上海楼市:买房怎么选地段?专家称,选这两个区域准没错!

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，今年准备买房，之前说的“买房看地段”，那么什么样的地段购买时要谨慎？如何避坑？

回答：主要集中于两个区域：一是城市新兴区域；二是老城区的老旧住宅。

1、这两类区域都是难以判断地段价值的区域。

买了担心升值慢，不买又觉得新兴区域将来可能会很好，错过可惜。

老的小区将来如果拆迁，回报很大。

2、先说新兴区域。除一线城市外，其它城市目前还是扩张阶段。如果我国所有城市政府所规划的新区全部兑现，能容纳将近40亿人口。可见大部分是兑现不了的。

所以，缺少基础配套的新区，最好不买。要看政府方向。

一般公共交通是第一步，公共配套是第二步，商业等配套是第三步。

3、再说老城区的旧住宅。

交通方便是基本的，老城区这点都具备，包括双气等配套不谈。

其余第一要看学区，第二看医疗，第三看公园等景观、休闲类的公共服务配套，第四看商业等配套。

如果缺乏这些支撑，尤其是没有学区的支撑，老旧住宅也要谨慎。

4、其实，对于投资来说，机会成本也是要考虑的。

有限的资金，与其投到新兴区域和老旧区域，不如考虑其它回报率高的成熟区域的住宅。机会成本高。

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提问：成哥好，坐标上海，家庭月收入3W税后，sfsd。现在手里有上海房票一张。但是上海房价过多，无法承担。考虑在长沙购房，考虑买学区房，目前手里存款50W左右。问：在长沙买首套房。还是再努力3-5年，努力在上海买房？2、若现在长沙买房比较合适的话：现在孩子还小，首套房是否考虑学区房。若是，以目前的资金来看，买哪里或哪些小区的学区房？如果不是，首套房适合买什么新房还是照样买二手房？

回答：既然是sfsd一定要用在一线城市，未来才能利益最大化，其次考虑孩子的教育，上海肯定比长沙好。

当然结合你们现在的子弹50，我的操作建议是:

1、因为你们目前子弹有限，不适合上海上车，但也不要放弃，尽量还是拼一拼，留一线。所以要提前保护好一个上海首套房票资格，为将来布局留一手。一旦长沙买房，产生贷款记录，以后再买上海就是二套，首付太高，所以你们一定要把上海首套房票保护起来。

2、孩子太小，不用考虑学区房，子弹50适合在长沙投资一套，长沙买房目的是为了投资，做一个跳板，几年后再置换到上海，到时你的上海首套房票就会发挥作用，长沙用你老公房票买入。

提问：成哥好，投资不自主，打算10年后置换，上海松江的复地二期，青浦东华新的房子麻烦帮忙分析，有没有其它的投资建议？

回答：你好，南九亭动迁户多，北九亭界面更好一点，复地在南九亭，而且离地铁太远了。

华新地段可以考虑，地理位置优越，西面毗邻徐泾板块，东面则是直接与华漕连接，而目前板块还有不少次新商业楼盘。尤其伴随着未来大虹桥崧泽高架的落成以及未来地铁13号线的规划可能，这华新镇的便捷度也就不言而喻了。

目前处在发展之中，学校资源，医疗资源还存在一定的短板，但是伴随着大虹桥的发展深入，配套会不断完善，价值也会逐渐体现出来。相比优先考虑青浦东华新的房子。

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提问：成哥你好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头子弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请教成哥，我的情况要怎么做？

回答：你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难：

1.花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。

2.浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。

提问：成哥好，请问上海浦东张江地区孙桥玖瑰湾和中环墅两个小区哪个更合适买入保值？

回答：孙桥这两个项目，都有点老啊，而且贴着中环线，别墅品种本身涨幅就有限，如果是想增值保值，都是不太适合的。如果一定要买，相对来说中环墅更好一点。

提问：成哥好，很多人说一手ceo就是最糟的品类，您怎么认为?17年高点在上海南翔买了单价五万的新房，这个单价算是该区最高了。这样房产，从投资角度，该如何处理?是满二即卖掉（估计算上贷款成本，最多持平），还是拉长年限?这种房产的收益率会远低于二手房，同样时间周期，是否换成其他投资标的更合适?谢谢。

回答：同意一手CEO是糟糕选择。不过5万南翔单价还可以，并不算太糟糕的选择。南翔这个板块我还算认可，未来至少是上海大盘平均涨幅，还能有机会创新高。建议你尽然买了就耐心持有一波周期，不要着急换仓，先看个3年再说，因为换仓税费成本很高的。我倒不觉得你这个新房涨幅一定会比二手房差很多，有个中等的涨幅是可能的。持有尚且可能赶上大盘涨幅，如果你卖掉再买进，损失了7%左右的中介费和税的话，那就一定比不过周边二手房了。

提问：成哥好，能不能说说南京这个城市，我感觉在二线城市当中，南京房价偏高了，但房依然好卖，低于3万单价的几乎都偏了，手头资金不多100，您看南京适合买哪里？

回答：南京这个城市比较看好。

南京一线板块——河西奥体、河西南、南部新城、江北核心区。

南京1.5线板块——仙林中、仙林湖、紫东核心区、麒麟科技城。

南京本身热点就比较分散，每个区都有自己的概念，像江北江宁都挺不错的。

你的预算反正也不够买大面积次新，你不如去考虑一下买学区房，特别是初中学区房，我觉得下一步会有行情。

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以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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