成都楼市:下一波牛市什么时候到来?内行人透露消息!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好！成都的楼市大概什么时候能来一波牛市？

回答：只要一个城市出现统计数据上的上涨，高层就会提醒房住不炒，像之前的深杭几个城市也包括成都等都被提醒过，其目的是提高实体直接融资的调整，降低金融体系对经济绑定的风险。因此，在这种背景下，成都可以容忍一个区域房价涨幅结构的不均，但不能容忍该区统计数据的急剧上升。所以每年涨幅控制在10-15%左右，正是中庸之道。

未来房产市场是分裂的，需要深刻领会市场的钱流、站在未来的角度评估当前的投资决策，才能立于不败。但也不排除还有很多变数，例如地方财政收入，资本市场热钱流入情况。所以，未来买房更是一个技术活，未来懂得买房会成为一个内行赚钱，外行摸不着脉的行业。

最近一月成都相继开出低价盘，都是为明年的房价上涨做铺垫。根据我们的观察，很多区域的二手楼盘已经活跃起来了。

提问：你好成哥，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能系统解释一下

回答：从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但不是最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想短期自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。更多分析详见内部文章！

提问：成哥你好！本人刚需，有首房首贷资格。我觉得今年房价肯定会涨，所以我准备上车。是否自住无所谓，主要是投资。请问，如何能买到笋盘？只要能跑赢大盘就行，没有太多需求。

回答：关于如何找笋盘的问题

很多人说，朋友圈里的中介每天都刷笋盘信息。加一两个中介行不行？你太天真了。

记住牛市里无笋盘。当市场整体上涨时，没有人给你时间选择。也许你可以挑选一个所谓的好机会，但它肯定不是一个好机会，因为你想到的别人早就已经想到了。繁荣市场中的所谓机遇往往是陷阱。在房地产市场，有很多二手房中介。目的是尽快把房子卖掉。只要拿到佣金，交易流程走完即可。很少有人对你兴趣的方方面面给你建议。这处房产优不优质，缺点在哪里？可投资性和二手房回报率，此时应不应该入手？这些都是大多数门店不会培训的，这也是中介受到批评的地方。

当你对这种关系有了清晰的认识后，你就应该明白，淘笋靠自己，而中介是获取市场信息的主要渠道。你应该利用关系而不是依赖关系。在此基础上，你应该首先明确你的首选地点。比如你看好的三个地段，这三个地段的小区数量，各个小区的均价、户型设计、房龄、物业情况、绿化环境、历史成交记录都要清晰。在整理小区信息时，一定要注意房地产的三个时点。新房，满2年，满5年，房子满2年不交增值税，满5年不交个人所得税。这三个时点正是房地产的交易旺季。对于投资者来说，出售这样的房子更容易，同时也是淘笋的机会。详细淘笋技巧详见内部！

提问：成哥好，万科公园5号今年会开盘吗?销售说如果开，会800多套全开，您觉得全开靠谱吗?如果万科一直不开盘，我就想买金融城的二手房了，4万的单价,但是考虑曾经桐梓林，外双楠等区域以前的成都的富人区现在风光不在了，您觉得金融城在成都的地位能保持多少年?

回答：万科公园5号估计年底开，价格在3万左右，房源全开不确定。当然，政府给不给证，这个有不确定性,但万科的意向很强。建议如果有第一顺位资格那就等万科，不要买二手，金融城的地位一直保持,当然会有其他一类板块分流它的价值，但它自己的地位还可以稳个十年以上吧。

提问：成哥你好！青秀未遮山三期青秀阅山的合院是否值得购买?小区后方是铁道，影响大吗，后期是否会迁移?不到2w的单价是否有上升空间?

回答：除了顶级地段的顶级别墅，一般的别墅和类别墅产品历来都不是好的投资标的，所以如果你关注的是升值空间，不建议买。单价看似便宜，但青秀阅山合院的产权面积也很大，总价比较高，对于城东北这样的区域和人口构成来看，这个产品会增值乏力，转手难度也不低。因此，如果是投资，就不要考虑了。

如果是自住，又只买五城区，那可以酌情考虑。另外，背后的铁路不可能迁移，那是成都铁路枢纽规划中四个主站之一的“成都站”的近站车场，不过影响还好，只是偶尔可能会有声音，但是铁路我认为是比公路的噪音影响小的，因为公路主干道是24小时连绵不绝的高频噪音，铁路始终是有班次的。

提问：成哥你好!一直想买万科公园5号，可迟迟不开盘。今儿看您推的陆肖麓鸣九天不错。有高新南区购房资格,我是继续等公园5号呢?还是可以下手鹿鸣国际了?

回答：普通资格建议考虑麓鸣九天,如果你是高新刚需一顺位资格,那就还是等万科公园五号，应该本月内就会拿证，价格估计就是2.8左右，一次性全开，性价比很高。麓鸣九天需要几年时间才能打造完周边，万科公园五号周边配套学区已经成熟了。

提问:成哥你好！太古里对面恒大都汇华庭小户型、天府新区德商朗诗、天府锦绣、锦江区艺尚锦江哪个更具投资价值，还有恒大都汇华庭，70-90， 太古里旁，值得投资吗？

回答：太古里旁的恒大都汇华庭和晶融汇的房子，小学学区是龙王庙正街，这个学校个人感觉太小了， 小学也比不了五朵金花，如果学区更好价格远不止于此。租金水平还是不错的，超出了成都的平均租售比。与城南的新房比， 还是差了点，长期看还是比不了天府新区，投资话天府锦绣还可以。

提问：成哥你好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。

上海的房子很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差的挺多的，绝对值上虽然只差几千一平米，但比价上可能就是一二倍的差距。

地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，万科只有9号楼还有朝南户型，是19楼，但离城际铁路较近，9在8号楼后，8号是离铁路30米最近，还有几套在九号后，离铁路远点，但是朝向是东西向的，怎么选呢？

回答：国家规定铁路沿线两侧50米内为铁路用地，火车经过的时候动静特别大，500米对于一些敏感的人也能听得清清楚楚。即使是1000米,在夜晚还是听得很清楚的。一般住习惯了就会适应的，如果确实对这个声音很敏感，就还是选择离铁路远一点的地方选择住址。

而且如果是高层建筑的话，中间高度的噪音最大，低层和最高层要小一些。如果对噪音比较敏感的话建议选择离铁路远点的房子，从居住舒适度和未来保值能力来看，建议选择离铁路远点的房子。一套房子的朝向一般是指客厅阳台或客厅窗户的朝向，从好到差的顺序依次是：南北通透>东南>正南>西南>正东>正西>东北>西北>正北。具体选房技巧与分析详见内部！

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