手里的钱不多,「老破小」能不能买?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-15 09:01

因为手头的资金不够充裕，买不起高大上的三居，很多朋友会把投资方向转为二手房市场。

其中，老破小的争议是最大的。一方面，老破小的总价低，入手压力没那么大；另外一方面，又经常听人说，老破小不能碰。

老破小到底能不能买？今天我们就来谈一谈它的价值。

首先，投资老破小最重要的前提是，城市。

每个城市对老破小的包容度不一样，例如像深圳这样一个新兴城市，对老破小产品其实是排斥的。

反之，其他一线城市比如上海，老破小这个产品到现在为止还是被认同的，尤其是中环以内。在北京、广州也是，在一定的折价范围之内都是可以接受的，这取决于市场偏好是什么。

实际上，能级越高的城市，产品越受欢迎。

在房价普遍高昂的情况下，消费者根本没得选择。

深圳是一个例外，因为深圳的年轻人特别多，金融杠杆用得很好，而新房金融杠杆又可以加得比较高，它的老破小的的确确在这几年呈现出来被抛弃的这种现象。其他的一线、强二线城市没有明显的这种现象。

那些地段好，且有学区加持的老破小依然很受欢迎。所以说，老破小能不能买，一定要看城市。

第二个方面，片区重于产品力。

在你考虑投资老破小产品之前，首先要问的是你所在的片区有没有价值。

比如说你选的片区是抢手的，这里面有产品类的次新房或者花园房，那么其中的老破小产品就值得投资。

学区就是衡量片区价值非常重要的一点。

杭州的文二新村是文二路上的一个小区，从小区名字就能大致猜到它的“高龄”。

这几年，小区的房价变化，正如它的名字一样，来的直接又魔幻。

今年4月，一套29.3㎡的文二新村的房源以320万的天价成交，单价近11万元/㎡。

这还不是文二新村的天花板，因为学区的加持，也为老破小们笼罩上一层神圣的光芒。

只要片区有价值，这个片区里头稍微差一点的产品，也会比那些没有价值片区的好产品更具投资价值。

第三个方面，老破小的折价情况。

不管老破小有多便宜，总有一个市场估价。

比如说这个市场上5年的次新卖5万/平，老破小卖2万/平，也就意味着老破小的售价基本就是4折。

如果突然之间碰到一套老破小的售价是1.5万/平，就是笋盘，这样的笋盘是一定可以买的。

如果碰到这套老破小就是2万的市场价，那么我认为可以放一放，因为老破小的产品力不够，按照市场价买一个产品力没有那么强的产品，意义不大。

切记，在产品力不好的产品里面，一定要挑笋盘。第四个方面，楼龄问题。

楼龄不能决定老破小的产品力。上海浦东有一个叫「潍坊系列村」，他从潍坊园民一村二村……一直到很多村，那么在这个潍坊系列村里面有1978年的老破的产品，楼龄很长了，它的卖价是在6万7左右一平米，其实这种产品你能说它没有竞争力吗？不是的，他一样卖得很贵。

一个1980年代深圳罗湖的商品房小区，当年小区卖500元/平，现在卖6.1万/平了，涨了将近100倍。

只要市场接受，老破小的涨幅也会和我们的新房、次新房一样，只是略低一点。比如新房翻了一番，它涨80%，下一波行情中新房再翻一番，它可能又涨70%。

总之，老破小并不是什么避而远之的“洪水猛兽”，买对了产品一样能升值赚钱。

但如果你是初次购房者，还是不建议投资这类产品。第一次买房的朋友没什么“选酬”方面的经验，不知道怎么判断老破小在这个区域的价格是不是合理，很容易因为“自己买得起”去买房，而不是买正确的产品。

另外，初次购房者的容错空间比较小，这是你买的第一套房子，这套房子买错了，可能对你今后整个房产投资都会产生影响。

所以，初次投资者咬咬牙，尽量去买新房。如果实在因为资金问题只能买老破小，一定要买好的城市，好的片区，好的地段。

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