上海楼市:当下楼市正处在特殊的“真空”阶段!行家透露其原因!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问当下楼市，处于一个什么样的阶段？

回答：应该是处于一个非常特殊的时间。在我们观测了种种迹象后，可以提出一个非常明确的观点。当下的上海楼市，正处于真空期。2021年1月21日，上海出台楼市调控政策。

其中最重磅的有2点：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数；

个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税等。

2021年2月6日，上海公布了新房摇号积分制，不同热度的项目对应不同的积分，将购房人群分数化。

原先只要钱到位就行，没想到现在还要资质到位，一下子减少了新房摇号的人数，整体的认筹率也就下来了。

当每一个项目被“分数”明码标价后，带来的最直接的影响是限价新房已经无法成为所有人的福利，而是属于“高积分者的乐土”。所有这一切的调整其实都是在调整大家的预期。而在当下这样调整的震荡期，上海楼市也正式进入了真空期。

提问：您好曾叔，坐标上海，请问总价含税800w以内的，100平左右，05年以后，中环以内，带较好学区的二手房或新房有什么推荐的吗？目前就只知道明园森林都市好像比较符合，顺便咨询下您对明园森林都市评价怎样？十分感谢！

回答：民园森林都市学区不错的，但是房子品质实在是一般，全部是塔楼，保养地也不好。还可以考虑闸北实验、建平实验、闸北三小、杨浦的齐一、控二、二师附小都是可以考虑的。因为你要考虑学区，具体选择的时候，主要应该根据孩子的教育规划，先定好学区，然后再来找房子。

提问：曾叔，在嘉定黄渡有套145平的06年动迁房，打算出手，加上手头120w左右现金，打算500w左右置换入手南翔或者江桥或者周边的新盘或次新都行，您有什么建议？

回答：可以的，黄渡太远了，建议现在就卖，先卖后买。置换入江桥和南翔都是比较适合居住的。这个预算应该买不了新房，次新应该可以考虑。等你卖掉之后买的时候，我们再来咨询。

提问：曾叔你好，现在准备结婚买婚房。

（1）预算：两家家长能提供到800万，我们可以贷款到200万。

（2）工作地点：浦东陆家嘴、张江（可变动）

（3）需求：交通方便，最好有二梯队以上学区，家长提出需求要购置3房，次新房。当然还希望板块可以有一定发展空间，未来能有一定流动性。

（4）问题：现在看中世纪公园附近、花木地区的房子。不知道是否合适？此外我们这个价位能否还有其他推荐。此外购买二手房有哪些要注意的点，如何去避免？

回答：学区房次新三房，差不多1000万刚刚可以够到。选筹区域上建议在浦东联洋、碧云、花木、金桥、前滩、三林一带选择，这些地方相对来说要么有强势学区，要么有比较好的配套，要么有未来的潜力。另外还可以考虑下像黄浦滨江、五里桥以及新静安中兴路和大宁这里，都是有些学区和规划的清区域。

但是因为你的预算要买到好房子来说，还不是足够多，不太可能在地段、潜力和学区房都兼顾到，必须做点取舍了。具体怎么选，需要结合你的对通勤、学区强度和居住偏好的需求来定。

提问：我在松江大学城，有一套公寓房。2016年买的。御上海•青橙。现在想换一套住宅。但首付不够。想把它卖了。能行不？您给点建议。

回答：建议卖出，然后置换住宅，松江可以考虑泗泾和九亭。

提问：老师，你好！上海本地户口，46岁，住在浦东杨思东林苑1楼66平方两室一厅（2001年购无贷，装修已破旧不堪），在2017年得嘉定新城惠明家园一套动迁房（98平方三室一厅，精装），2022将再得嘉定西一套动迁房两室一厅。本人月薪12k,老婆6k,但我工作不稳定，下半年可能会被裁员。儿子高二，黄埔区读书。现在考虑将嘉定新城的动迁房卖掉，杨思路房子明年夏天装修或置换，购房意向是投资兼顾自住兼有学区，黄浦区或浦东杨思、三林、前滩等。请老师解惑。

回答：孩子已经那么大了，没必要再考虑学区房了。你收入不高，工作不稳定，的确不适合上大杠杆。可以考虑卖出嘉定新房和杨思，置换好一点的房子。我建议卖出和置换同时操作，今年的上海行情不好说，过早卖出可能有踏空风险。购房区域就在说的那几个区域，可以的。

提问：曾叔你好！有套老破大但房子，地理位置挺好的，上班近，生活便利，但小区太旧了，小区内环境不好，95年顶楼，担心将来不好置换。因为地段好我一直割舍不下，想听听观观给分析一下，谢谢

回答：的确是不好卖的，要么断舍离，要么就好好装修下，自己住下去。

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