东莞楼市:被高估的房价,这些区域还能继续入手吗?

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提问：广叔您好，东莞南城区兆丰大夏有套2房的房子，贷款已付清，麻涌铜雀台有套3房的贷款上个月已经付清，因都在松山湖上班，想卖掉南城那套，售价在140-150万之间。问题1、南城这套房子可以卖掉吗？这个价位是不是低了？2、麻涌铜雀台那套有投资价值吗？3、若是在松山湖买房选择哪个小区，还是选择临松山湖的寮步、大岭山？现手里有子弹250，夫妻月收入3.5万左右，年收入50-150万，要看公司收益，奖金多少。谢谢广叔百忙之中抽出时间解答

回答：你好。

1、可以卖掉兆丰大厦，这个售价太便宜了，最少要挂200w。

2、麻涌铜雀台周边没有啥配套，麻涌经济也弱，自住可以考虑，投资不是很建议。

3、你的投资理念需要调整一下，买房子不是买便宜，而是要买地段，买优质的核心地段中的好房子。子弹250，参考选筹：

松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾

南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景

长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城

提问：你好广叔，东莞有购房资格，保利红珊瑚有自住房一套，有贷款。目前有子弹110左右，纯投资，还贷8000左右没问题。目前看了松湖传奇小3房、中惠松湖城二期小3房，南城新天地2房，景湖春晓2房。中信新天地290万，担心后期还贷压力，请问投资那里更合适？

回答：你好。松湖有一套了，那另外一套买南城吧，鸡蛋分开两个篮子放会更稳妥，首选景湖春晓，次选中信新天地；继续买松湖的话首选万科松湖传奇

提问：广叔！在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：你好，嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：你好广叔，父母刚出售92年老旧学区房子，目有现金1000～1200万，老人另有福田新沙路旧改的回迁房90平，三年后才可以落成使用，目前需求：老人已80高龄，想买一套自住兼保值的房子，交通、配套方便，学位不重要，也要方便我们日后照应的（我们近五年都在福田口岸居住）。最近看盘后纠结：1、西乡圣淘沙骏园有朋友想转让大四房一套135平，位置朝向都可以，单价9万，是否值得接盘？如果可以最高何价能接？福田星河国际有套三房不错，要价1260w,相比西乡的哪个更好？2、还有哪些楼盘推荐？疫情期间房价有无下调可能？现在是否买房最佳时机？还是等两三个月再说？还是把钱做理财一年赚4个点的收益好？感谢早日收到回复！

回答：你好，圣淘沙是西乡片区的旗舰小区，无出其右，但这个地方大概除了地铁上盖，上班高峰期始发站以外，优点不多：商场是个低配版，西乡大道货车出没，且以后如果前海隧道完成，货车走西乡大道出的数量显著增加，长久看并不是什么好事情。而圣淘沙的价格嘛。现在真的有点贵。 福田四神盘中的星河国际，总价高，学位尴尬，长期跑输。 四神盘生活方便，但近三年表现不佳，后续空间也堪忧。 这2个盘对比，更倾向圣淘沙。 从自住+投资角度，更建议关注香蜜湖和宝中板块，这2个板块多踩踩盘吧。

提问：广叔你好，东晓南，南洲这边的如何？楼梯楼有一些会安装电梯。

回答：你好，自住的话还可以吧，那边毕竟也是市区配套都很齐全。如果是投资的话，就不建议了，因为大家都知道装电梯的话，那这房子价格会涨一些，你买的时候就是接盘侠了。投资的话最好买未来有增量的房子。

提问：你好广叔，坐标广州，首付80总价考虑在200万左右，在车陂工作，想找有幼儿园小学学位的，有什么楼盘可以推荐的吗？

回答：你好，总价200万如果就近的话，车陂东圃，春江花园、天河广场、雅怡居。稍远距离的话可以看看东荟城、中海誉城、万科金梦的小两房。

提问：你好广叔，我刚刚卖了自己在福田的一个小两房，打算换个750-800万预算的三房，之前一直想换碧海，但是715前手上的房子没卖出去，现在800万在碧海已经买不到什么三房了。我和老公都在南山上班，南山基本上没什么选择了，想要买在宝安，次新的房子，又不想离公司太远，之前看了招商果岭、领航城、中粮锦云，目前很困惑，不知道买哪个位置比较好，还是说等着打新盘更合适呢？

回答：你好，是的，优先新房吧，非首次上车，沙井光明那些就不用去凑热闹了，宝安南山都有新盘可以看看，年底房企迫于业绩压力，推盘意愿会较大，单价也会有所让利，外加限价大旗。至于你所提到的这三个盘，领航城我觉得作为刚需上车没有问题，作为改善位置还是偏了点，中粮锦云有地铁利好但是周边环境差强人意，招商果岭呢，地铁口远点，那边两房交易活跃度胜于三房。所以，尽量踮起脚尖往碧海看看吧。

提问：你好广叔，在南山水木华庭有一套三房，预算总价在850万左右，还有200多万贷款，家庭年收入80w左右。小孩今年3岁，现在准备换学位房。水木华庭现有育才龙珠学校和南外桃源中学，但是不知道以后还有多少上涨空间？近期好学位房涨价幅度较大，现在换房补差价较大，广叔觉得是应该继续持有水木华庭过段时间换呢？还是直接换南山、福田的学位房？如果要近期换房的话，福田、南山三房的学位房有哪些推荐吗？主要希望能兼顾投资和以后小孩上学，预算价位1100w左右，谢谢！

回答：你好 水木华庭对口的学校在西丽版块还行，在南山区属于第三梯队。 投资+自住，可以关注诺德国际、鼎太风华、雷圳这些网红盘、多淘淘笋 1000万以上首选南山，福田关注CBD、香蜜湖板块 。

提问：你好广叔，我和我爱人目前住在公司的免费公寓，纯投资，去年刚结婚近两年不打算要小孩。在外地有按揭记录，首期50%，考虑入手总价400万-450万左右的房子。请问广叔是建议打新还是买二手房呢？如果是二手房，请问西乡领航城、中粮锦云、流塘阳光50平左右一居室，桃源居楼龄10年的60平左右两居室，应该如何排序选择呢？如果是打新沙井海岸城、光明金融街华发融御首府二期、坪山中心区的万樾府和坪山老坑的玺悦台从未来涨幅来看要如何排序选择？感谢指点，谢谢！

回答：你好，这个价位建议二手淘笋，一房的话看下南山中心，房子见会员群内部分享。西乡领航城可以考虑；中粮锦云和流塘阳光近在建地铁12号线流塘站，也都可以考虑，中粮锦云小区环境要好一些。桃源居盘大了点，不过刚需上车也可入。玺悦台不建议，光明的金融街空间要大一些，坪山主要是地多，供应大，需求低，自然也涨得慢，不过还得看单价吧，单价香的话坪山中心也可入，中长期持有。

提问：您好广叔，我和老公在罗湖城市天地有两套房，现在船步街棚改，不知道周边房价会不会涨，现在是不是可以卖？如果两套卖了，大概可以到手500万，我们月供可以2万，在福田中心上班，现在小孩一岁半，想入手一套三房，考虑小孩上学以及今后的升值，不知道竹子林的香诗美林，福保的朗庭豪园，梅林的翰领院，石厦的四季应该怎么选？或者广叔有其他的推荐？

回答：你好，城市天地广场在罗湖众多80，90，00小区中，05年建造的城市天地比较稀有，绝对的次新房. 地处老金三角板块，旁边是万象城，800米之内可到达3条地铁线（1、2、9）的3个站点，一公里内可到国贸、京基100、深圳书城、地王大厦、大剧院、老街. 分ABCDEF栋，A栋为商业办公，其他为70年产权公寓，可落户上学，10层以下为裙楼，车位少，多为租客，物业管理较好，每栋下面都有物管。户型有43-57平一房一厅和58-71平两房一厅。租金高。 罗湖的房子本来就是防守型物业，唯一的缺点就是长得慢，建议出手置换。香诗美林学位有一定的预期，补涨板块，缺点是片区被京港澳、园博园、深南割裂。 朗庭豪园还不错，这几个盘综合考虑，优先朗庭豪园。

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