上海楼市:动迁房和老破小附近的新房能不能买?快速看看避免被坑

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，我想问动迁房和老破小附近的新房能不能买？我最近也有看一些盘，周边配套设施倒是不错，就是周边环境看着一般，不知道哪种更好？值不值得买？

回答：你好，以宝山顾村的大华锦绣悦府为例，项目位于动迁房基地顾村板块，周边城市界面很长一段时间是难以改善的。但项目周边有双轨交运营，交通出行便利，居住品质也比较高，项目热度较高。作为顾村的新楼盘，项目房龄较新，相比周边小区改善属性更强，稀缺性决定了它未来的流动性，接盘客主要为周边置换客群，他们改善需求强烈，会优先考虑楼龄新、品质高的楼盘，这也是大华锦绣悦府热度高去化率高的原因。动迁房群中的商品房会凭借其楼龄、质量、户型、物业管理等优势脱颖而出，周边居民对于舒适居住体验的要求只会随着区域的发展愈越来越高，届时区域内的优质商品房就将成为他们的首选目标。因此，动迁房边上的商品房是值得买的，尤其是当楼龄相差五年以上，选择区域内更优质的新建商品房是一个不错的选择。

提问：曾叔您好！请问花桥投资的话是选靠近地铁11号线的次新房还是和11号线相连的S1沿线新楼盘？目前S1接轨11号线 新盘比较多。11号线花桥站附近新盘少 次新房也都12年左右房龄了均价18000-20000 ；花桥站附近 新盘23000左右要到22年左右交房。请问哪个投资价值更大？如何做选择？先谢谢了！

回答：你好，当然是选择靠近11号线的次新房，S1沿线两边大量空地，未来供应会很大。12年左右楼龄没多大影响，建议二手次新为主。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好！曾叔！楼市千变万化，您观察楼市多年，能不能分享一下避坑指南之类的？

回答：你好，如今楼市，市场周期在变长，板块轮动在变快，好多后知后觉却没有做好准备的购房者正涌入这个市场。这些都让我们更加确定，未来的楼市里一定能赚钱，但一定不是每个人都能赚到钱。很多时候，与其去追逐那些散乱的热点，不如先学学怎么不犯错。所以这边有整理出楼市里最容易踩坑的十二种情况，拆分出来，之后会一条条放出来分享，希望对大家有用。前几条已在之前文章分享。第五条【牛市顶点全杠杆】大家都知道从2015年以来，从一线城市到强二线，再到二线，推至三四线城市的房价都狠狠涨了一波。很多提前嗅到机会的人们已早早布局，享受了这波普涨带来的巨大红利，让自己的身价又上了一个台阶。

但是也有很多踏空的人群或者前期尝到甜头的激进投资者，并没有很好的对未来的房价做出预判。他们在牛市的最高点冲了进去，而且很多是高杠杆买入。但这些人殊不知楼市一旦遇到政策的拐点几乎是立即进入冰封状态。这一轮牛市中，上海是从2016年9月30日开始调控的，所以2017年3月基本就是上海楼市的顶点。从下面上海历年“金九”二手房成交套数走势图可以看出，2017年的9月的成交量可谓相当惨淡。所以如果你是在2017年初买房，特别是全杠杆买房的人们，算一下综合成本，这两年可能不仅不赚钱还要倒赔利息。

提问：（新人首问）你好，曾叔，我手上有150，想做房产投资，希望贷款越少越好，非广东户籍，请问有适合楼盘推荐吗？

回答：你好，希望贷款越少越好，做7成的话就200出头的样子，也买不到好的产品，建议上五成。买个300左右的。可看下：广州投资回报率高的板块，详见知识内部！

提问：曾叔好！我想问湘湖亚太路那边的保亿湖风雅园的四合院怎么样，比如户型，地理位置，还有价格，我看上的一套是220方1480万，价格是否合理，后期的升值空间如何

回答：你好，保亿湖风雅园，属于旅居地产了，在湘湖旅游度假区，一没有地铁，二配套欠缺，北边是湖，南边是工业厂房，环境是很一般。所以总体看自住可考虑，投资一般。

提问：你好！曾叔！请问支付宝借呗借到的钱能付首付吗？

回答：你好，不可以 最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。 建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：你好，有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们第一想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

手里的钱不多,「老破小」能不能买?
上海首付一百万,是买附近的老破小还是郊区的大新好?
上海楼市:“真空期”也是买房好时期,聪明人要抓住当下的阶段!
上海楼市:这些容易被套牢的房产,真的不要跟风碰!
上海楼市:环沪概念70%都是坑,应该如何买?记住一个逻辑就对
上海楼市:买房只买限价房,努力陪跑只剩一地鸡毛!
上海楼市:遇上合适次新房别错过!它比老破大和期房有何优势?
上海楼市:拆迁是要房子好还是要钱好?内行人这样看待这类问题!
上海楼市:别买这种房子,涨幅一般暴击没有!先提前看避坑走!
上海楼市:家长过分对学区房“趋之若鹜”,仔细研究发现都是坑!