北京楼市,2021年的购房策略

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我们今天说下2021年的购房策略。

刚需首套、置换改善、投资用途，什么时候买房最好？只要是多少经历过楼市洗礼的人，基本都知晓：买在楼市大涨前最好。

按照北京现在的房价，买在楼市大涨前，基本入手可以赚百万甚至几百万，投资的资产马上升值。置换改善的，利用大涨前的平稳期，安稳的换房，换房完毕，即使房价大涨，也可以稳坐钓鱼台。首套刚需，入手后的上涨可以马上可以抚平大额支出带来的创伤，虽然不能变现，上涨毕竟也是赚钱了。

然而，每个人可以精准的踩到上涨前期吗？答案是否定的。

要想有意识的踩到上涨前期，不是那么容易可以实现的，需要付出各方面的努力，比如房票、资金、市场嗅觉。要想在北京买房，最起码，得有购房资格吧，有的人手上可能有资金，但没腾出购房资格来，或者没获得购房资格；另外的人，恰恰相反，有购房资格，但是没有提前准备好资金；还有的人，前面两个条件都具备了，但是市场嗅觉一般，对楼市变化太迟钝，迟迟没有做出反应。

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2020年，北京楼市水火两重天，热的火热，冷的冰冷。所谓热，指的是学区房，尤其是热点学区的房子，比如海淀的中关系一小和三小，朝阳的朝阳外国语，涨幅可怕。一小和三小的学区房，今年都成交了单价近20万的占坑小面积，将2017年317之前创造的记录远远抛在后面。所谓冷，郊区远大新或者市区渣小学区，房价几乎纹丝不动。

总结起来，还是今年八月份说过的那句话：北京楼市分化严重，热点学区大涨，一般学区上涨，非学区不动。

所有今年买了房的人，尤其是买了海淀热点学区房的人，估计都在开怀大笑，彻底安心，可以过个安稳年了。想买海淀热点学区，依然在筹谋策划阶段的人，在市场上实际走一圈之后，多少会有点着急了。

对于还没有出手，尚未买到中意房子的人，2021年应该采取什么样的购房策略呢？

不同买房需求的人，购房策略的侧重点不同。按照北京楼市现在的政策和市场情况，如果有买房的准备，那么：

跑步入场，跑步入场，跑步入场。

这三遍，针对的是三种需求的购房人群：刚需人群需要尽快入场，置换改善学区或者居住条件的也需要尽快入场，投资买房的也是尽快入场。

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我们按照不同的购房需求，分别来说下2021购房策略。

其一，首套刚需，2021年依然是买入的好时间。

今年北京楼市的热度已经起来了，区别在于，不同类型的房子，热度不同。刚需房子，如果学区一般，不是热门学区，就眼下的成交价格来看，缓慢上涨，成交速度在加快。房子只要没有硬伤，卖家也不是为了钓鱼挂个高不可攀的价格，市价的正常房子，成交速度在加快。

虽然成交量开始逐步增加，到现在为止，可以用温和上涨来形容，价格还没出现明显跳涨。一旦等到跳涨出现，那时候再着急忙慌的入手，就晚了。

按照往年情况，在春节后4-5月份，北京楼市有明显的“小阳春”现象，成交量加大，成交价格上涨。

今年下半年成交量持续保持在高位，丝毫不见减弱的势头。很多买房人也是追涨不追跌，上涨的势头越是明显，买房的人反而越多，成交价格自然就会上涨。

其二、市场冷热不均，置换改善需要取舍。

2020年上半年及之前的北京楼市，基本都处于比较平稳的状态，楼市没有大幅波动。然而，年中到年底，北京楼市严重的冷热不均，学区房大幅上涨，远大新却小幅上涨甚至一动不动。想要卖掉远大新，置换老破小学区的人，心里自然很难平衡。

凭什么我的次新房价格还要降那么多才能成交，价格跟三年前比起来变化不大，而老破小学区还要抢，价格竟然已经上涨了20％！很简单，就因为是学区房。

北京房产置换市场，夺命政策其实只有一条：认房认贷。这项政策，无差别打击了有刚性置换需求的人和投资的人群，直接切断了置换的正常资金需求，从而严重限制了房产置换需求。经过三年的蛰伏，在这样的强力政策压制下，北京的房产置换交易也一直在艰难进行。

然而，今年下半年，海淀学区房强行突围，基本突破了“认房认贷”政策的限制。怎么突破的？有的人只需要很少贷款，有的人直接全款买房，也有的人全款后抵押。在学区因素的加持下，学区房率先将“认房认贷”政策踩在脚下，硬是闯出了一波上涨行情。

其三、投资购房，北京楼市已经是全国洼地。

前几年，北京的房价放在全国来看，几乎是外星人一般的存在，全国也就深圳、上海多少能PK一下。

2017年之后，不仅一线城市将北京超越过去，甚至有的二线城市，也可以追的上北京楼市的价格了。

深圳、上海，经过今年的一波大涨，已经将北京甩在后面。深圳的万人摇号，如今正在上海上演。

二线城市里的杭州、成都、厦门等等，卖掉一套城区房子，在北京买房上车完全没有问题。北京，悄无声息的，竟然成了全国楼市的资产洼地。

这种情况下，外地看北京房价，早就不是高不可攀的存在，最多跳一下，就能毫不吃力买到。

水往低处流，既然北京出现了楼市洼地，资产价格这么低，毫无疑问，会有大量的资金涌入。

概括起来就是，北京楼市启动了。

2021年，计划买房的，赶紧出手。

文章来源：长鲸瞰房

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