成都楼市:无论自住还是投资,建议回避“三不靠谱”的房子!

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提问：成哥你好！首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么是户型不好，要么就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这是我喜欢的，唯一的缺点就是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道后期能不能发展起来，很纠结。

回答：无论是自住还是投资，最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。怡心湖属于双流区域，是双流重点发展的一个版块，现在没有配套设施，但房价已经飞涨。现在买入就是站岗。

当我们选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。最好同时满足要求。当你不能同时满足这两个要求时，你应该至少满足其中一个。这几条都没有，不仅涨得慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥混凝土！

我发现，很多购买首套房的小白都把房子的新旧漂亮作为首选标准，这是极为错误的，也是最重要的。当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3个小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你终于意识到你想把它换掉时，你会发现你的房子可能连打折都无法出售。

提问：成哥你好，我现在21岁家里要给买房子，是买位置好，面积小点的？还是买位置差点，面积大的？

回答：从居住属性来说，必须考虑交通相对便利，通勤时间尽量减少；商业配套相对齐全，柴米油盐酱醋茶，完善商业的配套无疑是品质生活的保证。从价值属性来说，首套房没有必要面积太大，首要考虑后期的流通性，生活品质提升需要换房的时候它的流通性才是最应该考虑的。位置好流通性自然强，后期增值也自然会更大。

提问：成都房产投资为什么建议选地铁沿线？

回答： 主要原因有三：年轻的新移民是这类房产坚强的后盾。地铁房流动性比较好，租金相对高，出租相对容易，是个不缺买家的东西。当城市的某个核心板块开始暴涨，年轻人的购买力开始被驱赶出来的的时候，他们一定会沿着地铁去寻找买房标的，地铁房会最先感受到楼市的冷暖和行情的变化。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好！求推荐楼盘和购房区域。父母3-5年后搬来成都与我团聚颐养天年时老两口在成都有个落脚处，有个固定住所。购房预算首付款60-70万月供七千贷款年限就看我能贷多少年。对房屋的刚性需求面积不用太大,就他们两个人住;看病方便有配套的医疗资源;小区周围最好有比较好的活动空间公园啊之类的，有公共交通资源。

回答：这个预算选择范围并不太多。可以看看万科金色海蓉，近东湖，赠送大，华西也近。还有个缺点就是地铁比较远。不过老年人应该对地铁不算刚需。另外就是南湖二手房，尚可。南湖，怡心湖都不远。短期来说会比较缺乏医疗资源，长远看，华西天府园区逐步起来了会好转。具体更多推荐详见内部！

提问：成哥你好！准备买房，在城乡结合部人口密集区买套老破小房子还是在郊区租一套舒适的房子？还是说在新郊区买一套环境好的舒适房子用于自住。哪种最划算？

回答：从附加值来看，老破烂不如郊区的大房子。住宅价值的增长与人口和经济发展有着本质的关系。

老破小配套设施齐全，但配套设施陈旧，改进空间小。除非全市房价上涨，否则难有增值空间。不过，老社区的租金相对比较昂贵，在城市内部，人口不断由老破小往外搬迁。未来，很多城市都将面临老城区空心化的问题，所以对老城区和小城市的房子要入手要更加谨慎。

从长远来看，在新郊区买房更好。

提问:成哥， 请问成都龙泉的户口，天府新区想在买房,条件是学区和交通比较好的，可以接受市区，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金,第一次买,另外有资格买限价房，你看成都目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐？

回答：新房大多的没有定学区，存在一定风险。二手房大多早已分好学片，所以我建议考虑二手房。如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。具体推荐详见内部！

提问：成哥你好。坐标成都，资金有限，成都的购房资格还未满，看了视高一个楼盘，位置比较偏，首付可以分2年给清，比较心动。因为我毕业没几年，目前咬咬牙只能供得起那里，我是应该现在买还是应该存更多的钱，然后等资格到了去买更好的房子？

回答：你好！暂时买不起核心地段，但可以提前买房，这是非常好的。不过，不管你有多少钱，尽量在限购区购买。如果你现在在郊区买房子，自己不能住在里面，也不能出租出去。我们买来干什么！一个好房子必须有四个标准：居住氛围，出租率高和银行也可抵押，转售流通性高。

如果你的钱少，买那种首付分期付款，房子没涨，那么将来，房子就会变成老虎。它会一直吃你的肉，而不是一只会不断下蛋的鸡。这只是给你的一个建议，取决于你。我只想告诉你不要掉进坑里。否则，需要很多年才能爬出来，有的根本爬不出来。

提问:成哥你好！成都世纪城旁边的天鹅湖花园，07年的房子，家人看上了小区的大阳台户型,但是小区很老了，自己住的话，买那里是否可行?靠近世纪城地铁口！

回答：自住随意，但新手投资就不推荐,短期内涨幅会跑输大盘,流动性也差。尽量选择中⾼楼层，这样采光通透性会⽐较好 ，当然，这是个很好的大面积低单价楼盘，如果你有十年以上的投资打算是可行的，收益可观。

提问：成哥你好，关于户型选择：都说现在是改善型市场，是不是买房要越大越好？

回答：目前成都改善型市场确实占比很大，一个城市的所有房子其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，房子与承受能力挂钩，价格与地段相配。

对于具备优质学区、地铁配套、环境优良等条件的房子，大户型不是一般人能承受的，所以肯定是中小户更受青睐。从升值情况来看，普通投资买房一般建议90-140平内的套三，套四。大户型的房子受众较少，转手困难，而且房子升值保值要看附近配套，不是说房子的面积越大保值率就越高。

提问：成哥你好，坐标成都，刚需，在五城区买房要注意些什么呢？麻烦房神从生活配套，周边学校，交通设施给分析下，100w首付的话有什么推荐的地方呢？

回答：决定在五城区买房并自住从三个方面选择，第一是选片区可以把自己觉得重要的因素排个序，如配套、交通、学区等；第二是选房龄；第三是选环境。具体原因分析详见内部！因为五城区难以有动则上千亩的大改善盘，绿地需求大多还是依靠公共资源。在最近几年这波上涨趋势看来，大公园旁的房子涨幅也比较大。这里推荐一下青羊区的人民公园、草堂浣花片区，锦江区的东湖片区，金牛区的沙河片区，以及两江环抱地区的锦江沿线等。

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