年限20年以上，可以申报城市更新。但前提是，要么需要落实规划的重大城市基础设施、公共设施，要么存在严重安全隐患，要么使用功能不齐全，配套设施不完善。中海怡翠山庄的情况，似乎并没有满足以上三个条件，目前来看，小区内居住人群还很多，生活氛围相当浓郁，在这样的情况下，很难会推进旧改。2、合肥蜀西湖是未来高新区未来核心，蜀西湖及泛蜀西湖板块价位相对合理，长期还是看好。具体投资回报率高的板块及楼盘，详见内部分享！3、可以开发父母老人票。

提问：你好广叔，计划买深圳600万左右的标的。有深户名额（夫妻之一是深户），深圳无房。省内有贷款记录，目前在还贷，正常购买应该是5成首付。 找深圳管家公司，手续费是房子总额的2%，可以一条龙帮助购买公司，做抵押经营贷，管家公司还需收贷款额度的1.5%手续费。购买公司加账目预计花费9100。如果自己拿300万，请垫资公司垫资300万，预计需要支付垫资公司15万利息。感觉费用成本有点高。抵押经营贷算下来预计应该能3成首付。 请问这种情况，我是拿300万，5成首付，等额本息，还是拿200万，抵押经营贷3成首付？

回答：你好，你说的上面这些收费点数都是正常的市场点数，包括找管家公司的2%，1.5%的贷款手续费，垫资成本万八万九之类的 整体评估下来，肯定是走经营抵押贷划算的，因为杠杆好，资金使用效率高

提问：您好广叔，家里夫妻二人在深圳各一套房，目前还没打结婚证，但孩子马上要出生准备领证了。一套是老公名下翻身新城花园旧改的老房子，租出去了准备等拆，一套是我买在流塘阳光花园两房自主。 现在怀了孩子，想置换一套三房，尤其是在考虑要不要换成宝安中心区的学位或者是南山第一第二梯队的学位，未来宝宝上学靠谱点。

目前只是去看了宝中和碧海的部分盘，比如深业新岸线，西城雅筑，海语西湾，绿海名居。 如果卖掉手上的流塘阳光，除去欠款，手上能有五百万现金，如果两套一起买，能有个八九百万的现金在手，两口子年收入一百五十万左右～工作地南山～ 如果要置换，比较想换个兼顾学位和居住品质的地方，不过老公也会觉得目前孩子还没出生，学位不重要，住大一点学位差一点也行，但我是觉得学位好一点更保值。 这样的情况下，想问问老师： 1.我这个阶段要不要换三房？要不要再等等？ 2.如果换，是两套卖还是只卖一套？因为流塘阳光花园是我的婚前财产，有点舍不得卖，翻身的新城花园待拆了，现在看起来也不太适合卖。 3.如果换三房，眼前是换带好一点学位的三房，还是学位相对差一点但住起来更舒服的大三房？ 谢谢老师～

回答：你好，流塘阳光地处老城，片区老旧，楼龄新，地铁在修，长远看，不会太差。 翻身虽然紧邻宝中，但城市界面杂乱，大量旧改棚改，城市更新进程缓慢，真要翻身需要漫长的等待，三五年内难有实质性改观。 投资角度，建议优先考虑出手新城花园，有旧改溢价，目前也可以博一个好价位。 孩子还没有出手，建议买成长性的学位房。 1.南山区：南二外学府、育才、南实南海 2.宝安中心区：海韵、海旺

提问：您好广叔，过去的2019年对于深圳楼市注定了是不平凡的一年，始料未及的利好纷至沓来，深圳尤其是热点西部已然成为了全国投资的热土。另一方面房住不炒的调控犹言在耳。深圳房价不知天花板在哪里的情况下，大概觉以后都是迈入慢牛行情，像2019年这种行情都属于行情大年了。请问，刚需及投资接下来应如何操作？

回答：你好，如果你足够了解深圳楼市，就会知道从来没有慢牛行情，只有横—蓄势—暴涨—再横，这种现象在深圳尤其明显。 深圳的特点首先是跌不动，其次淡季也有局部热点，复盘过去5年，前海的几个热点盘基本每年都在上涨，不存在横盘情况，15-16大盘涨完后，17年反而是深圳湾暴涨的的开始，所以，深圳买房不能计较一城一池的得失，选好筹码之后，随时都是买入时机。

提问：你好广叔，上次说到地铁开通到地区涨幅作用有置后性。我16年入手一套公明宏发上域的小户型，离地铁较近，今年得益于光明整体上涨涨了一些，我想问下是现在出手，还是等明年满五且地铁开通一段时间呢？本人无房票，可能和别人合伙投资。

回答：你好，这个地铁通车之后的涨幅滞后是远郊盘的普遍现象，可以保留到明年再卖出，当然前提是没有这段时间内涨幅更高的选项，如果你没有房票的话，都未见得要卖出，也可以考虑加按融资，找别人合伙并不一定要卖出腾名额；我昨天刚劝一个盐田业主及早置换到坂田，因为地铁8号线一期的开通时间会晚于地铁10号线，所以是否置换是要看你自己的持仓是否优于你的置换目标；下驷换上驷，要及早，中驷换中驷，可以等利好兑现。

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