北京的房价会涨还是会跌?刚需买房需要注意什么?

大利经常会被客户问，北京的房价会涨还是会跌？作为房产口的人来说，对买房人，肯定说房价有上涨的趋势，并且把最近的交易案例拿出来做证明，确实如此，但是对卖房的业主，我们则会说房价将长期滞涨，北京的房子太贵了，也太多了，没有上涨的动力，能碰上好买家也是运气，现在卖房，肯定合适。

其实房价会涨还是会跌，都是公说公有理婆说婆有理的事儿，还有各路专家大咖也纷纷现身说法，唱衰者有之，看好者有之，有时候客户咨询我房价趋势，我往往会用反问回答：“房价涨跌跟你现在要出手买房有关系吗？”。

是的，现在房地产市场上的主力买家是刚需、刚改家庭，房价涨跌并不是他们买房的基本依据，不管房价会涨还是会跌，该买还得买，刚需、刚改买房就是为了自己住，只要房子买的对，住的舒服，不要太关注房价涨跌，如果十分介意的话选个比较刚性的小区，房价抗跌的支撑会更硬一点，将来房价上涨的动力会更强一些。

投资客已经被房产市场排斥到了市场的边缘，从去年开始国企脱房，大量的上市公司售房保股价，还有近期火热的恒大卖房去债压，都是房地产市场将长期滞涨的市场体现，每年的房价上涨空间，远远盖不过每年的债务利息，所以恒大才要清盘卖房，去债务。

4月20日，中国5年以上LPR下降了10个基点，从4.75%下调到了4.65%，被认为各路专家解读是大利于房地产市场，房产市场将迎来报复性增长，这是很多人有目的的鼓吹，房地产的交易量有可能会放大，但是房价的上涨空间有限的很。

是的，最近买房的人确实多了些，成交量也明显增多，购房主力主要还是疫情期间，不方便购房的刚需家庭出来买房而已，房价并没有想象中的普涨，因为马上要到5、6月份小学招生入学季了，个别涉及到名牌小学招生入学资格的房子，所谓的学区房，房价的确有所上涨，这个情况在每年的入学季都会有一波同样的行情，并不能代表整个房产行业房价在上涨。

中国的房地产市场是受很强房地产政策影响的市场，房住不炒作为中国房产政策的基本线，鉴于中国人均收入水平的并没有明显增长，那么房价也不可能有很大的涨幅波动，经过3年严格的房产政策调控，房价基本调整到位，房价将会长期在现在的价格区间波动，有些以前的价格洼地、跌得狠的片区有可能补涨一点，因为新的地铁线路、学校、医院、商圈的规划建设和投入使用，有些新的热门片区也会有小幅的上涨波动，这些都是在情理之中的。

北京的房价，大体在一个找匀的过程，远郊偏地区的房价依然撑不住在落价，近4环5环的房价在补弱砸实，特别是像南城大兴这边，以前的房价洼地，随着新的大兴国际机场的投入使用，明显的为南城地区房价提供了支撑，这是个缓慢的平衡过程，房价的涨落要有三五年才能明显感觉出来。

中国的房地产市值是GDP的4-5倍，已经明显处于高位，压制房价，提振经济发展将是未来5年、甚至未来10年的长期宏观经济政策，房价就是有涨，也不会超过LPR，不会超过GDP，对投资性买房是非常不利好的。

当然部分家庭购买二套房，是基于家庭资产配置考量，这也是正常的家庭投资理财行为，毕竟房产作为目前最硬的资产，在疫情重创全球经济，美国带头无限量印钞，各个国家都开始印钞放水的时代，中国也难免受到全球经济大趋势的胁迫，不可避免的要适度的量化宽松，但是政府会出各种政策将宽松资金往实体经济引流，为中国经济发展注入动力，同时会严防房价上涨，避免把更多的资金吸引到房地产市场。

长远来看，为应对全球性量化宽松，M2放水，为了家庭资产保值，现在购入房产是合适的，但是房产的增值性在最近的3年甚至5年体现的并不会很明显，可能入手一些银行固收类理财产品，其账面收益也会比投资房产要高。

物以稀为贵，价以抢升高，这么多年大力的建设，北京并不缺房子，特别还有很多限竞房、共有产权房入市，满足了相当一部分本地户籍低收入、刚需家庭购房需求，再加上北京严控人口增长规模，甚至通过产业调整和区位规划政策，人口有收缩和分流的趋势，中低收入的外来劳动者根本不考虑在北京买房，中产阶级刚需买房一套就够了，市场存量和增量也足够供应，富人阶层其投资渠道多样化，房价预期是长期滞涨，房产也不再是投资配置首选，所以北京的房子是充足的，抢的人并不多，房价很难贵的起来。

现在很多面向刚改家庭的优质新盘、大面积豪宅，洋房、别墅行情看好，也是同样的道理，既然很多高资产家庭不再考虑购买持有多套房产，那干脆买套好房自己家住好了，房子，自己家有的住，住得舒服就够了，持有多套房产也没意思。

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