东莞楼市:难保值涨幅小,这类房产不能碰!能救一个是一个

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提问：广叔你好，请问你怎么看樟木头保利生态城、温莎堡和塘厦御城花园？哪个更值得投资？保利的别墅价格3万，是不是很适合入手？如果改善型住房保利生态城和香樟绿洲哪个更保值？感谢广叔！

回答：你好。樟木头保利生态城、温莎堡就挨着，温莎堡要好一点，不过周围的厂房较多，配套方面还不是很好。塘厦御城花园配套方面要好一些。改善建议选香樟绿洲，景观好。

提问：你好广叔，我和老公在东莞松山湖上班，麻涌有套143平的房子贷款已付清，现在有子弹250万，想入手一套松山湖的房子自住加投资，看了松山湖的翠珑湾一期和二期，费用加起来要6万一平了，翠珑湾三期和四期4-4.5万，但是寮步的，请问我现在是买哪个更有价值呢？还是等着明天松山湖的新盘？松山湖新盘会过6万吗？

回答：你好。能买松湖建议买松湖，寮步属于外溢片区，价值没有松湖大，新盘估计5.4w左右，具体还要看新盘的价格，性价比高的话选新盘。

提问：你好广叔，本人有寮步海德堡的一套100平，想卖了换一套120都140点的，寮步的哪个楼盘未来升值潜力大

回答：你好，可以看下万科松湖传奇、星城翠珑湾三期、中惠松湖城二期

提问：你好广叔，2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深中学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

提问：广叔你好，年前定的深圳大运那个房子，已经交了定金15，和资金监管，贷款审批中，中介费没有交，中介的。 疫情影响，收入（外贸）暴跌。感觉无力承担1.5的月供了。手上仅剩下20多子个弹了，小孩子下半年幼儿园。 你说我们要不要稍微亏点定金3-5万，把房子退了。也不知道退不退得了，还是硬扛。不知道国外什么时候才能恢复快递。 好造孽啊，买房的喜悦全部变成负担了

回答：你好，国外刚开始，可能还要持续几个月 先和业主协商下，拖一段时间，跟银行打个招呼，暂时不放款了。 业主不同意，只能先退掉了 也可以让中介找找其他买家，尽量把定金赎回来

提问：广叔，我在成都买了2套房，还可以买第三套，但是：普通票摇到便宜新房的概率0.x-8%。首钢2万，秦皇帝景2.1万。天府里2.5-3万，在成都不算便宜了，天府刚需二手也要2-2.2万，能买也要7成。现在惠州临深有个保利96-118，单价1.3万-1.55万，按首套首付利率算，离深圳14号线沙田站5.6公里。2年半以后惠州14号线深圳段修好。如果以后惠州段修好，离白云站1.5公里。幼小，一般，公立，就在楼下。14号线是快线，时速120码，45分钟通福田老CBD。有特区40周年扩权的传闻。成都打新久拖不决，能不能买惠州保利尽早上车？请问我如何选择，非常感谢！

回答：你好，我还是觉得成都更加稳一点，成都未来的房价上涨几乎是板上钉钉的事情。惠州也能涨，但是惠州的供应大一些，而且惠州连得坪山，基本面没有成都那么好。惠州还有个问题，就是没有二手房市场，新房连续供应，二手卖不出去。那些快线什么的，毕竟不能和地铁相对比，它的间隔长，不能作为每天上班通勤使用。

当然这些瑕疵市场都是知道的，所以才会有惠州现在这个价格，如果真有巨变，惠州会有一定的补涨，只不过我觉得这个可能性比较小。买成都是没有任何风险的， 买惠州是高风险高收益，如果你能接受惠州长持的，也可以买。

提问：广叔你好，本人未婚，在深圳工作，家里预算150左右的首付，现在比较纠结的是在深圳买还是在广州买，家里人喜欢广州的氛围，当然还有原因是广州相对便宜，后面可能回报率比较高，我想买深圳是因为未来很长时间都会在深圳工作，感觉在深圳买个广州房有点奇怪，您怎么看？

回答：你好，不奇怪，投资跟居住分开是好事，而且你现在150首付去深圳也不妥，因为深圳已经起来了，你吃到只有渣了，还不如埋伏在广州坐等大水伦动

提问：你好广叔，广州海珠光大花园500万可以买么？天河东的东圃和鱼珠板块没有高评，但是那边会更有潜力。该选择天河东还是海珠呢？

回答：你好，500万的话看你的需求，如果是考虑学位+居住舒适度，以及通勤觉得光大花园就可以，那边的革新路、工业大道板块其实价格造价筑底，可以入。如果兼顾投资的话，天河东跟鱼珠板块的未来潜力肯定没问题。

提问：广叔你好，我18年的时候买了蛇口海伴雅居的小三房，明年就满三了，我现在纠结的是，是否要进行置换一个小区次新，大三房？我自己挺喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道是还选择附近呢？比如南海玫瑰园？还是有什么更好的选择吗？预算首期400-500万左右。

回答：你好 ，如果是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居，但1000万的总预算只能买到70多平两房，两房换两房改善意义不大。如果换同小区三房，海伴雅居这个盘升值又弱一点。1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧，如果追求更大的居住空间就换同小区大三房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。

提问：广叔你好，目前家里可以支援120万的首付，我年收入22万左右，新政后被限购，现在要两年后才能买房。考虑到通货膨胀，所以想咨询一下，我买房主要是考虑投资兼顾自住需求，目前有两个选择：1、是否可以入手深汕特别合作区，但是深汕特别合作区5年限售，怕5年后不好出手。2、等两年以后再买深圳，但是担心两年以后深圳的房价更加高攀不起了。广叔看我该如何选择比较好呢？

回答：你好，购房资格没了，想曲线救国没问题，但为什么要考虑深汕合作区呢？深汕可不是3年的短线，也不是5年的中线，而是至少10年的长线，10年后能否价值兑现都在两可之间。投资深汕对手里有闲钱的人是小赌怡情，对你则是大赌伤身。我给的建议就是顺势而为先买广州，两年限售期后置换深圳才是明智之选。

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