东莞楼市:这种房子没有投资价值,你还在傻傻地买吗?

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提问：新人首问，坐标东莞塘厦，东莞户口，已经在塘厦万科朗润园有一套别墅，在塘厦凤凰城有一套140平，现在想投资，想在凤岗或塘厦买，有深圳五年社保，深圳无房，子弹400，问题一：现在凤岗有个宅基地占地200平两层楼，280万，恒大绿洲90平260万，祥利上城89平240万，怎么选？问题二：深圳平湖或者观澜的新房4.5万左右，可以打新吗？还是去光明核心区淘二手房？问题三：凤岗塘厦有什么好的小区推荐一下吗？纯投资。

回答：你好。

1、宅基地小产权价值不大；恒大绿洲临深，可考虑；祥利上城周围环境不是很好；

2、光明核心区会更好一些

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，东莞大朗即将有个新楼盘开售，阳光城湖山悦，在新世纪明上居旁边的，预计3.5-4万之间，这个开发商是小开发商吗，小开发商的楼盘能买吗？这个楼盘这个价格合适买吗？

回答：你好。阳光城湖山悦区位还可以，近未来地铁大朗站，现在开发商在质量上都不敢有所松懈，不用太担心，这个价可考虑。

提问：广叔，您好！本人坐标东莞东城，年龄40,夫妻都在东莞工作，家庭月入3.5w，目前在东城景湖春晓有一套130多平的房，已还清贷款，家庭目前只有这一套房，去年起一直想增购一套面积大一点的用于日后改善，无奈犹豫不决，错过了去年及今年初的好时机。现本人想请教广叔，目前手中子弹120个，以现在东莞的情况，是用手中这些资金，购买一套小面积的房来投资，等获得收益后再买套更大的房改善，还是现在将一房DY贷，入手一套性价比大的二手大户型？或者有什么好的建议，请赐教。目前暂不想卖掉手中的这套。

回答：你好。景湖春晓区位不错，建议继续持有。改善自住面积大一点的好，但投资还是建议100平左右为主，流动性会更好。首套已经还清贷款，而且月供能力也不错，我建议你DY入手一套更好的标的，买个500-600左右的；可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好！本人想在广佛交界处买一套三房自住，有五十几元，在番禺钟村工作，现在看了美的花湾城、中铁领袖、深业城、碧桂园28、等，不知该选择哪个盘，特请教指点

回答：你好。美的花湾城，周围环境还可以；中铁领秀，北滘，周围厂房居多；深业城，配套齐全，生活方便，可考虑；碧桂园28光年，这里有碧桂园超级大盘，旁边有所国华纪念中学，总体也可以考虑；具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：您好广叔，坐标深圳，目标800万左右的二手房。主要目的是自住+保值，需要有潜力学区，3-5年持有。目前看中龙华中海锦城三房，观澜合正观澜汇125五房。不知道这两个哪个未来升值能力更强。同时，也想请教，观澜汇三房与和黄懿花园对比，建议选择哪个，主要是学位考虑，一个是观澜二中，一个是龙华外国语。 盼答复，谢谢！

回答：你好，中海锦城 品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服； 西面恒裕项目，背面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型; 价格已经不便宜了，搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。 观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。 观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。 观澜置业，首选观澜汇，但，我更愿意加点预算买到龙胜。 懿花园：和黄开发，小高层和别墅低密度，高赠送，龙华外国语不远，新社区，开发商精装修交付，出门不远是有轨电车高新区站； 缺点是商业配套不完善，人车不分流，所有户型最小的房间非常小，五年内应该没有地铁规划 导航了下，去福田中心区公共交通65分钟，开车走梅观高速约40分钟，算是在主城通勤圈内！ 这几个盘的排序： 中海锦城>观澜汇>懿花园

提问：广叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

提问：你好广叔，我是大学城老师，现住亚运城尚上名筑143方4房，有必要卖了这套换到万博或者思科那边的4房去吗？这边房子如果涨幅小，资产会不会相对来说就是在缩水，换到万博那边资产会不会保值更好的？我主要考虑资产保值增值问题。

回答：你好，您的问题很有代表性，而且您的情况也比较具象 1、尚上名筑所在的亚运城板块，到底是不是一个好的板块，我认为如果自住 的话，一点问题都没有，但如果投资的话，就不建议，当你看到沿着亚运大道两侧大片大片的土地的时候，以及亚运城那几千套潜在的二手供应的话，你就知道决定尚上名筑的价格，其实是你的一大堆一大堆的对手盘 2、从番禺整体规划来看，“汉溪大道-南大干线”所代表的万博已经板上钉钉、尘埃落定的作为番禺第一CBD，以及非常被看好的区域，没有之一，所以尽量把房子买在这个区域才是最佳策略

提问：你好广叔，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我第一套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若广叔认为市内更有价值，可否推荐几个盘？

回答：你好，深圳各版块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会像东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

提问：您好广叔，想向你指教下. 我的情况是这样的 . 我是外贸销售， 95后， 手上有30万， 收入不稳定 有时间几千 有时候2w左右. 想入手罗湖小两房，出租出去 ， 居住分离 ， 可以指教下吗？帮帮想在深圳上车的年轻工薪族吧！ 谢谢

回答：你好，小老弟，在深圳的刚需都不容易，你目前的情况收入不稳定，且手里钱太少，实际上30万有些标的是可以操作，但是你收入不稳定的问题，也不能盲目给你推荐，现在外贸行情不太稳定，待疫情结束，收入稳定后，可帮你上车。

提问：你好广叔，目前在福田罗湖工作。目前资产情况如下：1.南山粤海街道110平老破大，小区容积率0.99，但因部分原因，动拆的概率并不大。目前市值1000万左右。这是家里的房子，不考虑出手。无贷，已出租，租金1万元/月。

2.2020年4月，房价已涨后购入梅林关星河丹堤93平二改三房，这是我首套名额，643万购入。目前月供24000，租金7800，预计明年会住进去。对于这套房子我心里没底，怕会跑输大盘，丹堤学校烂的拉胯，不知以后能否有调学区的机会。

3.兴东站中粮创芯公园45平公寓，M0带红本，当时觉得单价低就入了，现在有些忐忑。月供9900，租金4500。三年后开始交房产税，预计每年7500-8000左右。

想请广叔分析一下目前的资产配置。另外目前手上有现金250+，七成首期，纯投资需求，考虑400内标的，也可与亲戚同购，则预算可放宽到550内。想买新房，考虑松岗光明沙井。最近在考虑松风明月，不知可否投资？另外是否有其它更好选择？十分感谢！

回答：你好。1、家里的房子，老人家想留着就留着先。2、星河丹堤，区位略尴尬，无增量，处于边角位，旁边有高速、立交，梅观快速有点噪音，小区环境好，宜居，总体看自住还行，投资一般。3、公寓价值不大，建议出手。再踮踮脚提高总价预算吧，松风明月可考虑

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