“牛市”来了，炒股还是买房？

  自7月1日以来，地产股迎来开门红,首个交易日地产板块上涨5.1%，领涨大盘。7月1日到7月6日的四个交易日，地产板块累计上涨17.4%，接近于2019年地产板块全年涨幅22.8%。

  综合近一年多的股市行情来看，目前可以称得上是“牛市”。

  股市和楼市具有相互促进的关系。二季度以来，楼市一直处于供需两旺的局面，从地产股表现来看，全线上涨的背后是火热楼市的推动，而股市的表现也将对楼市产生正面影响。

  01 流动性保持结构性宽松

  最近2周股市迎来了上半年的“牛市”状态，上证涨幅13%，得益于大盘上涨，房地产(申万)涨幅17%，克而瑞内房股领先指数上涨8%。

  上半年，随着国内疫情快速恢复，经济动能持续修复，尤其作为中国经济压舱石的房地产行业率先回暖，带动企业盈利能力持续复苏。流动性方面，货币政策维持宽松。6月30日央行宣布降低再贷款和再贴现利率，流动性方面保持结构性宽松，配置需求增加，市场资金供大于求。

  在增量资金的驱动下，市场情绪显著提升。随着内需、外需逐步恢复，宏微观基本面数据见底回升，疫情加速产业结构升级和行业集中度提升，优质公司受益，上市房企业绩步入上升周期，A股盈利低点修复。

  资本市场改革预期驱动A股市场的风险偏好中枢上行，上证综指放量反弹，重回上行通道。再加上A股本身的投资者博弈属性较强，韧性凸显，具有良好的支撑。

图：上半年上证指数、房地产（申万）指数、克而瑞内房股领先指数涨幅情况对比

　　02 地产股领跑大盘

　　上半年疫情后楼市呈现出供需两旺的局面，行业整体销售快速回升，为下半年的房地产市场打了一剂强心针。

　　6月全国成交继续呈现回升的态势，土地供应放缓，成交继续改善，各线城市表现均较好。全国商品住宅的在建未售库存处于历史平均水平，结合目前的疫情状态，多地调控政策有边际放松，部分高库存的城市可能会有所改善。行业基本面的快速改善也为地产股的本次领涨打下了坚实的基础。

　　从7月1日到7月6日的四个交易日表现来看，地产板块累计上涨17.4%，与非银金融、休闲服务板块领涨大盘。房地产行业之所以表现亮眼，与上半年楼市表现有很大关系。

图：7月1日到7月6日的四个交易日各版块累计上涨排行

数据来源：Wind、克而瑞证券研究院

　　具体来看，在全球经济发展不确定的情况下，市场资金充裕，资本对资产本身的价值关注度不断提升，房地产行业作为中国经济压舱石，有稳定的资产价值，也是这一波“牛市”中表现较好的原因之一。

　　此外，7月临近房企半年度业绩发布关键时期，大多数房企由于上年的结转储备，预计仍有较好的表现。从二级市场的表现来看，地产股一直处于估值被低估的水平，因此在大环境影响的情况下，有了快速的反弹也是情理之中，同时仍有一定的修复空间。

　　从个股表现来看，上半年A股涨幅最大的是格力地产，涨幅达到245.9%，深物业A、合肥城建也有不错的表现。

　　单从近两周的涨幅情况来看，A股地产涨幅前五的房企分别为：绿地控股、鲁商发展、泰禾集团、南国置业和格力地产。

表：上半年A股和内房股涨幅前五标的

数据来源：Wind、克而瑞证券研究院

表：近两周A股和内房股涨幅前五标的

数据来源：Wind、克而瑞证券研究院

备注：上述时间区间取6月22日至7月7日

　　03 股市和楼市相互促进，切忌走极端

　　实际上，股市和楼市具有互相促进的关系。以历史经验来看，股市表现不错的话，对楼市表现出积极正面的影响。由于股市的短期效应会比较明显，而楼市的中长期效应会比较强，因此在某个阶段公众的关注点会吸引到股市当中去。

　　从短期来看，股市向好，影响了一定流入楼市的资金，但从过往10年来看，股市中的“牛市”持续性有限，同时对时间点的把握要求高，对广大的非专业投资者来说风险较大。

　　而同期房价处于波动上升的趋势，尽管当前受调控政策的影响，未来预计依然会有一定的合理上升空间，房地产依旧是未来资产管理的重要手段之一。在这一阶段，不管是卖房炒股还是卖股买房，都不要走极端。卖房炒股的举措肯定不建议，对于后者卖股买房的，当前“割肉”也大可不必，除非买房过程中出现大的资金缺口。而刚需刚改趁着一波行情要尽快买房，不要因为股市行情火热，而把买房的钱投到股市当中去。

　　总体来看，地产股表现非常出色，但目前这波股市上涨，更多的是由于受疫情影响下资金面的放松，随着疫情的逐步被控制，全球经济的恢复，目前来看股市持续上涨的压力仍然存在，且地产股的上涨主要仍依托于大盘的上涨，投资者需要理性的去看待。

　　下半年，政策保持平稳的话，房地产市场整体也会保持平稳健康发展的态势。我们对下半年楼市仍然保持谨慎乐观的判断，如果股市走出慢牛行情的话，未来对楼市也会有积极的影响。

图：房价与上证综指涨幅对比

数据来源：Wind、克而瑞证券研究院

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