楼市现状:看着房子的价格不停上涨,但还是迟迟不出手

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-31 17:50

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提问：广叔你好，本人目前有一套星航华府自住，学位不是很好，离上班也远(在福田莲花山上班)，打算卖了星航华府这套，大概卖出450，想买一个3房的房子，学位中上，预算700，请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗？最近有朋友介绍龙华的新盘〈龙湖.春江天玺〉，麻烦点评一下该盘值得入手吗？谢谢

回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。推荐关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山

提问：你好广叔，江苏盐城滨海人！想在盐城购买一套四房给小孩上学，但是对盐城学区还有未来发展并不清楚，老城区的二手觉着环境差又贵，城东的新盘又太远，想咨询一下您这里可有什么建议？

回答：你好，盐城的房价已经经过了一轮涨幅，未来想大幅升值可能性比较低，如果单纯投资已经错过了最好的机会。现在盐城人口的总体趋势是市区的人往苏州上海南京买房，县城的人往市区买房，乡镇的人往县城买房，总体而言中青年人口是向外流出的状态。

不过市区的学区房依然是很火爆的，比如盐城中学不谈生源和教学水平如何，就高考成绩看盐中是比南京苏州八成以上中学好的，如果为了孩子，在盐城性价比还是比较高的，另外盐城的居住环境在苏北是相当可以的。

你的买房需求是为了孩子上学教育，学区房肯定是排在第一位，所以不建议去城东买新盘，好的学区房更多都在老城区，建议直接淘二手次新，房龄尽量控制在15年以内，学区房面积不宜买太大，不是看单价而是看总价。

提问：你好广叔，本人在北京、深圳各还有一个名额，现金有1500w左右，从投资角度（按5年一个小周期），我是深圳、北京两地各买一套？如只买一套是在深圳还是在北京更合适？北京/深圳会推荐哪几个区域或者项目？谢谢您！

回答：你好，1500只买一套浪费了，建议深圳北京各一套 1.北京选筹： 700-1000万，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：你好广叔，准备在成都买房。自住。不是投资。可以买五城区和天府新区。首付50w左右。在思考是住在成熟的主城区买一个旧一点的二手，新房买不起，还是在天府新区买个新房。现在有一套200w的天府新区锦江生态的房子。犹豫买不买。又觉得离城区太远了。进城好麻烦。想让广叔给点意见，谢谢！

回答：你好，主城稳定，生活配套成熟，新房少，二手房是老小区。眼目前来看单价波动幅度不大！天府新区，国家级新区，现在大力发展的地方，均价超过主城区了，有很大的潜力！但是现在价格炒得有些高了，早前买的投资客也基本都被套牢，现在热门的兴隆湖科学城，单价破3了！对于刚需来说，买房首先应该考虑的是自身情况，买得起哪种房子，就住哪种房子，然后参考工作位置，去做附加权重！大多数刚需用户勉强上车，交3成首付，月供压力还是挺大的，付了首付后，压缩自己生活质量，其实也挺糟心的，总的来说结合自身情况吧。

提问：广叔您好，坐标成都金牛户口，和爱人都是工作双流事业单位35岁，小孩1岁。金牛1套80平贷剩40万，双流城区1套90小套三贷剩10万，父母金牛2套老破小学区房，子弹10万。想卖1套老破小改善换大房，因为怕工资涨不过房价，但又很困惑：1.尽快上车？但全新或次新资金可能不够，因为要首付6成，强行买可能要卖2套才行；买旧一点的卖1套虽差不多，但户型配套都不怎么满意。2.暂时不买？先投资后改善，3-5年后再卖掉换大房？投成都还是重庆？推荐的区域？风险多大？假如买重庆会不会比不上成都涨速？比如成都放开限购？不知哪种方案更优？或有更好的思路？还望指点迷津

回答：你好，主场在成都，建议重心放在成都淘笋。二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成。建议出手老破小，置换2套低价潜力盘。成都投资推荐城乡结合部板块大丰，天回，书房，犀浦。已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 99%的新区最后都死掉了，zf只有一个目的，就是卖地。建议先投资后改善，延迟享受。

提问：你好广叔，请问沙井的万科星城和海岸城的投资价值如何。400万，是投资沙井海岸城，还是投资南山的学区房（一房）

回答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）：沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）；金融街华发融御首府（热点片区、大品牌）；电建洺悦府（热点片区、大品牌）；宏发万悦山（热点片区）；合正观澜汇二期（区域标杆、地铁口）。万科星城是沙井中心，等沙井建设完成，海岸城开业，再加上万科物业优势，5年以上万科星城也是不错的。 400万在南山能淘到的高性价比楼盘很少，如果有性价比高的也可以考虑。投资角度看优先面积。

提问：广叔好，本人80后、安徽农民！来上海做的小生意！一直都在做生意！木有想买房子！以前就想着多开几家店！最近几年生意不好！难做！手里有点余钱！去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方！300平方有开发商送的一些面积！房产证上是160平方！在无锡滨湖区买了一套4室住宅！在上海目前还有一个房票！目前交6年社保！真心很后悔老早没有买房！请问，我后面该怎么操作！谢谢！

回答：你好，既然手里有些余钱，从资产配置角度来看，建议你在上海购入一套住宅，关于你的门面房，不知道你的租金收益率，如果做不到租金收益率5% (每年租金除以买入价)的话，我建议你可以考虑出售，加到住宅投资中去。如果资金充裕的话，尽可能把标的定在1200万以_上。目前上海认房又认贷，1200万以上标的买家人数较少，比较容易出笋，你重点关注这方面。投资效率最高的是近郊次新，单价上最好控制在4万，有轨道交通支撑的盘，距离不宜太远，在25km内，选筹以二手为主。这几个条件一加_上，其实可选范围就小了许多，应该目标就很明确了

提问：广叔，您好！回龙观龙华园，小三居87平，楼层2，装修较好，400.6万，自住值得入手吗？另外还想问下，洋桥木樨园的80年代的老小区什么价格可以买？将来还有升值空间吗？感觉到房子太老了。谢谢

回答：你好，400万的龙华园两居，价格肯定贵了木樨园老小区相对没有溢价，靠近地铁的可以淘淘90年后的小区，单价尽量控制在4.5以内

提问：你好广叔，我的情况是这样的，北京工作，买房落户，网上看了，河东太阳城、河北天房北宁、南站融侨、武清高铁站旁，考虑不上和平南开的学区，但是不想学校太差，有没有推荐一下？

回答：你好，首先要考虑你的预算，再去选择房子。既然考虑学区房，好一点的学区房即便不是和平南开的重点，单价要比其他贵出一两千的样子。另外，既然考虑上学，可以先选择学校，然后反推买房。再有，上学买二手房更稳妥些，新房一般都是期房变数比较多。北京上班，天津上学你们应该会有一个人跟孩子陪读吧，这样的话一个两居室就够用了，如果考虑常居天津，三居更加实际。河北区小学育婴里小学、昆一小学，河东区的中心小学、实验小学这些片区二手房可以考虑一下。环城的新房，西青的金地艺墅家、万科西庐，北辰的未来城、张家窝的社会山西苑、融侨方圆、皓月，都可以考虑一下。

提问：你好广叔，外地人，上海上班，想投资阳逻之心的金茂逸墅，阳逻之心未来十年的发展如何，值得购买吗。

回答：你好，阳逻之前分析过，七千多已经是阳逻利好出尽的价格了。现在新盘卖1万可能要站岗到天荒地老。比较担心的是二手市场太不成熟，单价7千，接盘侠也少得可怜，不好租也不好卖。远郊区大部分楼盘本来就是因为主城区限购后，小白投资客贡献的智商税。建议说说你的子弹和房票情况，再推荐楼盘。

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