穿越“火线”:龙湖的防火墙与平衡术

“今年1月份，我们集中发力，基本上把全年的融资全部完成，应该说为应对危机做好了准备。”3月24日，龙湖集团首席财务官赵轶说。

 资金安全是房地产企业的生命线。去年下半年以来，房地产业先后遭遇融资收紧、市场下滑、外部环境不佳、新冠肺炎疫情影响等种种挑战。在缺乏核心竞争力和均好性的前提下，任何一个短板都有可能致命。

 危机到来时，市场参与者们各显神通。但像龙湖这样，在1月份就基本完成全年融资指标的情况，仍然极为罕见，尤其考虑到当前融资环境不佳的大背景。

 这一轻描淡写的细节背后，是龙湖多年来练就的综合“内功”：均衡、稳健、安全、高质量。在市场向好时，龙湖并不是最为亮眼的一个；但在应对突发危机或周期更替时，龙湖能够保证以更安全的姿态“穿越火线”。

 3月24日，龙湖发布2019年业绩公告。当年实现合同销售2425.0亿，同比增长21%，目标完成率达110%。

 和以往一样，“亮点不多”成为这份年报最大的“亮点”。其中，速度与质量的平衡、规模与安全的平衡、城市布局的平衡、地产开发和多航道业务的平衡，在这份年报中体现得淋漓尽致。

 各项指标全面向好

 2019年中国房地产既有预期宽松、交投活跃的小阳春，也经历了资金监管从严后增速回调的冷静，最终以16万亿的销售额再创历史新高。

 在这一背景下，强者恒强的“马太效应”再度呈现，但在企业层面，回归均衡、稳定的高质量增长，正在成为共识。

 2019年，龙湖秉承稳健增长的目标设定，全年实现合同销售2425.0亿，同比增长21%，稳居行业前十。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域合同销售额，分别占集团上半年总合同销售额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

 同期，龙湖实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4%；其中物业发展业务营业额为1407.9亿元，同比增长29.5%，交付物业总建筑面积1068万平方米。

 盈利能力方面，去年龙湖集团归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%。

 土地储备方面，受年初楼市“小阳春”带动，2019年一季度房企拿地积极性高，土地溢价迅速抬升。龙湖恪守投资逻辑与纪律，克制应对，耐心等待机会，集中在下半年多有斩获。期内新增90幅新地，新拓11城。集团整体土储布局优质、成本合理，约90%的货量集中在热点城市和价值区域。

 2019年全年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。

 截至2019年12月31日，龙湖土储总建筑面积6814万平方米，权益面积4742万平方米。至此，龙湖约90%的货量值集中在热点城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

 截至2019年底，龙湖已布局于全国范围内的55座城市，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局。单项目的开发规模也都控制在适当水平，为提升集团可售物业的周转水平奠定良好基础。

 2019年，龙湖已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积为1500万平方米，为集团未来核心利润持续稳定增长奠定坚实基础。

 谨慎扩张与乐观预期

 这一系列成绩的取得，是在低负债、充裕现金流、低融资成本的基础上实现的。也即，龙湖在稳健增长的同时，仍然保持着核心指标的安全。

 2019年，龙湖集团保持了平均借贷成本4.54%的低位，平均贷款年限6.04年，净负债率51.0%，在手现金609.5亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.38。一系列指标均维持行业内的较高水准。

 对于“1月就完成全年基本融资”的情况，龙湖集团董事长吴亚军说，现金流不是危难时才考虑，而是要“天晴补屋顶”。

 龙湖对于安全的考量，还表现在扩张时的谨慎和克制。

 比如，在拿地中，龙湖是按照全年净负债率的控制来倒算，保持50%-60%的净负债率水平。同时还会根据资金链状况来调整拿地节奏，“龙湖总体上财务比较稳健，现金相对充裕，所以可以在土地市场相对冷的时候多拿一些项目，如果土地市场非常热，我们就会缓一缓。”

 在销售目标的制定上，龙湖也从来不是“激进派”。2020年龙湖设定的销售目标是2600亿，仅比去年的实际销售额增长7.2%。即使考虑到新冠肺炎疫情对一季度的影响，这一目标也颇为“保守”。

 龙湖集团CEO邵明晓表示，从1月下旬到现在，疫情对龙湖的供货、复工、销售，都产生了一定影响，但是总体上处在可控的层面。按照去年的预期，整体供货95%以上是能够顺利地供出来。所以，“全年2600亿的销售目标有信心完成。”

 这一判断是建立在龙湖每十天做一次压力测试的基础上。吴亚军透露，这种压力测试证明了龙湖在危机中的生存能力，“在疫情比较严重的情况下，仍然可以保证公司能够比较正常的活着”。

 实际情况要乐观得多。由于龙湖在武汉布局占比较低，供货占全集团的3%-4%。总体看，上半年个别项目可能会有一些压力，但是在未来几年，无论是供货还是交付，都没有特别大的影响。

 龙湖有理由对未来的市场产生信心。据其监测，苏州、广州、深圳、成都、西安、沈阳、青岛等全国个地区的多个城市，3月以来均已出现市场复苏的迹象。按照邵明晓的判断，4月份的销售市场应该会回到正常的水平。

来源：21世纪经济报道

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