上海楼市:“真空期”也是买房好时期,聪明人要抓住当下的阶段!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔您说现在是真空期的楼市，对此有没有什么建议给我们？要是走错了实在是太亏了....

回答：在之前的文章里我提到过，为什么上海目前处于真空期的阶段。总体来说：新房市场是真空的，整个市面上可供选择的新盘没几个。购买力是真空的，大量的细则解释还没有出来，很多人正处于焦急的等待状态。银行的资金流动是真空的，整体的审批速度正在慢慢降低。

这样的态势还会再持续一段时间，只有二手房供需均衡，新房预售证开闸，银行放款也正常，上海楼市才会回归常态。当下的上海楼市，过年后一直暗流涌动，还没有爆发出来。而越是沉默的时期，才越是可怕的时候。

我想要跟关注上海楼市的朋友，提个醒：

（1）如果你有房票还有现金，一定要抓住这个真空期。

出台了多轮政策后，其实还有很多人还没有反应过来，还有很多人直接被丧失了购房资格。以前有10个人跟你竞争同1套二手房，现在估计只有5个人了，与此同时，卖家的心态也是不稳定的，房源的供应也开始慢慢增加。现在的真空期，恰恰是买房的最好时机。

（2）不要乱借钱，保持适度杠杆即可。

很多人买房，完全把房子当成了一种金融工具，这样的做法现在很傻，一旦房价不涨，很容易出现断供。

今年你所能借到的钱，整体的成本一定会很高，而且，2021年是资金的收紧年，如果承担不了风险，适当减仓也未尝不可。

（3）二手房的供应量，特别是老破小区的供应，会加大。

这次的积分摇号政策，最优质的房票，很可能是卖掉一套房产的上海土著父母，名下没房、近5年又没买过，缴纳的社保月份又比较充裕。

为了获得更多的分数去摇新房，很多人正在选择将原有的低单价小面积非改善房源卖出，卖1摇1的情况将越来越多。最后，我再强调下。当下正处于楼市真空期，也是买房的好时期。

提问：曾叔好，杨浦区新江湾佳苑的67平米的小两房有投资价值吗？同济大学附属新江湾城实验学校对其有没有升值推动？

回答：不建议买，国定路这一带并不是在五角场主干线上，这个单价不如加钱去买新江湾小户型上音学区房。

提问：曾老师，打算把手里的动迁房置换一下，让其更保值，预算700-800，先期主要是出租，5年后可能自住，目前那个区域比较合适？

回答：这个预算优先考虑大虹桥和三林吧，比如华漕、徐泾、江桥、九亭、杨思、三林东、康桥和御桥都是不错的。这些板块涨得快一些，因为你未来可能自住，除了涨幅还是需要兼顾一些通勤和学区。

提问：你好，我在浦东杨高南路成山路有南江苑二期有一套住房，目前对口的小学原联丰小学被收入明珠集团，投资用的话，需要置换么？贷款加自有资金可以到600-700万左右。

回答：房子有点老了，98年板楼持有并不是太好的选择，有学区并入是好事，但体现到房价并没有多大增益，毕竟浦东最强的是明珠AB，你这个只是明珠C的影子股。建议可以考虑置换。

提问：叔，多大的面积算老破小，老破中，老破大啊？

回答：60平以下老房子，老破小。60-90老破中。90+老破大。

提问：你好，松江泗泾附近的金地二手房怎么样，刚需自住，在市区上班，预算300万左右。

回答：泗泾这边二手房很多的，泗泾地铁口的动迁房、金地二期、还有新凯家园这些都是不错的。你这个预算300万要买到带地铁的电梯房，在这边是可以找找的。因为泗泾供应量挺大的，所以具体选择时候要根据户型和预算来做取舍。

提问：曾老师，我对买不买回迁房有个疑问。三林和华漕的回迁房5万买个双室400万，大虹桥附近的新房6万，而且新房很多，大家肯定再凑100万去买新房了，已经10年楼龄了，卖了再买恐怕至少15年楼龄了，回迁房会不会没人接盘？5年后400万的变500万，周边500万的变600万，大家还会去凑一凑买600万的，毕竟改善没人买回迁吧。

回答：主要是看竞品和价格，如果动迁房价格比商品便宜1万，品质不是很差，但能吊打老破小，动迁房还是值钱的。主要是看片区内的供应关系。

提问：曾叔您好，我和我老婆首套我主贷她参贷，商业贷款+公积金贷款都是这样，自己网上拉了电子版征信，老婆没有贷款记录。不知道lh后老婆算不算首套，电子版征信信息准不准？盼望答复。

回答：如果你太太没有贷过公积金贷款，lh后就是首套，否则就不是。这个要去公积金中心查，征信上看不到。

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