广州楼市:有潜力的房子都有这些特征,大部分人不知道

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提问：广叔你好，新人首问：我们家庭名下已无广州购房名额，想在周边投资一套房产，目前看了顺德北滘新城的合景天栾，25000元左右（可以贷款），想购入一套128方左右房产，请问投资价值高吗？如果不高的话，还有哪里不限购（或者政策较为宽松）的周边地区购房呢？之前看了南沙，但是由于不能贷款所以未做过多考虑。

回答：你好。合景天栾不错的，北滘近广州，地铁口在建，有潜力，建议尽快入手。

提问：1，天河金地 这个新盘6万多 如果作为纯投资，可以吗 ，还是买个珠江新城的小两房

2，万菱汇后面93年楼龄 99方三房双省级学位 电梯楼值得投资吗

回答：天河金地公馆一般，话就配套交通都不怎么样。万菱汇老破大流通不是很好，读书用可以买个小户型。

提问：你好，广叔，老家有一套房子，有过贷款记录。有广州购房资格，预算购买总价200–250万左右的房子，工作在天河，有两个小孩，年后打算过来上学，目前无意向的房子，求广叔推荐

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：房叔：你好！本人手上资金50w，加上父母资金可以去到70w，月供1w左右，明年收入预计可以去到50w，首套房，无贷款，请问应该买哪里？一手还是二手次新？现在上车还是等下半年上车呢？谢谢

回答：你好。首套房建议多凑点首付，好好利用好首房首贷资格。70w建议尽快上车了，这种低总价刚需房只会越来越贵的。可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：【新人首问】刚卖了番禺的房子，想置换一套更好的，预算不超过500万，想要南向三房，选择新房或者次新房。首先看重投资价值，如果能上班居住更好（白云工作）。请问有什么推荐？另外，保利西悦湾如何？谢谢。

回答：保利西悦湾在芳村坑口，次新，离地铁不是很近，景观还可以，适合自住，芳村这边未来就靠旧改了，旧改力度快的话是有一定的利好，但可能比较慢。预算500，关注知识星球内推荐的板块和楼盘。

提问：你好广叔，我和孩子是深圳户口，目前深圳有一套小产权房在住，武汉硚口兰亭荣荟有125平米房子可以入户口，老公农村户口，请问要不要入武汉户口为将来买房做准备？农村户口有土地，听说将来农村户口最好，所以很纠结，请广叔指路，谢谢

回答：你好，农村户口长远看会越来越不值钱。 任何普及9亿人口的福利，都没有价值。 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。 有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。 没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。 上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。

提问：你好广叔，现有房产两套，一套东莞东城房贷已还清；一套深圳龙华观澜房贷在供。现有存款约250万，全家户籍在东莞，在东莞还有一套购房名额，在深圳已无购房名额，但深圳入户资格达标，为了小女上学，正在等待入户因大的孩子在东莞读初一，为了中考户籍优势，东莞户籍仍需有房产挂靠，原计划两年孩子高中后卖掉东莞的房子，加钱换成深圳的，可又担心两年时间深圳房价上涨太多，而手里的钱已经贬值了。

想问一下，我们这种情况，是拿手里的钱在东莞再买一套？还是在武汉买一套？两年后出售置换深圳的。（我们没有武汉的购房资格，父母户口在武汉，可以用他们的名额购买，但是贷不了款，东莞可以按二套贷款）盼复，谢谢！

回答：你好，首先你手里的资产，还算比较优质，这2套房子可以选择长持，未来还有很大上升空间，暂时没必要出手。子弹250，不建议再在东莞或武汉继续加仓，还是应该想办法开发房票继续买深圳，将来才能价值最大化。一个家庭其实有6张房票，如果你已经满足深圳入户标准，后期可以把户口随迁过去，jlh腾出一个房票或者利用父母老人票做接力贷买入。

如果子弹250偏少，东莞房子因为没有贷款，还可以做一笔抵押，扩大资金流。总之：2年时间，深圳买房机会成本很大，所以尽早开发深圳房票，越早买入越好，才是王道！深圳买房价值高的板块详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，首付200，总价400万左右，纯投资，不自住，是应该买南山40平之内小两房或一房，还是应该买龙岗坪山在建地铁口90平三房

回答：你好，400万现在有点尴尬，高不成低不就，非常非常难选。这个总价，我不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。不过不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多，都需要精细化选筹。

提问：你好广叔，福田石厦一套13年买的房子，现630左右，欠款140(包括公积金80)，现又以老婆名义购入一套深圳湾房子1500，首付3成已付。家庭年收入120左右。手上无大资金。为了压力小点，打算出手福田房子，是否可取或者有其他变通方式，时间换点空间。

回答：两套的月供一年应该要70多万，家庭收入还剩50，应该没啥大问题。不过看你自己的承受能力，觉得压力大，出掉福田的房子，手里拿500左右，也没啥大问题，只是这些资金不能像房子一样对你产生太大价值。后续基本还要再继续买房子。假如保留，就先这样走着，万一哪天继续用钱，可以把房子做抵押或者卖掉均可。

提问：您好广叔，南二外海德初中的学位房还值得购买吗？

回答：你好，在深圳顶级名校里，南二外海德初中的学区所处的区位，属于综合性强势的地段。毗邻科技园南高新产业聚集区、深圳湾超级总部基地，置身于后海金融总部基地。深圳未来的发展，就看这里了。所以，不管你是追求优质教育资源，还是看中置业地段和居家品质，南二外海德初中部的学位房，都是一个很好的选择。并且，这个楼盘的放盘量，长期都处于低位。而且这里的住户换房的极少。综合之前的成交数据来看，南二外海德初中学位房的房价，非常的稳定，而且年均“两位数”的涨幅。虽然是贵价的房源，但我认为这里的学位房仍然值得买！不过一定要挑对房，选对价入手！

提问：你好广叔，在这个限房贷、限价的时间节点是否适合投资？如果投资要选择哪些板块呢？老师能否对广州楼市情况进行分析与预判一下。

回答：你好，从二手房交易情况来看，广州去年大部分板块都有较为可观的涨幅（不限购区域除外），新房市场中广州南沙、黄埔、海珠、越秀四个区房价涨幅最大，其他如番禺、天河、荔湾、从化、花都也都有一定涨幅，整体上核心区域的房产保持较好行情，黄埔与南沙两个新起之秀也有不错的表现。从楼市调控政策来看，深圳与东莞相继加强了楼市调控，阻隔了众多投资客购房的脚步，这些购买需求有一部分未来将外溢至广州楼市，对于广州楼市是一大利好。2021年广州房贷调控升级，银行按揭额度收紧，房贷周期拉长，拔高了购房门槛，但这项政策是为了针对炒房投机客，限贷政策并不会持续太久，对房地产市场影响有限。2021年广州黄埔、天河以及越秀三个区新盘供应较少，房价上涨潜力更大。目前这一轮上涨行情预计将持续几个月，长一点甚至超过半年，因此现在趁早上车，房价还有一定的升值空间。投资购房建议优选天河、越秀以及海珠等中心城区的优质房产，预期透支的黄埔知识城与南沙万顷沙不建议选择。以后置换难度会越来越大，因此建议投资客根据预算选择更优质的房子，首付预算50万以内不建议投资。对于刚需来说，楼市调控并不是为了降房价，而是为了平衡供需关系稳定房价，所以不要妄想抄底买房，未来购房难度会越来越大，建议趁早入场。

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