广东房产:什么样的房子会涨?你还在闭眼买房吗?

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提问：广叔你好，本人深圳松岗宏发君域有套小两房，69平。地铁6号线马上要开通。感觉买的有点不对，想卖了重新买，但有又要首付五成。卖完估计只有180万。有点纠结卖了再买还是再等等

回答：你好，松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远 远郊小面积更不适合投资 全款抵押或者5改3的方法都可以操作成首付3成。

提问：广叔您好，北京刚需，有孩有老人，社保有资格。目前无子弹，年入45万，燕郊两套房，潮白星光公馆大两居，现在行情大概200，另一套东贸一居年前刚入大概100，房贷共剩100。 没缘由的就是看好燕郊发展，但是北京刚需太刚，所以买一居以便落户加长期持有，然后等行情上涨卖二居在北京置换。 刷完帖子发现思路可能有问题。请教 1.想北京上车，应该尽快还是等二居涨到260再换？ 2.如果尽快，应该怎么操作呢？卖二居还是抵押贷款，还是有其他操作方式？ 盼回复，感激不尽！

回答：你好，首先北京尽快上车是对的 如果燕郊房产没有贷款，大概能抵押出120个子弹 建议凑足200首付在北京上车，如果手中现金不足可以直接出掉燕郊 楼盘建议看总价400左右的小两居

提问：广叔好，本人有子弹300.想问下，常州南广场有投资的价值吗？如果我想在常州置换房子，哪个地段的最好？

回答：你好，火车站南广场区域是常州城市门户的一张名片，地段不错，是比较有价值的区域，它最为重要的因素，在于它的教育配套。 在常州自住+投资 优先的不是位置，而是学区，学区对常州的价格影响很大，常州的传统学区、周边配套、品质依然是关注的最主要的因素。比较看好武进和天宁钟楼，商业圈很成熟，小区 教育品质好。

另外浅谈一下常州的不足：与诸多二三线城市一样的共性问题 1、关系和背景决定了发展和前景，在某些企业单位更是首要因素，虽然慢慢的在有所改变。安稳生活，有机会做生意是大多数人的突破之路。2、传统产业为主导，金融业、服务业、互联网等行业相对发展滞后，机会和空间自然与一线城市是相去甚远。3、中小型企业占绝大多数，家族式的管理居多，缺乏现代化的管理体制。

提问：广叔你好，本人想在武汉买房，暂时不住，为三年后小孩读大学作准备，总价在一百五左右，有朋友推荐白沙洲五号线地铁口的东原启城，听说十二月有盘，想近期将户口迁来去付个首付，余下商业货款，不知这盘怎样，能否入手？

回答：你好，眼光不错，东原启程是武汉新盘中性价比非常高的盘。 价格轻微倒挂，有学区，有地铁配套，值得买，投资合适。 前面几期很难抢，最近几期开盘没这么难抢了。

提问：广叔你好，我在罗湖一套一房港岛银座60平，益田村高层一套92平三房，香蜜一套89平学位房，现在想换西部一套四房请问有什么好的推荐和置换建议吗谢谢

回答：你好，罗湖房产未来是跑输大势的，建议尽早出手置换。 石厦板块未来可以跑平大势，暂时可以保留，做截断抵押融资。 香蜜一套89平学位房 继续持有。 西部4房还是要根据你的首付 房票和月供情况做精准推荐。

提问：广叔你好，北京石景山远洋山水两居一套自住，目前市场550-600左右，旁边永乐东区塔楼一居一套父母住，户型一般，200左右，门头沟商住一套，目前130左右（已赔50，房本没下来），孩子在远洋这边上小学五年级，有改善？投资需求，想着主要还是考虑西边，请指点，没有学区需求，可以卖一套两套甚至三套，请帮助分析谢谢！另，为什么您一直不建议西边呢？

回答：你好，西边主要是学区房，所以房价虚高， 买到性价比投资盘比较难，不过还是可以淘一下 商住尽快止损， 远洋属于溢价盘长期看跑不赢大盘 如果想让房产长期升值，你这个需要重新配置

提问：你好广叔。家是山西运城的，毕业三年。现在在深圳工作，家里人催着买房。运城从16年房价从差不多4000涨到7000了。现在家里和自己可以提供有30。是买在深圳比较偏的地方，大鹏新区或者光明新区小户型的，还是老家山西运城好一点!!!感觉升值空间怎么样。

回答：你好，首先运城不值得考虑买入。 房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；其他小城市和村镇，退潮。

运城这种三四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。 从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。深圳一线城市虽然好，但是门槛已经非常高，子弹30不适合买在深圳，太偏远没意义，我建议你考虑大湾区第二梯队城市东莞，优先考虑东莞临深板块。

提问：广叔您好，新人首问，1.请问下夫妻双方武汉限购了.女方老人票也没了，男方老人不是本地。想买一套大点的房子和老人一起住，有没有办法解决？2.想买徐东附近的大户型，保利江锦和华侨城，推荐哪个呢？或者您觉得还有更好的项目吗？

回答：你好，破限购方案： 1.JLH，把房产都转移到一个人名下，离婚后腾出另一个人的房票。 2.男方老人落户武汉，用老人票做接力贷买入。 3.夫妻名下有全款房可以操作抹除房查记录，继续入手二手房。 4.找亲戚或者朋友代持。 保利江锦和华侨城，本质是江与湖之争，都有景观溢价。 武汉最好的江景在汉口，最好的湖景在武昌。 东湖的景观更稀缺，加上华侨城的品牌和物业更优质，我个人偏爱后者。

提问：广叔好！今年特区外界猜测凤岗可能并入深圳，四季花城，大运城邦，是否适合投资？

回答：你好，凤岗靠传闻卖房，一群底层中介的狂欢。 深圳还有很多潜力地段，东莞暂时不入眼。

提问：你好广叔，我又来了，再来问个问题，上次你说奥森这边世茂奥临花园的房子偏贵了，那1200多w上元君庭200平左右的房子靠谱不？这个小区单价没有那么高是有什么坑么？以及我看亚运村那边差不多价位有个荣尊堡国际俱乐部公寓靠谱吗？我比较喜欢这种稍微有点品质的楼盘，自住+保值，首套贷满，不知道方向是否正确，谢谢

回答：你好，上元君庭区内部户型差异大，价格区间波动大，可以作为淘笋 荣尊堡塔楼设计户型为主，以改善需求为主，小区户型有错层设计，不太适合老人，其它美问题 5.5内可入

提问：广叔你好，想问一下，贵州省铜仁市这样的五线城市，碧桂园的楼盘值得投资吗，最近打算买一套二手的联排别墅，不算刚需，目前有自住房子，就想换个环境，名下现在有一套房子还在按揭贷款，买这套二手别墅的话，会产生哪些费用，怎么和中介砍价，房子房龄2014年？

回答：你好，五线城市的别墅，投资来说是没有什么价值的，除非是纯自住消费，那随意。如果要买，更建议买新房，二手别墅过户税费不划算，因为别墅总价高。四五线城市我一直建议有一套好的自住就可以，没必要重仓放在这种低能级城市，既没太大潜力也缺少接盘侠。投资未来的春天在一线和强二线城市。西南城市来说，投资我更建议你建仓重庆，不限购房票好开发，因为贵州整体存在感不强，重庆毕竟作为直辖市，红利更多 雪坡悠长，值得投资长持，另外重庆作为山城，平整土地资源有限，未来必有一波拉升

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