上海楼市:这些“高端”楼盘的背后,是买房人上缴的“智商税”!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，楼市千变万化，您观察楼市多年，能不能分享一下避坑指南之类的？

回答：如今楼市，市场周期在变长，板块轮动在变快，好多后知后觉却没有做好准备的购房者正涌入这个市场。这些都让我们更加确定，未来的楼市里一定能赚钱，但一定不是每个人都能赚到钱。很多时候，与其去追逐那些散乱的热点，不如先学学怎么不犯错。所以这边有整理出楼市里最容易踩坑的十二种情况，拆分出来，之后会一条条放出来分享，希望对大家有用。前三条已在之前文章分享。

第四条【为伪豪宅支付高价】我们并不反对买高端楼盘，事实上，如果是自住的话，我们非常鼓励大家，买一套好房子犒劳自己。但是很多朋友，其实分不清什么是好产品。有些所谓的改善盘，往往单价或者总价都异常高，而且户型相当奇葩。这个时候房企就会故意营造出一种高端的氛围，把奇葩的户型形容成奢华设计，是故意浪费一些面积体现出产品的尊贵感。而且这些楼盘往往位置不佳，产品的溢价已经大大超出了地段和板块的价值，会极大地影响未来增值。我想买到这样楼盘的人们可能是笑着付钱，哭着入坑。比如上海浦西某网红项目：85平的两房户型，一个卧室都朝西，一个卧室朝北，窗户很多，但没有地方可以放柜子，而且还没有阳台，这究竟是怎样的设计师才能设计出如此“奢华”的户型。

而且有一栋被前面一栋遮挡的一塌糊涂，下午三点的日照整栋楼从上到下全被挡住了。但就是这样的楼盘预计还要买到9万，已远高于周边6到7万的均价。

所以很多项目在宣传的时候，会刻意强调区域竞品的概念，宣传它是某环线内总价最低的新房，但其实真正的好产品，有放之四海皆准的品质感，不需要那么多前提，一看就知道。

提问：曾叔您好 我想请问一下 上海华新镇的未来发展如何，预算450万以内，看了华新的金茂悦99平和虹桥星尚湾两房三房，单身自住，首套房

回答：华新的优势是房子相对比较新一些。但是华星这个区位有个巨大的短板就是没有地铁，而且在未来很多年也没有地铁规划。对于这种远郊板块，没有地铁就是一个严重硬伤，所以我觉得它发展潜力有限，并不应该作为第一选择。

如果一定要买华新的话，考虑金茂悦。你这个预算其实还可以考虑一下其他的区位。比如徐泾，徐泾北城，江桥，九亭的次新二手。我觉得二手性价比更高一些，但是你实在要买新房的可以往九亭，泗泾，赵巷这些有地铁的地方走。

提问：你好曾叔，目前在共康有一套95年左右的63平，贷款2017年买的，父母有一套同小区自住房大概价格300万左右。想把父母的房子卖掉再换一套稍微好点的学区，这样买二套贷款的话只能写我们名字，算二套要70%了吧。目前流动现金也就六十来万，有什么建议的吗？

回答：对。二套贷款70%，卖掉的话大概首付款有360万，买一个带学区的依然很吃力。不知道你现金流多少，如果现金流不错的话，可以解决首付比例过高的问题，这样可以争取买到800万左右的房子，可以考虑在大宁这边选了。因为宝山区说实在的，没有像样的学区，离你最近的就是大宁有两个好学校了，还可以考虑的就是虹口几个学校，交通有点不太方便。所以这点预算需要的。

提问：曾叔，夫妻双方都是外地，社保满五年，首付100万左右。在虹桥开发区上班，现有小朋友上幼儿园，刚需。94年竣工的沙申新村，地理位置在七莘路沪青平公路，60.8个方，215万，能入吗？贷款公积金只能贷15面，请问哪种贷款方式比较合理，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息

回答：这个房子有点老，并不是非常建议买。你的预算有限，如果不加预算的话，这可能是你可选范围内还不错的房子了。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。

如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。

提问：求教，彭浦和丰庄，祁连山南路地块，哪个会比较有发展呢？

回答：都不是顶级板块。彭浦人口密集但购买力不高，丰庄有大虹桥江桥溢出概念，祁连山没啥配套纯住宅。相对来说，彭浦南侧的市北高新还不错，丰庄更靠近大虹桥，价格也不贵，可以考虑下。

提问：请问老师对淞南板块怎么看，18号线开通后是双轨交，但是商业比较落后，是否值得长期持有？

回答：基本生活配套不错，靠近3号线那一带，城市界面比较新。我自己在那个板块持有10多年下来，淞南涨幅大概是大盘平均涨幅，没有暴击。我预计未来也是这个情况，更加适合自住。

提问：曾叔，要买个房子太烦了，居然夫妻双方名下有第三套房不给公积金贷款了，这个是不是只有去名字啊？怎么省税？具体情况:我老公两套都是售后公房，50出头是他一个人名字，44平方的是和他父母三人的名字。我这里是两套都是我和父母3个人的名字的，97和32平方。

回答：夫妻双方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可买2套住房。

你可以再买一套，有购房资格，但是契税都是按照二套计算，公积金不能贷款。

我建议不要去名字，宁可交点税，否则去名字以后加不回来，就不能享受共有住房不被限购了。

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