警惕！北京这个区预定2021年楼市第4大“红海”

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-11 00:40

这几年伟哥吐槽过几个区域，2018年的北七家，2019年的青龙湖，2020年写过大亦庄。今天开始预定北京楼市历史上的第四大黑洞——顺义，2021年将非常悲催。

2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战

北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟

你想不想坐在“青龙湖”的房顶一直哭？︱张大伟

亦庄楼市拉响强警报！2020年最惨“肉搏战”开始了……

前三个区域都是当年全市场最难的区域，当然如果这3个排序的话，伟哥还是认为，最苦逼的还是“青龙湖”！毕竟北七家和亦庄都还有产业基础，规划利好支撑，还能等未来。青龙湖没有未来。今天接着聊聊当下可能还没太大感觉，但2021年会非常苦逼的“顺义”！

1：顺义成为全市场供应第二大户！

亦庄是2020年太难了！那么2021年就等着看顺义吧。

从2020年市场成交数据可以看到，顺义已经成为全市供应第二大户，仅次于包括亦庄的大兴区，而且从库存看，也是唯二的库存超过万套区域。

以2020年数据为例，全顺义供应新建住宅4972套，实际成交2634套，可以说是全市场库存积压最严重区域。

一共2600套成交也非常分散，网红热盘金茂国际社区一个项目就站了30%，其他几十个项目大部分都只有2位数成交。

2：未来潜在供应，特别是2021年，将是北京第一

从2020年入市的住宅土地供应量看，顺义全北京第一，年内已经入市住宅土地73万平米，大约相当于6000套住宅。

最近三年入市了20宗住宅地块，合计建筑面积高达210万平米，大约相当于供应2万套住宅，叠加市场库存，基本如果政策没有明显波动，2021年将面临2-3万套潜在供应的压力，也就是去化周期又妥妥的一个10年！

第三：为什么顺义会成为市场黑洞

顺义区位于北京的东北方向，北邻怀柔区、密云区，东界平谷区，南与通州区、河北省三河市接壤，西与昌平区、朝阳区隔温榆河为界。顺义新城近年来发展迅速，是北京重点发展的三个新城之一。

顺义到目前为止只有一条轨道交通：地铁15号线西起清华东站，东至俸伯站，全长40.8km，设20个站、1个车辆段和1个停车场，连接望京地区和顺义核心区，同时作为横向干线贯穿北京北部。

过去热点的首都机场板块，最近几年也有被大兴机场分流的趋势。

顺义楼市因其别墅而出名，沿潮白河和温榆河坐落着北京两大老牌别墅区，其形成主要得益于临近首都机场和使馆区，且生态环境优美，自然气候宜居。顺义主要分为三大板块：

1、天竺后沙峪别墅板块?

温榆河畔北京传统中央别墅区是后沙峪板块的核心，这里占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。

2、顺义主城区板块顺义老城区是指顺义大范围发展之前的核心城市部分，大概范围一般来说就是西到卧龙环岛，东到东大桥，南到石园，北到双兴这个部分。顺义老城区多以本地原著居民居多，再加上部分外来人员。

3、顺义新城板块包括马坡牛栏山组团

第四：顺义的未来问题

简单的总结一下，顺义的基本面并不差，但缺乏地铁的规划，目前15号线周围的住宅供应很少，反而是非地铁物业扎堆。

部分区域地块供应集中，同一天卖出多宗地块带来的结果是竞争白热化，所以综合看，2021年，全北京市场竞争最激烈的区域很大概率将在是顺义，这也提醒了在售的项目们，抓紧时间，避免未来竞争白热化。

（责任编辑：常丹丹 HO016）