上海楼市:环沪概念70%都是坑,应该如何买?记住一个逻辑就对

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好！坐标如皋港长江镇，不知道成哥对我们这个镇上有没有了解。目前有很多上海人来我们这买房投资。请问环沪应该如何买？

回答：关于环沪应该如何买这个问题。首先大家要记得一个逻辑，环沪能否发展的起来，和上海本身有关系。有一个大格局，本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。但是环沪一定有坑，而且非常多，太多项目想要借着这个概念去炒作，但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。环沪概念被逐利使用后，被各种炒作，其实现在市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。有一个简单的判断，就是看是否有房企品牌，在这里深入判断。环沪这么多城市，如果这个城市前十强的房企不愿意去，那么就证明这个城市就有很大的问题。要想清楚未来谁会接你的盘，三年五年后谁会来接盘，如果是本地人来买那么配套有没有可能跟上，如果小白来买这里产业会不会落地，如果上海人来买这里交通能不能跟上。具体环沪投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：成哥好，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。具体要结合你的口味来选，另外最近这个价格段的房子去化很快，好的房源不多，只能看房源再来选择。

提问：成哥好，坐标上海 1. 有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，如今被套牢 2. 南京一120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万 提问：1. 上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新价格8万还是长风商务区15年品质小区大概9万之间纠结，可购买1000万左右房子 2. 这两套房子如何处理？初步想法：普陀长风老破小继续自持+出售南京房产，不确定未来的增值空间，是套现投资别区还是继续持有？

回答：真如是普陀最想重点打造的板块。 结果因为动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案：长风。 但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。 长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，我猜略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 这2个地段对比，优先长风。 宝船小学是拉小的分校，新出的网红，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。 长风老破小可以暂时保留。

提问：成哥好，坐标上海。目前在苏州吴江一套房，2013年入，上海一套在闵行浦江镇沈杜公路往后的，2015年入，目前可以弄到一张上海首套房票，想问下1.苏州吴江的房子换到上海持有好，还是持有在苏州？2.如果将苏州换到上海，想继续在现在的附近以首套买个小三房改善居住，现在的是两房，原来的继续持有，但发现小区周边大多是动迁房，怕以后不好出手。又想在金山枫泾买套200万以内的作为首套，纯投资用。其余钱和现在的这套用来换成三房，哪个更好？枫泾的房子值得入手吗。

回答：换放到上海比较好。纯投资万万不可买枫泾，那样还不如苏州吴江的房子。上海上车最好总价控制在300左右，那样可以买到大虹桥上车盘。再低就没必要换上海了，地段上会有硬伤。

提问：请问老师，顾村板块怎么样？这里动迁房能买吗？流动性如何？

回答：顾村板块是睡城，只能解决居住问题，没有什么产业，比较适合在北区上班的刚需上车。动迁房偏多，流动性一般。

提问：成哥好，请问现在买房，改善置换，目前投资，着眼三五年后居住，广州买珠江新城二手房还是广州金融城东边新楼盘商住公寓好？

回答：商住万万不可买。你弄清楚产权，如果是商业地产，一定不能买。

商业地产里有个土地增值税，会吃掉你大部分利润。不要买。

建议你买珠江新城二手次新，广州房价启动的话，还是从珠江新城中心区开始。

目前的情况就是先把结合部的一些刚需楼盘消化了，然后等待改善。

中心区起来之后，然后又会轮动的带动下面的刚需房再涨。

广州5-10年后的改变不会太大的，在5年这个梯队的话，还是以珠江新城为顶峰。

提问：成哥好，首付60，在苏州哪里买比较合适，刚需加升值，现在苏州房价都不便宜，哪里还有升值空间？

回答：首付60可以买到总价200左右的标的，苏州环线内似乎已经没有200的新房了。

房子越造越远，太湖旅游度假区的价格都逼近单价2w，着实不低，尤其一路之隔农村民房严重降低舒适感。苏州200以内的刚需上车盘，绕不开吴中太湖度假区板块。

这个板块优缺点都很明显，自然环境没得说，很优越，商业还有待开发，交通方面5号地铁很快就通车了。投资客比较多，刚需自住的话还是比较合适的。楼盘就像人一样，各有各的特色，关键找出适合自己的。

苏州买房性价比高的楼盘，具体详见内部分享！

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