北京楼市：2021年楼市已被深度看空？跟着专业人士学习分析方法

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01

提问：包租公你好！目前看到北京中介在售的二手房有10万多套，有一批人在今年开始，认为北京楼市还得大跌，并且持续好几年都这样。虽然现在开一次会，ZC定一次调，大约可以管半年，但从2017年至今，定调的次数太多了，不断强调防住不抄。之前楼市周期变换快，调控一次后，一年左右就会开放，而这次已经持续了近四年。您怎么看？

回答：现在很多人开始看空，部分人甚至是深度看空，究其原因主要在于，很多人看不到ZC转向的希望。那楼市是不是真的不行了？我看不是。北京楼市一直比深圳新策严格，能有目前的表现，其实已经说明很坚挺了。2018的红五月、2019的红三月、2020的红五月，已经说明了京楼的巨大能级。现在就是按需上涨，但不是你我的需，而是咳咳…待到楼市有用时，京楼的魅力会发挥出来。明年的楼市，一定会比今年好，会有报复性增长。（另有完整版）

02

提问：博学的包租公，您好，请教个小白的问题，签了购房协议，现在想退了，定金怎么退？定金已转给房东，20W定金还能要回么？谢谢！

回答：在二手房交易过程中，如果已经网签，很难要求退定金。如果只是在中介签署了定金合同，那可以和卖家商量一下，但一般卖家都是不退的，而且你属于违约还要赔付中介费，最多2.7个点。

卖家收了定金，就不能再和其他买家签购房合同。如果他一房多卖，则需要双倍返还你的定金。可如果你不买了，定金也就很难退回了。先看看合同上的违约条款，接下来就要和卖家好好沟通。有时能帮别人解决问题，才能更好的解决自己的问题。

03

提问：尊敬的包租公，我在沈阳，两个儿子，没有贷款，住在于洪区碧桂园，在铁西纺织城有一个门店，竟然物业费比租金还贵，挂了好久卖不掉。还有一套房在河北涿州的翡翠华府，花了90多万还没交房。孩子都在沈阳，老大马上初中，学区房是来不及，而老二三岁，有必要给他买学区房吗？在沈阳是买学区房还是去沈北投资？哪个学区房性价比高？沈北哪个盘现在入合适。涿州的房子离京港澳高速口不远，去北京很方便，是否值得留着？手里现金不多，还剩20万左右。看着沈阳房子涨得这么厉害，而自己又不能利用这个好形势。但看过你的文章，感觉自己还是有一点希望的。还请指点一二！

回答：买学区主要是使用房票，而且目前有些沈阳的强势学区并不贵，可以为小儿子准备着。商业类的物业一般建议出手，到手的资金再继续去投资住宅。涿州虽然距离北京近，但是城市能级不够，不受重视，资本外流严重。涿州本身经济活力不足，外来人口又多为居住需求为主，除了房子和基本生活，其他消费需求很少。涿州这样的城市，就是等着全国普涨，然后昙花一现后，继续不温不火。如果实在卖不出去，可以考虑DYD。

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提问：你好，包租公！我们一家三口，还有二胎打算，北京籍，已购3套房：1、通州北苑经贸国际公寓两居，97平，目前自住，无贷款，考虑未来给老人用，不打算卖；2、西城牛街盆儿胡同62号院两居，65平，出租，有贷110w；3、香河世茂香颂四居，175平，暂无房本，有贷200w。总月供1.9W，家庭税后年收入120W，今年现想用老人票再买一套，总价600w，您有什么推荐？今年是入手的好时期吗？谢谢！

回答：以你们家的收入水平，买600万标的有些小了。增大标的总价，更容易找到具备性价比的房子。而且也免得过几年后悔。香河的房子下本后，择机出售，不用留恋。因为有二胎的情况，先应该解决改善刚需的问题。西城的房子主要是因为学区才贵，所以不用买得很大。新的选筹可以在双井区域找找。

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提问：包租公好，听说农村户口值钱，我一直没有迁出去。我在老家有田地和宅基地，是迁出去县城买房还是继续留在村里？

回答：主要看有无拆迁的可能。结合周边县城的发展规划，若近期没有拆迁可能的农村户口，一律迁出去。人生格局不要太小了，你还有很多的可能。即使户口留在村里，人也还是可以找办法出去的。盘算着这些利益，但不能总守着。等来了，估计也不能发家，等不到就更悲惨了。要记住幸福是奋斗出来的。如何获得幸福，第一步你先要在前进的路上找机会。

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提问：包租公您好，我小白不懂房产知识，想问下，投资的话，天津宝坻的京津新城和唐山曹妃甸自贸区，哪个更有前途？谢谢！

回答：宝坻＞曹妃甸。曹妃甸土地放量太大了，人口流入中期内饰跟不上，导致房价很难再有起色。宝坻承接了京津的外溢。其中京津新城板块有铁路交通优势，新盘集中上市，但整体配套还不够完善。

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提问：你好，包租公，请问两个人刚认识，怎么判断对方是什么阶层的，就是有没有钱？朋友教我最简单的办法是问房子几套，存款多少。可我觉得不太好意思开口。而且对方即使说了，也不一定是真的。看穿着打扮也不靠谱，对于全身金光闪闪的屌丝男，我们这样的小姑娘一时也很难分辨。谢谢！

回答：在现实社会中，每一个人都在一定的圈子中生活，种种想法和因为都会被圈子所处的阶级打上烙印。这种烙印是很难装出来的，只能通过蛛丝马迹分析。如果屌丝租豪车、借名表，出来约你，但思想上的痕迹很难改变的，可以聊聊楼市，聊消费观，一张嘴就能看出九成。

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