深度分析:旧改进行时,老破小的春天,楼市影响几何?

2020年政府工作报告指出，“今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。”我们都知道棚改给房地产带来的巨大影响，曾改变了三四线城市的格局。

如今，“旧改”被视作棚改交棒作为今年“稳投资”“促消费”的一项重要工作，其话题度和关注度一直持续高温。今天我们就来分析下“旧改”这个话题。国家发力旧改，老旧小区改造将会给楼市带来哪些影响？旧改，能否让位于市中心的老破小迎来逆袭，撼动楼市整体格局？

01

旧改进行时

什么是“旧改”？老旧小区改造简称“旧改”，但与过去旧城拆迁改造的“旧改”，是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，过去提到的旧城改造、城市更新则涉及大量的拆迁重建。也就是说，旧改实际上是对全国范围内的老旧小区进行小修小补。老旧小区改造重点针对的是 “2000年以前建设，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

根据住建部初步统计，全国共有老旧小区17万个，涉及居民超过4200万户，量大面广。如此庞大的住房体量盘活再生，我们不禁会思考几个问题：旧改将是楼市新风口吗？它会不会成为下一个棚改？

首先我们深刻分析一下自上而来的信号：今年4月14日，国务院常务会议提出要求“今年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近 700 万户，相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。时隔3天，4月17日的政治局会议上，再次提出了“要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”。然后是今年两会。（参看下图，近四年两会关于房地产的表述）

近四年两会关于房地产的表述

我们可以看到，今年两会上关于房地产的表述内容比往年都少，但却有一半以上的文字被用来强调“旧改”。再对比往年两会关于房地产的表述，不难发现，今年两会没有提棚改，而“新开工改造城镇老旧小区”是继2019年被第二次提及。不仅如此，在此基础上高层还浓墨重彩的明确指出了“旧改要支持加装电梯，发展用餐，保洁等多样社区服务”这样细节性的文字，足见意味。

通过对重要会议内容的分析对比，我们既能明显看出政府今年对房地产的定性，更足见一个信号是：对老旧小区改造的重视态度！国家发力旧改的信号再明显不过，去年棚改规模减半，高层会议便提出“加快改造城镇老旧小区”。不难看出，“旧改”的目的可以很明显被看做是接棒“棚改”。随着棚改进入尾声，房地产投资萎缩。如此重视旧改，因为疫后重启，旧改是当前中国很大的内需。

旧改势必会带动房地产相关上下游行业增就业，拉动消费，还能改善居民居住水平，并且效果还来的快速而有效。今年旧改可以撬动的投资总额高达4万亿元。据有关媒体统计，目前全国已经有23个省份推出了2020年老旧小区改造相关工作计划。旧改携着4万亿新增市场浩浩荡荡而来，如火如荼的在全国推进。旧改进行时已经到来。虽然，目前旧改在推行过程中仍然面临资金待解、以及一些程序上的问题，但问题总会被解决。当旧改推行下来，无疑会是老旧小区及其房地产上下游行业的一个新风口。

02

旧改与棚改

旧改能否接棒“棚改”成为楼市新发动机？提到旧改，大家总是不免拿它与棚改进行对比。然而，看待事物分析的角度不同得出的结论自然也不尽相同。首先，旧改到底能不能和棚改相提并论？论定位，棚改、旧改都属于重大的民生工程同时也是发展工程。但与棚改相比，旧改面临一个最大困境是：钱从哪里来？

旧改不同于棚改的运作模式，棚改是由政府主导、执行，货币政策支撑导致直接作用于房地产市场，效果来的迅速、明显；而旧改的运作模式则是政府主导、市场运作，改造资金机制由政府、居民、社会力量共同买单。“钱的来源”是旧改不同于棚改的关键所在。对比旧改和棚改，从本质上来看，棚改是大拆大建、实物安置、货币化安置。而旧改则是针对现有房屋的小修小补，不涉及房屋拆迁和安置补偿问题。这样一看，暴露出一个问题是：老旧小区改造的市场空间有限。旧改推行中无法规避盈利模式不清晰的问题。前面提到旧改是要市场来运作的，所以，社会力量的参与积极性不强，便少了一部分钱的来源，少了关键执行人。

综合而言，旧改最大的困境是对地产整体投资刺激作用较弱。说白了，就是没有“央行的定向放水”。我们都知道，货币是有放大效应的，当初棚改户可以拿到国家安置的货币化补贴，带钱进场，政策制造了他们成为需求端，进了场后进而搅动了整个市场的供需关系。而旧改的不同，恰恰在于此。旧改并不涉及货币化安置。它在一定程度上了抑制了居民的改善性需求，遏制房地产市场粗放开发，起到平衡市场供给的作用。因此，旧改更温和并不能够和棚改相提并论。

总结而言，二者对市场供需关系的影响：棚改延后供给，制造需求；旧改一定程度上起到平衡供给，抑制需求的作用；综上，旧改在拉动相关领域需求的作用依然明显，但是于房地产而言，旧改的威力着实不会像棚改那样成为楼市发动机。

03

旧改对楼市的影响

旧改会不会像棚改那样，房价暴涨？不会，但是旧改可以改变个别城市的个别区域的房产估值。尤其是一二线城市中心的老破小，三四线城市不在考虑范围内。三四线城市，在棚改过后，老旧小基本改造完毕。此次旧改主要针对一二线城市，其位置好、改造潜力大，是以后主要改造的区域。我们不妨先看一组数据，从数据中看一下旧改的影响范围。据贝壳研究院统计，重点20城市(名单如下图)的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

来源：贝壳研究院

分城市来看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京。其中，北京、上海的老旧小区数量分别为5100个和14000个，20年以上老旧小区数量占总体存量比重分别达到47%、61%。老旧社区一般都集中在城市的老城区，以北京为例，逾8成老旧小区分布在寸土寸金的城六区，西城近6成是老旧小区。

北京各城区内部老旧房源占比|来源：贝壳研究院

可以看到，老破小一般占据着市区最核心的资源。老破小胜在周边利好，差在房子居住体验。然而，对于像北京、上海这样老破小占比如此之大的超一线城市，目前面临着更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求。当一轮旧改之后，很多核心市区的老破小必然会得到提升，其价值也必定会被重估。在旧改的基础上，老旧小社区可以说迎来了前所未有的改造契机。

旧改以后的小区利好可见，无论是房价，房租一定都会有不同程度的上涨。这里想提到”房租的问题”，旧改过后，一二线城市房租势必被推动上涨。当改头换面后的老破小也端出一副令租房族高攀不起的姿态，漂一族们又将何去何从？......总结，旧改对于房地产的影响是，旧改一定会改变个别城市的个别区域的房产估值，租金上涨，但不会像棚改一样引起房地产市场的大躁动。

另外，旧改涉及范围量大面广，当如此庞大住房体量在一二线城市盘活再生，至于会否引起城市二手房价新一轮的上扬及其他？也让我们一起拭目以待。最后，反映到楼市微观层面，还需要具体城市、具体问题、具体分析。

来源：楼市相对论

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