一夜净亏上百万,买老破小赌拆迁?难了!

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这段时间,有一条很重磅的新闻,直指老旧小区改造。棚改,已经不再是下阶段的重心了,焦点换成了旧改。

在全国20多个省份陆续公布的新一轮旧改目标中——四川2020年将实施4193个老旧小区改造、惠及46万户。

重庆计划启动1700个项目、3000万㎡的改造任务。

山东今年计划开工改造老旧小区40万户以上,年底前基本完成1995年前建成老旧小区的整改

河南2020年计划完成改造老旧小区不少于50万户。

安徽今年计划改造871个城镇老旧小区,涉及近26万户。

湖北2020年启动2530个老旧小区改造,涉及34.3万户。

今年各地计划的旧改总目标大概是3.9万个,涉及近700万户居民。这样的规模是令人吃惊的。按9.5万元户均改造投资估算,今年旧改市场规模约6650亿元,比去年增加一倍。上一轮,还是“棚改”的天下。转眼间,“旧改”已经接力。“旧改”之下,很多人看到金灿灿的“机”,却没有意识到血淋淋的“危”。

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一个很普遍的现象,很多房龄超过20年的老破二手房,白白占据优越的核心的地段,却硬是卖不上价。

在广州,同一板块内的次新房能卖到5万+;而附近的多层老社区还能找到2-3万。

在成都,同一板块内的新房能卖到3万;而一路之隔的多层老社区只在1万上下徘徊。

在郑州,同一板块内的新房能卖到2万+;而周围老破二手房只有1万左右。它们交通无差、配套无差、学区无差,附着在地段之上的资源价值统统无差。

然而,价差竟是如此之大。和新房相比,这些老破二手房可是有足足五六折的价差啊。于是,就有了一种很有意思的投资逻辑,叫“赌拆迁”。也就是,专门购置低价老破二手房,坐等政府规划,拆迁补偿。总有人想放手一搏,得到阶层的跃升。有些甚至疯狂用信用卡套现、大举抵押借贷等措施来增加杆杠、豪赌拆迁,预期获得财富的暴击。

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博旧改、赌拆迁,历来就是高风险行为。风险在于,如果你无法将房子的产权过户到自己名下,原业主一旦毁约,拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。或者,即使和开发商签了拆迁补偿协议的更名手续,一旦开发商提前撤离,后面新的开发商可就不一定认可这个协议了。

还有一种风险,因为信息不对称,或政府规划稍微改变,买入的价格很可能比拆迁赔偿价格还高。曾经的深圳光明区凤凰村,不少人以1.2万到2万不等的价格买入这里的老破二手房,去赌拆迁。谁知道,由于被政府列入土地整备计划,最终每平的拆迁赔偿还不到8000元。

一套100㎡的房子,一夜之间净亏上百万。广州黄埔沙步村旧改也是如此命运。即便这里地理位置优越,根据方案,如果选择货币补偿,每平只按15000进行赔偿。给出的货币补偿标准,还不到周边房价的一半。

你永远不会知道,一套老旧小区的背后,有多么巨大的坑。所以,对于那些买老旧小区赌拆迁的朋友,奉劝一句,小心房财两空!当然,更大的风险已经在酝酿。在“棚改”转向“旧改”的大时代背景下,经历过很多年的拆拆建建之后,全国估算的旧改规模,竟还有40亿平方米,涉及老旧社区近16万个,涉及居民超过4200万户!

有人测算,这会涉及到上亿居民,初步估算总投资额可高达4万亿,堪比过去几年棚改的总和。这些纳入改造升级的小区,至少有7到10年是不会再拆除重建了。所以,通过买老旧小区去赌拆迁、博暴击,将越来越难。

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这个时候,肯定会有人问,城镇棚改减弱,可人口还在不断增长,土地不够怎么办?城市还怎么发展?其实,城市化发展到今天,关于棚改,前期好啃的骨头都啃的差不多了,剩下的基本上就是拆迁难度大或者还没有规划到的。拆迁的土地成本和人力成本越来越高昂,还有叠加的时间成本,还要面对各种各样的纠纷。

正好,国家对城市“新增建设用地”的态度发生了重大变化。前段时间,国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。在这个决定里,省级政府被赋予了更大的土地审批权。北京、天津、上海、重庆、江苏、浙江、安徽、广东等8个省、直辖市,甚至被赋予了永久基本农田的征收审批权

。这意味着,之前给城市边界划定的“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”,未来通通可以做出调整。一旦作出调整,城市就会获得更多的土地指标。以前不能用的农地现在可以用了,为什么还要浪费那么多精力和成本去拆迁。

曾经,一线城市的发展空间是被锁死、封印的。如今,城市外围大量永久基本农田,都能被好好利用了。以北京和上海为代表的一线和准一线城市外围,存在着大量的永久基本农田。

特别是上海,永久基本农田约1820平方公里,相当于上海建成区的一倍以上。

有了审批权之后——永久农田和耕地就能变更成建设用地;城镇开发边界就被突破了;建设用地就多了,人口承载量就增加了;人才吸附能力也就增强了;就业、教育、医疗等资源,也将变得更强。而那些被占用的永久农田,被牺牲的耕地红线,可以通过置换流转的方式,从大城市置换到小城市。

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最后,希望大家能够记得一些话。暴富这件事,离楼市越来越远了。存量房时代,最迫切的,就是盘整现有资产,不要乱买,不要买太多。市场已经不缺房子了,但缺好房子。

不少人在高点买入老旧二手房,导致现在,不仅没有涨幅,想要卖掉还得做出价格让步。如果你买入了这种不够优质的资产,那么未来也会面临无法出手的窘境。每过几年都要重新审视自己手里的房产——房子周边主干道越来越破,有没有得到维护?小区物业越来越差,有没有得到改善或更换?……学会整合,注重现金流,买对的房子,才是王道。

如果后期再考虑改善升级,在这里面自己置换就可以了。处理掉已经棚改完的三四线,置换到你工作的一二线或者最近的省会。处理掉没有学区的老破小,置换成品质还不错的新房或者次新房。千万不要再盲目上车,尽可能选择优质产品,哪怕踮踮脚。

文章来源:米宅

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