降价卖房终于开始！恒大直降30%“抢跑”，刚需买房时机已到？

过去2周，我们一共发布了四篇文章，反复提醒告诫广大的购房者们：鉴于三大压力聚顶，我们预测，从9月起，“缺钱少粮”的开发商们会陆续采取“打折促销”的方式卖房。届时很多刚需购房者将迎来短暂的购房窗口期。

话音未落，就在昨天晚上（9月6日）就传来了重磅消息：恒大许家印连夜开会，决定提前引爆楼市传统营销节点“十一黄金周”，全国619盘，七折特大优惠卖房。而且定下了9、10两个月销售2000亿的目标。

需要提醒的是，去年创最高销售记录时恒大的这两个月的销量是1734亿。今年能否完成金九银十的销售目标，我们暂时按下不表。但是对比打折促销的力度，今年真的堪称空前绝后，今年比去年更疯狂：彼时，恒大喊出的口号是“全国楼盘88折销售”，今年在此基础上又优惠了18%，全国楼盘直接降价30%开售。而且据专业人士计算得知，其实按照恒大发布的优惠政策，如果购房者符合条件（抵扣+额外88折+特价房+高管下放的权限+佣金提成等），最低可以实现，58折购房，即一套总价100万的房子，最终只需要58万元就能拿下，直接最高便宜了42万的购房资金。 

很多人质疑消息的真实性，惯性认为恒大又是在“玩套路”、“赚流量”，当然，这里面确实有战术营销的成分，据很多城市的销售反馈，目前只是少数城市的少数楼盘，有这种优惠力度，并未像宣传的这样，是全国楼盘7折销售。至于是销售政策的滞后，还是恒大玩的套路，我们暂时无法下结论。

不过，从销售均价来看，恒大今年确实在降价卖房：今年上半年恒大的销售均价为9029元/平米，较去年全年下降约10个百分点，比去年同期更是下降超过16%。 

另外，我还要说一下真实发生的事情：据媒体报道，昨天恒大在长沙的某公寓项目大促，确实降价的力度很大。据悉，该项目是2019年发的预售证，2020年初开发商放出来的价格是12500元/平米，8月初就变成了8800元/平米起，到了昨天开盘，直接跳水成了7000+，换算下来，折扣力度竟然达到恐怖的6折以上。当然，需要提醒的是，这是恒大的公寓项目，而且有天然的缺陷——由于拿地时间较早（1992年），土地使用年限仅到2032年，即购房者拿到产证也不过只剩10年左右时间，所以便宜是有原因的。 

毫无疑问，恒大打响了今年“金九银十”开发商打折促销的“第一枪”。而且这一枪还把很多开发商彻底打蒙圈了，谁也没有料到恒大会提前这么早就开始“降价抢收”，更没有料到打折促销降价的力度可以这么豪横。这让很多准备9折卖房、85折卖房的房企的竞争优势瞬间被彻底秒杀了。无怪乎业内专业人士评论说，恒大这是完全不讲道理的打法，果然有实力就可以为所欲为。

恒大带头全国楼盘直降30%大促，真的是实力的表征吗？其实不然。对于恒大抢先一步走打折促销的路子卖房，我们觉得一定也不意外，完全在情理之中，原因有三：

第一，9、10月份素有楼市“金九银十”之说，开发商会按照往年传统习惯的来实施打折降价，主要目的是为了刺激销售。而且今年格外不同，因为上半年受“黑天鹅”+调控不松的影响，其实很多房企的销售压力都很大——据观点地产发布的数据显示，今年上半年实际上有超过一大半的房企的半年度销售目标是未达标的。

第二，加速提高销售回款，这其实是恒大早就定下的2020年全年目标——今年初的2019全年业绩发布会上，恒大发布了2020年9字经营大方针：高增长、控规模、降负债，即通过销售高增长，实现经营性现金流大幅增加，最终实现“降负债”的目标。

不管恒大所谓的“全国楼盘直降30%”销售，是真实的让利购房者，还是噱头，但不得不承认，这战术确实管用——正是率先一步开启打折促销，才让恒大能逆势增长——百强房企前6个月销售额同比下降2.7%，但恒大却能前6个月保持销售额3488.4亿的佳绩，实现同比大增23%。

第三，恒大确实很缺钱。恒大2020年上半年财报显示，其资产负债率已经超过了86%，偿债压力非常大。据平安证券测算显示，恒大2020年国内信用债、海外债及ABS三项合计到期规模近600亿元，而且主要集中在11月份。这也就能解释得通，为何许家印要把9、10月份的回款目标定在2000亿，我想这并非巧合。真实的原因可能是，恒大确实急着等回款来还债。

更不能忽略的是，国家近期发布的关于房企融资负债的新规（三道红线），倒逼了恒大的降价“抢收”回款——作为唯一一家三条红线全踩的房企，恒大其实已经没有选择，三年内把负债降到合理水平，这是硬性指标。而且不久前恒大董事局副主席、总裁夏海钧就曾表示，恒大将坚决向监管部门提出的各项指标、要求靠拢。计划在未来3年，每年平均降低有息负债1500亿元。如何降低公司的负债、补充现金流？这可不能光靠嘴说，提高销售回款才是当务之急。

另外据其财报显示，上半年虽然恒大一共卖了3348亿的房子，但净利润只有可怜的65.4亿元，净利润率只有1.9%。也就是说，恒大虽然销售能力很强，但是他赚来的钱基本都花掉了，经营开支、造车、还银行贷款等等。另结合前不久，恒大一口气发布6款新车，可想而知，这是非常烧钱的行业，造车的每一个流程都需要大把的砸钱。

业内也有专家认为，恒大急着降价抢收，也和调控趋紧国际大环境不佳有关——黄生金融直言，中国坚持房住不炒，未来几年中国不可能放松房地产调控，尤其是在与美国竞争的时候，房地产不是竞争力，反而是隐患，最终只能靠高科技，这也是痛定思痛的选择。

降价卖房终于开始了！恒大7折带头“抢跑”，在我们看来，至少释放了两个明确信号：

第一，房价上涨幻想已打破，二手房市场将逐渐冷却。

此时此刻已经不用纠结于打折是否真实，因为恒大敢提出来全国楼盘7折销售，实际上已经打破了房价继续上涨的幻想。我们不止一次分析过，今年对于绝大多数房企都是利空，尤其是前不久刚刚出台的金融负债收紧政策，更是直接导致过半的房企融资受影响，所以为了活下去，很多房企不得不加入降价促销的阵营。到那时，才是整个房地产市场的萎靡时刻，新房大幅降价销售，二手房价格还能挺住吗？挺不住，抛售潮怎么可能不来，房价还能涨得动吗？

第二，接下来更多上半年火热的城市，会陆续迎来调控的收紧。 

恒大善于观察趋势，过去这一两个月全国上半年房价上涨的城市基本都收紧了调控，深圳、南京、宁波、东莞、沈阳等。而且随着调控收紧，这些城市的交易量瞬间就开始萎靡了。恒大降价卖房的背后，其实就是摸索到了这个规律，抓紧时间“抢跑”——趁很多城市还未出台新政，比如杭州、成都、银川、唐山、徐州、南宁等，趁市场的火热劲还没冷却下来，趁大家的买房冲动还没消退，抓紧时机以打折促销的营销，把握住金九银十这个传统销售旺季契机，再给市场添柴加火。其实最终目的就是为了，多出货，多卖房，多回款。

恒大带头直降30%卖房，房价下跌预期成立，对于刚需购房者而言，是否意味着买房时机已成熟？

仍然需要分类讨论：其一，对自己想买的楼盘价格早就烂熟于心的购房者，如果这个阶段你看中的房子确实在降价销售，而且幅度确实不小，那么真的是购房时机已到。毫无疑问，现在就是购房的最佳窗口期。调控的作用在显现，金融政策收紧倒闭房企大力度降价卖房，这种好事不会天天发生，尤其是有些楼盘直降30%销售，遇到就等于是捡漏，这个时候一定要想方设法上车；

其二，如果购房者发现，降价卖房一切都是开发商的套路，你看中的房源各种套路之后一分没降，那就没有必要着急，现在还不是购房的成熟时机。因为既然降价的氛围已经烘托起来了，而且后续有些城市还会加码调控，所以整体而言，房价是暂时涨不动的，再等等也不是坏事。 

最后再说一句，对于有些开发商的降价策略，不管是噱头还是真让利，足以说明，开发商的苦日子到了，而且降价换量是当前地产商们快速回笼资金独一无二的选择途径。另外提醒开发商一句，经济下坡叠加黑天鹅冲击，已经没给房企留下太多空间，出手慢一点可能会造成全盘皆输，降价早卖房才是明智之举。

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