上海楼市:楼市“南北失衡”严重,房产未来投资重心应该放在哪?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，感觉目前楼市里的“南北失衡”已经越来越严重,例如环京楼市一片萧瑟，石家庄、天津的房价跌了不少，此外，山东青岛、济南两地楼市也传来了降价的消息。，尤其是环京一带。北方城市可以说是节节败退,但是南方城市却屡屡高歌猛进，能否说说？

回答：不可否认，楼市南北地域分化确实越来越明显。

除了政策调控之外，经济与人口流动对于房价的涨跌，也起到了决定性的作用，最近五年，北方城市，例如天津、济南、石家庄等城市，不是人口增速下降的非常厉害，就是人口已经净流出。反观南方的城市，例如深圳、杭州、成都、南京等城市，人口净流入都是居高不下，保持迅猛增长。这一趋势，也跟中国经济重心进一步南移的进程息息相关，北方城市真正失守的，不是人口，而是经济。如果北方一直这么下去，北京只会更加一枝独秀。中国南北方的差距会越来越大。如今发展的红利已经到了超级城市和城市群，未来主要的机会在长三角和珠三角三个城市群将率先突围。

目前相对较好的二线城市是杭州、武汉、重庆、成都、南京等。

内部有分享杭州投资回报率最高的板块。

提问：成哥好，现在上海行情已经发生变化，大多数专家们都在说尽量在今年内完成买房，明年可能会大涨一波。我们之前参与了蟠龙和中核的摇号，但是都没有中签，再去看周围其他的房子，要不没有地铁要不没有商业落差一下子太大也就没有参与认筹了。今年已经接近尾声了，我们现在很焦急又很迷茫。

1.我们还可以继续等盘龙后面的房子吗？

2.大虹桥核心板块的二手房是否也是个不错的选择？

3.徐汇区公司附近的老破小可以选择吗？

4.我们现在是不是要赶在年前先上车之后再置换？

请成哥指点一下！

回答：上海楼市，正在进入无量上涨时代。个别的区域和房源大涨，整盘随之微涨，但成交量反而是回撤的。上海楼市正处在“无量上涨”的拐点。

短时间看，上海正在面临“房东惜售”、“无房可卖”的承压。当前的上海楼市热，是不缺买家的。首先上海楼市整体真的在涨，新房限价不明显，但中环、大虹桥等优势板块的新房，一直都要靠摇号陪跑。大虹桥二手房抢手是新房购买力外溢存在热度。

一旦市场进入无量上涨的阶段，也就代表着“空翻多”会来得很快。一些底部的低总价房源迅速消化之后，整体就会进入另一个阶段：上涨——吃掉——普涨。

最后就会进入一个比较罕见的状态，有钱也买不到好房子。

这种情况下建议如果是急需学区的不要犹豫，只要上海楼市不调控，年后依旧还会有涨幅。所以有条件的就直接上车好房子，买学区房、买改善，即使短期追高，但时间一定会把高点熨平。条件不够的也就是刚需和二套投资，一切以上车为主，学区、地铁、地段、配套起码满足一个。这种市场行情下，总要做出一些舍弃，要知道自己真正看重那一个因素！关于大虹桥投资价值高的具体楼盘推荐，详见内部分享！

提问：成哥好，环沪有什么建议吗？环沪房子相比较周边市中心更推荐哪种？

回答：环沪能否发展的起来，和环沪所在的城市没有关系，和上海本身有关系。本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。但是环沪一定有坑，而且非常多，太多项目想要借着这个概念去炒作，但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。环沪概念被逐利使用后，各种的夸张和放大层出不穷，毫不夸张的说，市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。有一个简单的判断，就是看是否有房企品牌，在这里深耕。环沪这么多城市，如果这个城市里前十强的房企不愿意去，那么城市就有很大的问题。

环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。

如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长，昆山花桥选盘优先地铁旁边。

上海周边城市可买入城市顺序：昆山、太仓、嘉兴、嘉善。

提问：成哥好，请问大虹桥 南虹桥那块总价500w。这样的有合适的新房和二手房吗？靠地铁。那边就是学区还没有吧？小孩还有两年上小学，不知道该不该选择大虹桥？

回答：大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买，品质还可以。500w总价推荐楼盘见内部分享。

提问：成哥你好，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，临港主城区的钻石湾，；和嘉定的封浜。不知道该怎么选择？

回答：你好。祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

提问：成哥好，请问上海现在是置换的好时机吗？张江汤臣豪园怎么样？

回答：张江汤臣豪园很典型，就是当年大家觉得平平无奇的地段，甚至老上海人BS的地段，因为产业、人口导入、购买力迅速提升所以兴旺。2006-2016也许有个别房子10年10倍吧。8000到80000。

汤臣豪园是过去十二年涨得最快的小区之一。因为现在基数已经比较高了，所以未来涨幅会受些限制，所以我比较谨慎，即便有张江码农高端产业加持，我也认为大盘平均涨幅就差不多了。小区本身没有问题，张江本身住宅就很少，这也是为数不多的张江园区内的品质住宅，看平它走势的原因主要是因为最前面说的两个原因。张江的住宅有两个标杆，地段角度张江汤臣豪园更优，但品质就要看城市经典了。户型普遍都偏大，适合改善需求。考虑自住可以买。

提问：成哥好，坐标南京。手上有一套15年入手的尧化门贷款房，房龄是91年的。目前总价160左右。想出掉重新在南京投资一套潜力大的。南京市场最近看不懂，请问哪里还有更合适的？

回答：南京比较有价值的板块：河西南，江北新区，南站，油坊桥 不过南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。

上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。

如果只考虑南京，记住一个原则： 一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。

提问：成哥好，请问投资一楼的房子能买吗？

回答：对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。 所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。 一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。 任何楼盘一楼和顶楼总是最低价的，但是大部分都是市场价。能不能买，还是看价格是不是真笋。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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