内行人提醒:再没钱也别考虑成都这些房子,当心吃亏!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好。坐标成都，资金有限，成都的购房资格还未满，看了视高一个楼盘，位置比较偏，首付可以分2年给清，比较心动。因为我毕业没几年，目前咬咬牙只能供得起那里，我是应该现在买还是应该存更多的钱，然后等资格到了去买更好的房子？

回答：你好！暂时买不起核心地段，但可以提前买房，这是非常好的。不过，不管你有多少钱，尽量在限购区购买。如果你现在在郊区买房子，自己不能住在里面，也不能出租出去。我们买来干什么！一个好房子必须有四个标准：居住氛围，出租率高和银行也可抵押，转售流通性高。

如果你的钱少，买那种首付分期付款，房子没涨，那么将来，房子就会变成老虎。它会一直吃你的肉，而不是一只会不断下蛋的鸡。这只是给你的一个建议，取决于你。我只想告诉你不要掉进坑里。否则，需要很多年才能爬出来，有的根本爬不出来。

提问：成哥你好：现在想在成都给孩子买房，可是近期一两年都会空置，您看我们是买有投资价值的公寓还是普通住宅？

回答：不建议投资公寓，很多人投资公寓的原因是公寓价格低，租金回报率相对较高。事实上，一线城市住宅的租金回报率不到2%，而公寓的租金回报率可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题是5%的年化收益率并不高，货币基金无风险利率在3%左右。更重要的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。

因此，建议买房买住宅，后期的流动性较好，如果后期自住，居住环境也比公寓舒适。如果短期1-2年不住可以空置，如果以后卖掉或长期可以考虑简装出租。

提问：成哥你好，我和我老公都是上班族，工作比较稳定，目前我们在成都有两套住宅（已出租一套老房子一套蜀都16年买）和中港一套60几平的公寓自住，我的公积金3000多每月未用，老公的在还房贷（他是省公积金）。我在地级市上班有套小住宅自住，每月收入在2万左右（不含租金），手边存款十几万，应该怎么规划好一些？因为成都限购，我们打算再买套住宅养老，孩子今年大学毕业打算继续读研究生，所以还是等孩子工作后再买在孩子工作的城市呢？

回答：首先，我建议你把眼光放长远一点，养老住房目前不是核心需求，过早购买空置是对资金成本的浪费。此外，您持有的资产不算优质，您应该考虑优化资产配置，提高资产包的增值能力。老破旧和公寓都是不看好的劣质资产，长期来看，市场表现不佳。建议在核心区置换一套住宅。如果置换后有剩余资金，可以考虑用孩子的房票提前购买一套，用资产收回资产。将来，你的孩子确定发展城市，可以再出手置换。

自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出“投资与居住分离”，即买房只为投资，租房自住。所以，在购买之前，请先想清楚，你是想自住还是投资。

提问:成哥你好！老破小和刚满五的二手哪─个值得推荐!如果是老破小哪个区域的好一些?

回答：老破小大多用于学区房，此外的增值、拆迁或者极致刚需自住需求其实不大。满五次新或者说次新是二手房成交主力，自住和投资属性更明显。老破小推荐青羊二区学区房，总价最低不过百万的学区房也有。

提问：成哥你好，现在有子弹500左右，想投资一套别墅，打算以后可能自住，看了麓山国际，不知道什么时候出手好？

回答：你好！首先个人认为从投资角度来看不建议投资别墅。主要原因是别墅价格太高。，买到基本要站岗3-5年才能持平，别墅总价高，能买别墅的人也有限。此外，有能力购买别墅的人更喜欢新楼盘。因此，二手别墅的流动性很差，甚至有些急用钱老板大甩卖。如果你想买别墅，打算自住，也要区分第一居所、周末休闲、退休养老这三种需求来分别讨论；从投资角度看，主要分为两种策略：核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅。

提问：成哥你好！请问回迁房可以买吗？1公里内有地铁和学校公立医院。

回答：回迁房是指拆迁户在征地时，开发商以补偿的形式对其进行补偿的房屋。一般来说，这种拆迁得到的房子比市场价格便宜，可以出售。这些房子很多都没有产权。即使有，也是卖房者在取得房产证几年后才能上市交易，如果在此期间房价大幅上涨，卖家很容易违约。还有个就是小区人员素质和品质，很多人要房的大多都是老人居多，原来他们是附近的居民或农民。走廊里的杂物难免会堆成垃圾堆。因此，我个人建议您谨慎购买。

提问：成哥你好！首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么是户型不好，要么就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这是我喜欢的，唯一的缺点就是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道后期能不能发展起来，很纠结。

回答：无论是自住还是投资，最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。怡心湖属于双流区域，是双流重点发展的一个版块，现在没有配套设施，但房价已经飞涨。现在买入就是站岗。

当我们选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。最好同时满足要求。当你不能同时满足这两个要求时，你应该至少满足其中一个。这几条都没有，不仅涨得慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥混凝土！

我发现，很多购买首套房的小白都把房子的新旧漂亮作为首选标准，这是极为错误的，也是最重要的。当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3个小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你终于意识到你想把它换掉时，你会发现你的房子可能连打折都无法出售。

提问：成哥你好！KFS搞活动推荐特价房，单价便宜几千元，有坑吗？请给我一些建议！

回答：特价房真的很便宜吗？事实上，很多所谓的“特价房”经不起推敲。常见的陷阱如下：

1、根本没有特价房。发布此类信息只是为了吸引一些对价格敏感的客户进行咨询和访问。事实上，你心动了，咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”，但是没关系，他们会引导你去看看其他房子，事实上这才是他们的目的。

2、户型差异，楼层差异。俗话说，一个价位的商品，特价房也是一个“特价房”。如果同一小区的房价比其他房子低，大部分都会有缺陷，比如户型设计不合理或楼层不好等，如果是特价房，一定要先问情况。

3、存在烂尾风险。如果一个项目各方面都很好，但特价房多，或者折扣力度很大，一定要注意项目开发商的实力，了解各方面的信息，看项目是否有大的变化，谨防烂尾风险。

4、假特价，真“特价”。你认为发布的信息是非常有利的。其实，这是涨价后的优惠价。这个特价可能高于正常价格。类似于电子商务节前，商品价格暗中涨价再优惠。你以前没注意到，你根本不懂。所以不要听一面之词，要辨别相关信息的真实性。

5、没有价值。与其他项目相比，有一些房子价格低，实际位置差，品牌小，没有增值空间。这样的房子其实很贵，没有购买价值。

在买房问题上，最忌讳的就是贪图便宜。商人不做赔钱生意。万一遇到特价房，不要慌着捡漏，一定要仔细甄别，冷静了解信息，防止进坑。

提问：成哥，考虑投资北京周边，子弹40，考虑燕郊，非燕郊有购房资格吗？临近燕郊地铁站及城市副中心有没有什么可以推荐的盘，像这种投资是买大户型合适还是一居室合适？如果持有五年左右，是否能够有收益？大厂和燕郊更推荐哪个？

回答：你好，燕郊就环京来说，发展较早，相对成熟，价格也比较贵。大厂和燕郊相比，还是优先买燕郊。燕郊作为北京最近的“后花园”，在新规划中加强了城市副中心与中心城区、东部地区和北三县之间的联系。这种带动效应也将给该地区带来新的面貌。从长远来看，燕郊的优势将更容易体现，也有希望。

投资尽量不要买一居室，流动性差缺少接盘侠，预算有限，考虑两室或小三室。整个环京，除了燕郊主干道，周边其他地区的人很少。没有人口聚集，就没有价值。

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