杭州楼市新政:温柔的平衡术与严厉的潜台词

一切政策都是平衡的结果，一切政策也都有背后的潜台词。平衡只是结果，没有明说的潜台词才有着真正的威力。

杭州刚刚发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，仅五条，言简意赅（以下简称“杭五条”），就是这样的典型例子：它是温柔的平衡术与严厉的潜台词结合的产物。为什么这么说？

先看一下本次“杭五条”的主要内容：五条政策，四条针对新房，一条针对二手房。（点击阅读原文可进入政府官网文件页面）针对新房的四条政策全部是抑制需求，也就是努力减少购买新房的人数，特别是抑制投机炒房需求；针对二手房的增值税则由免2改为免5，某种程度上也是抑制需求，因为倒挂红利明显和过热的市场，很多人买新房是为了短期获利，哪怕出售二手房也是为了追逐新房。双向需求抑制背后的原因是什么？根据去重之后的摇号数据分析，杭州一年实际参与摇号的数量是24万多户，一年中能够买到房的是7万多户。

也就是说，还有约17万户流动的需求在楼市上空“飘扬”，在等待“中签”，有的人甚至已经摇了不下60次了。而全杭州一年卖出的新房，也就12-15万套之间。就算2021年不增加任何新的客户，这17万户潜在客户，也可以把今年全杭州新增的供应全部买光。何况，除了这17万户已经存在的需求之外，新的需求还在持续增加：社保陆续满2年和新落户具备购房资格的，每个月还有大几千。所以，必须把投机的需求抑制，留下自住的需求，让真正的自住客户更容易买到房子。某种程度上，“调控”这只手，在协助市场进行资源的重新配置，让配置更趋于合理。本次调控的总原则就是这样的。接下来，真正高明的内容在下面。

除了针对二手房的税收调节，针对新房的“四条”采用的是“宽严相济”的原则，可以总结为：“一松一严一预留”。一“松”：松的是完善了一部分“无房家庭”的认定期限，即：“2018年4月4日之后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年”，可认定为无房家庭。

而在原来的“无房家庭”认定标准中，为了避免析产等行为，规定2018年4月4日之后因自有住房交易产生的“无房家庭”，不属于可以优先购买的“无房家庭”。原来的认定标准只有时间起点，没有期限，本次加了期限，让一部分人自2021年4月5日起可陆续被认定为无房家庭，具备优先购房资格，属于适度宽松的完善。这条政策的潜台词是：政策永远鼓励自住，确实真正属于无房家庭的，迟早会被照顾到。这就像2016年限购以来开始持续缴纳社保的人，陆续都已经满了两年，具备了购房资格，很多人甚至还能以无房家庭身份享受优先购房的权利。杭州欢迎的不是短期逐利的炒房客，而是实实在在扎根于此，与城市共进的人。

一“严”，则有五个明确的“卡点”：1、落户未满5年，限购范围内仅限购买1套。继老人落户购房严格控制之后，新落户购房进一步趋严。但即便落户未满5年，依然人性化地预留了1套的空间，潜台词依然是鼓励大家落户杭州，长足发展。2、对赠与的双方都进行了约束：赠与方须满3年才能在限购范围内购房，且除遗赠之外的被赠与方须符合限购政策。随意赠与腾房票的情况被遏止。因为杭州一年的赠与量已经超过3000套，必须严格管制了。3、买到了中签率小于等于10％的项目的房子，取得产证之日起5年内限售。这是继“热点楼盘”限售之后的新增条款，目的也是防止局部过热。4、以人才和无房家庭优先购买的热门楼盘，由之前的网签5年限售加码为取得产证之日起5年限售。5、人才优先购房严格了：人才转让名下房产的，须3年内无自有住房记录才能享受人才优先购房待遇。也就是说，临时转让名下房产的“假人才无房户”，不再具备优先购房资格。

政策变严格的这5个点，其实真的十分“温柔”：1、“落户限购”并没有和杭州的落户政策相冲突，杭州的城市发展，依然欢迎有志之士到来；2、“限售”也依然控制在局部市场和局部人群，避免“热点楼盘”炒房严重和炒房客用“人才以及无房家庭”的优先资格炒房；3、依然鼓励真正的人才无房户优先购房，但严格遏制那些化身人才的“炒房客”。

但是，这不是“潜台词”，这五个“点”真正严厉的地方，在于点和点的叠加部分：新落户允许购买1套，但若是以人才或无房家庭身份优先购买的热门楼盘，或购买到的是中签率小于等于10％的项目，不好意思，都是5年限售。一环套一环，这是温柔但带有威慑力的提醒：来杭州落户不要光想着炒房，杭州允许落户买房，但不允许炒房；如果一定要追逐红盘炒房，那就5年限售。即便有倒挂的热点楼盘，期房2-3年交付再加5年限售，资金锁定7-8年，投资价值就大打折扣了，懂的人自然懂。

“过手如登山，一步一重天。”这就是杭州楼市的调控在“遏制炒房”与“鼓励自住”之间美妙的平衡术：它不伤及那些落户确实是为了买房自住的人，也巧妙地约束了那些落户却纯粹为了炒房的人，而不是简单地一刀切。市场需要持续的活力，政策的出台，是为了让市场保持活力的同时更健康，而不是简单粗暴地干预和伤害。

但同时，本次政策也预留了几个小“窗口”：1、新落户购房没有社保、个税和落户时间限制。也就是说，政策对于引进的新杭州人，还是客气的。但客气的前提，是他们购房用于自住，是落户杭州长期与城市共进。2、人才优先购房政策不溯及过往。也就说，2021年1月27日之前变成“无房户”的人才，不管是真无房户还是假无房户，都不追溯。

虽然杭州一年新增了2万多名人才，但对于人才，杭州还是宽容的。3、这次政策并未正面提及同属自住的改善购房。落户未满5年限购1套、二手房税收调整、设定赠与条件、杜绝“假人才无房户”等，目的都是希望把更多的机会留给自住客户。但如何进一步照顾改善购房，却留下了想象的空间。不限制、不追溯、不正面提及，对于当下的政策而言，就是最大的宽容和善意了。但字面之外的潜台词是：如果再出政策，如果依旧遵循“宽严相济”原则，不排除这几个点会是下次政策的着力点，而且，是前两条更严，后一条更宽松，甚至不排除适度加大倾斜比例。毕竟，改善也是自住。

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