上海楼市:再说一次,这个区域是坑,别去!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔您好，想买一套小三房作为投资，嘉定这边您觉得哪里最有投资潜力？或者太仓科教新城那边还值得入手吗？谢谢

回答：你好。太仓不是很建议，没法实现与上海通勤，它的估值不能按照上海远郊的定价来测算，只能按照普通三线城市自己定价，自住还可以，投资没有太大潜力。不如考虑花桥了。

提问：曾叔您好！本人第一套房还有一部分贷款(200W)未还请，目前手头有差不多480W,打算购买一套在600万左右的次新房，目前想在徐泾、南翔等地方买房，请教一下1.第二套贷款银行查流水是否要覆盖第一套200万还是只要提供满足第二套房子120万左右贷款即可；对目前资金情况是否有更好地配置方案？2. 有什么具体的小区可以推荐，南翔值得入手吗？还有其他区域小区推荐吗？谢谢

回答：你好。1、银行会查你的负债，再从现金流水来判断你的还款能力，一般流水最好覆盖月供的2倍，才更好下款。2、南翔可以的，在大虹桥辐射范围内；600万左右最有价值的板块和楼盘详见内部分享。

提问：你好，预算有限300W首房首贷想买一套刚需房，小孩两岁半马上要上幼儿园了，工作地址在张江哈雷路，最近去看了宣桥的海玥瑄邸，临港万达已经排不上号了，老师有没有新房二手房推荐

回答：你好。海玥瑄邸，离16号线野生动物园站不算很近，作为刚需上车可以考虑。新盘还可看下待加推的惠南君御公馆；二手楼盘详见内部分享。

提问：曾叔您好，地铁通了会对房价有促进作用吗？像江桥这边14号线马上要通了，1年内还会有多少空间？想挂牌卖掉老破小和一套大房次新去打新，分数接近满分吧，但又怕踏空地铁红利，该怎么选择？

回答：你好。楼盘叫什么？14号线对江桥有较大的带动作用。这区域次新房还挺多，老破小也没什么竞争力。地铁的利好也已经涨过一些了，把开通利好留给接盘侠吧，趁这利好你才好出手，不然开通后由于楼龄较老还不一定能卖出。

提问：子弹3000，名下世茂滨江大平层一套，打算持有。上海户口单身，5年内没有购房记录，积分算了下，社保满分的，除了扣除家庭的10分，其他都得。打算在张家浜绿地附近置业。目前有东方别墅有一个双拼别墅标的。算上税费总成本2800左右。但还有一个设想，我的房子赠予家人，然后摇号买新房。江南云麓里或者东方别墅在建二期。请问曾叔，你觉得哪个方案更好。二手的那个花园150平，208总面积，三房，就是02建，房子结构还行，容积率低。新房呢不确定价格，我预计10万往上是肯定的。如果单价在13万内，和二手成本差不多，但花园应该没有二手的东方别墅大。新房就是不确定性大。但张家浜附近，未来新房供应量不小。

回答：你好。东方别墅适合自住，投资的话别墅流动性本来就不好，而且双拼占用两个名额，名额越来越宝贵的今天，未来流动性就更差了。江南云麓里？你说的是浦开江南里吧，可以考虑。你的情况已有一套底仓，积分较高，建议尝试买新盘。

提问：曾叔好！两个问题：1. 周康板块没有列入上海主城区2035规划，同大虹桥板块相比投资前景如何？2. 新上海人61分不到，围绕后滩40分钟车程内，主要自住，兼顾投资，最好3三房，子弹1300-1500之间，有什么好的建议？打新为主的策略是否科学？谢谢！

回答：你好。周康板块的主要购买力还是承接来自前滩、张江的外溢。打新正确。1300-1500最有潜力新盘详见内部分享。

提问：打算买郊区2套或市区1套；如果郊区：青浦的招商虹桥公馆or唐镇的融创；如果市区：田林的鑫耀中城or虹口的中粮瑞虹or新弘北外滩，哪个更有发展？

回答：你好。郊区两个都还可以，比较建议考虑青浦招商虹桥公馆，有大虹桥利好；唐镇融创体量大，未来周围供应也不小。市区考虑新弘北外滩及虹口中粮瑞虹。

提问：曾叔，下个月社保交完就有买房资格了，预算只能选350以内，孩子四岁，想买个小两房先上车，。在东方体育中心上班，最近陆续看了靠近前滩的几个老小区，上班确实非常方便，但居住条件非常一般。另外次新房看了周康板块：周浦中虹佳园，康桥宝坻，康桥月苑等；九亭绿庭尚（稍微超预算）；以及浦江镇地铁站周边，以及闵浦板块的水语人家，浦江宝邸。闵浦板块环境相对是最少的也在预算内的，地铁大概30分钟到上班地。现在纠结是买杨思老房子还是次新房，次新房该选闵浦还是周浦，更具体就是选水语人家还是中虹佳园？请帮分析一下。

回答：你好。前面的几个老房子还是不要买了，买次新房。水语人家，近地铁，小区环境和品质尚可。中虹佳园的品质略差一点。重点考虑前者吧。

提问：我刚刚花790万买了建襄小学的学区房，44平，还是使用权，孩子明年读书。法租界环境非常不错，现在上海的政策，这个房子会跌价吗？明年一报名，需要卖吗？

回答：建襄小学，徐汇四大公办之一。学区房本身溢价太高，政策利空，不宜长持。自己读书用可以的，用完就卖吧。

提问：曾叔，沈阳人，投资杭州，您觉得未来科技城和挨着河的萧山相比，哪个区域好一些。有人说，杭州是撕裂的城市，产业在科技城，政府是拥江发展，那应该如何选择呢？预算3-400万。另外，沈阳2万左右的新房，有河，有学校，有地铁，值得投资吗？

回答：你好。论潜力当然是未来科技城好，有产业支撑，自然就有人口导入，进而才有购房需求，夯实房价。沈阳一般吧，主要是人口流入不是很大，且供应量不小。从你说的要素看产品还可以，中长期持有可以考虑。

提问：曾叔你一直说城乡结合部，能具体讲讲吗？

回答：我们投资所说的“城乡结合部”，并不单单只是字面上城市与郊区的结合处，虽在城市的边缘，但是，是以城市未来的规划，未来的发展方向、趋势作为基础的。好处是离城市近，通勤不远，因少人关注，没有充分交易，会存在价值洼地。远郊房，是距离城市之外的，通勤有一定距离，规划或建设中的，一些开发商更以“未来潜力”抬高房价，入手后多年，所谓“潜力”却迟迟不能兑现，所以远郊房应考察是否有明确的配套“落地”执行进度。详见内部资料《未来洼地——城乡结合部》

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