楼市“关门上锁”!7.8亿人退休高峰来了,还有3000万光棍

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决定房地产长期走向的，不是M2（流通中货币+存款），也不是调控政策，而是人口。

准确地说，是“劳动力人口”。

复盘过去20多年楼市的趋势，恰好赶上了“劳动人口红利”大爆发，城镇化进程加速，农村人口大规模流入城市。

数据显示，从1978年到2000年，劳动力供给最为充足，总人口从1978年的9.63亿人扩大到2000年的12.67亿人，年均增长率为1.25%。

其中，15～64岁劳动年龄人口规模从5.59亿增加到2000年的8.89亿，年均增长率为2.11%，明显快于总人口增长速度。

正是如此庞大的劳动力人口基础，给20世纪末的“房改”打下了坚实的基础。

自此，我国劳动力人口从2000年的8.89亿，增长到了2013年的峰值10.06亿，2019年减少为9.96亿，规模依然庞大。

伴随着劳动力人口爆发的过程，城镇化速度快速提升到了接近60%的水平，流动人口增加到了2.4亿的规模，越来越多的人从农村来到城市。

突增的大量购房置业需求，才是过去十多年房价上涨的根本原因，至于货币、政策等因素，不过是外力使然罢了。

“有因必有果”，劳动力人口的大幅增长，给楼市带来了刚需、改善、高端的购房红利。

一旦这些人口开始变老，或因为不婚、光棍等因素不再购房，房地产自然没有长期走强的基础。

从这个角度看，因为“退休高峰”和“光棍潮”的原因，楼市离“关门上锁”的时间也不远了。

6月16日，清华大学公共管理学院教授，就业与社会保障研究中心主任杨燕绥表示，中国在2025年之前进入深度老龄社会，在2022年以后，要面对“63婴儿潮”男职工退休高峰（2012年是女职工退休高峰）的冲击。

也就是说，2年后，男职工的退休高峰即将到来，一大批壮年男性将无法为社会贡献劳动力。

不光是男职工，根据去年人社部部长张纪南的统计，1949年至2018年，就业人数从1.8亿人增加到7.8亿人，同期人口数扩大1.6倍。其中，中国城镇就业人口数扩大27.3倍。城镇新增就业已连续6年超过1300万人。

因此，随着时间推移，不管是男职工还是女职工，7.8亿就业人口慢慢变老，进入“退休高峰”是迟早的事。

如杨教授所说，没有劳动力红利，当我们步入“深度老龄”社会时，楼市也会进入“深度休眠”模式。

如果是健康的人口结构，即便退休高峰到来，也会有年轻人补上来。

但是，可持续的人口结构，要基于生育率保持平稳。

现在的局面更加严峻。

一方面，人口出生率从1988年开始就持续走低，即便在2015年实施了“全面二孩”政策，经历了2016年、2017年出生人口分别为1786万人、1723万人的反弹后，2018、2019年的出生人口却迅速降到了1523万、1465万人。

换句话说，想生二胎的，都生的差不多了。

另一方面，我国育龄妇女人数在逐年减少，从2011年起，育龄妇女数量达到峰值后就已经开始减少，2015年15—49岁育龄妇女数量比上年减少约500万人，其中20至29岁生育旺盛期育龄妇女数量减少约150万人。

过去5年，我国育龄妇女总量每年减少约 500 万人。

退休腾挪出了岗位，年轻人却补不上来，这并不是只有我们头疼的事，日本丢掉的20年，恰恰正是生育率持续走低的时间，日韩、欧美都在因为老龄化感到头疼。

与日韩欧美相比，我们的房地产行业，显然受“退休高峰”的影响更大。

比如，建筑工地的用工成本增加，招工难的同时，受限于人力成本约束，行业难以扩张，薪水也难以提高。

比如，大量退休的老年职工，对住房的要求并不高，并没有像刚需年轻人或中年改善族那样，对学区、商圈、小区品质有过高要求，这会减少大量的置业需求。

更令人担忧的是，还有3000万“光棍潮”在路上。

根据东兴证券的统计，从1980年代初，我国就出现了生育政策与生育文化冲突背景下的出生性别比失衡现象，十余年之后，演化为适婚人口的性别失调问题，挤压出至少 3000万以上的男性光棍，单身人口规模日趋庞大，人口性别生态失衡。

划重点：3000万男性光棍。

我们再找其他机构的统计数据佐证，根据中泰宏观梁中华的统计，2015年我国15岁以上的未婚男性比未婚女性多4000万人，农村地区高达3000万人，出生性别比例失调最严重的一代还没有大批量进入婚姻市场，未来结婚率会进一步下降。

显然，说3000万光棍还是偏保守的。

如果说退休高峰对房地产的影响是“劳动红利”不再，购房需求降低。那么，数千万光棍，性别比失衡的96后、00后们进入青壮年时，婚房、首套房、学qu房的刚需一族体量，将会大大缩减。

这是我们从未经历过大时代，也是房改20多年以来第一次面临的人口变局。

也许，像北上广深这些充满年轻人的城市，能在这次退休高峰和光棍潮中成为赢家。

但是，那些名不见经传的县城，空有历史文化，却难以留下年轻人驻足的小城市，却只能面对房多人少，无人问津的现实。

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