广东楼市现状:城市板块分化严重,到底买哪里可以跑赢?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，又来麻烦你了，广州的常春藤和新塘品秀星图，哪个的潜力会大些呢。星图很远但是地铁学校都有，就是互相感觉不太好。常春藤户型感觉好些，也有学校，就是交通不好，唯一就是属于黄埔。目前常春藤需要够现在开始交半年社保再网签，星图应该可以直接买。谢谢

回答：你好，两个盘都可以考虑，常春藤就是交通不方便，属于黄埔科学城，这边未来潜力也比较大。

提问：【 新人首问】广叔，你好，我们现在手上有子弹100发，结婚前有3套房子，一套道窖镇城南艺境98平三房，欠款70，12月满2年。全新装修未住。一套南城恒大御湖88平2房，已满2年，目前正在自住，欠款90。去年买了一套东城明苑大厦110子弹，63平2房在出租，租金2400元/月，欠款60。现在觉得自住2房太小，想换4房。请问是否可以把城南艺境卖了，置换成南城万象府4房，还是把明苑大厦卖了换南城万象府。明苑大厦现在还未满2年，是否有价值，继续持有？万象府预估5万一平方，首付要200万以上，子弹不够，这个有什么办法。如果万象府买不了，是继续等待后期开盘，还是买南城其他4房，哪里4房可以推荐，具体哪个楼盘？

回答：你好。金地城南艺境自住还是不错的，一线江景，但片区缺少增量利好。南城恒大御湖还有潜力，建议继续持有。明苑大厦在火炼树，近地铁，也有潜力。建议将南艺境出手置换。万象府，位置优越，配套全，交通便捷，可以买，建议等开盘，抢一套。二手可以看看万科金域华府。

提问：请问广州知识城的时代印记和保利拾光哪一个楼盘更有发展潜力？时代印记在知识城北区，在地铁口，但现在没有学校、使用率较低、暂时周围只有一个楼盘，好像还有污染的问题。保利在知识城南区，99方就有四房，周围发展好，格局紧凑，可北向望江，但离地铁口较远。谢谢！

回答：你好，感谢赞赏。我比较倾向保利拾光年，建筑设计的风格很受年轻人欢迎，同时区位也不错，环境较宜居，地铁确实是远了点，不过还是能接受的。

提问：广叔您好，我在天河东圃珠村brt附近工作，预算260左右，单身一个人供（所以学位暂时需求不大，但是要考虑转手的时候别人可能需要），现在想买一套房子。正在考虑买哪里比较好，重点选择区域有：1.珠村附近的中兴花园，看中以后的13号线地铁站，走去上班只要10分钟，也有小学和幼儿园，但是格局不太好，小两房，小区没什么花园；或者附近的金碧世纪花园；盈彩美居320万感觉不够钱。2.番禺广场附近的东裕园或者东倩园。因为本身是南沙人很近番禺，对番禺很有归属感，家人去番禺广场也比较方便（15分钟车程）。

275万左右买番禺广场附近值不值得呢？3房格局比较好，南北对流，可以买120方左右，以后番禺广场是几条地铁线交汇处，不过是楼梯房，以后不知道能不能加装电梯。觉得以后上班可以坐18号线，冼村转13号线到珠村站（上班全程地铁，时间要45分钟到50分钟）。但是20年的楼龄不知道会不会贬值得很快，学位也一般般。3.还是说咬咬牙买珠江花城？

回答：你好。1、中兴花园可以考虑，距离13号线二期珠村站很近。网红盘金碧世纪花园也可考虑。2、东裕园、东倩园都可以考虑，花园小区，管理比较好，多条地铁交汇，暴击概率大，特别是18号线，利好带动会比较高。3、看个人能力，如果垫垫脚能买当然买，但不要影响到生活，不要被房贷拖累。因为我们的努力就是为了让家人过得幸福，为了房子背负太大压力，家人过得狼狈不堪也不好。我的建议是1>2>3

提问：你好，广叔，想咨询一下，想投资一套房产，东莞寮步，松山湖，大岭山，珠海的横琴，哪个市的潜力比较大，升值快，我常住东莞，在寮步有一套房子

回答：东莞当然首选松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾；大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。

提问：广叔您好，目前首套房在南城恒大御湖88平自住，现想通过DY的方式进行二套房投资。手上可有150W，家庭到手年收入30W，现看了麻涌万科珠江东岸、招商雍华府，道滘沿海丽水家园，现在痛点主要如下，还请您给与专业建议，谢谢！1、麻涌未来升值周期长，污染较重，但目前有地铁、学校规划。2、道滘临南城，可有溢出，但没有轨道交通优势。问：1、麻涌和道滘相比，选哪一个比较好？2、150W的资金，在预留了2-3年的房贷情况下，还有哪里的投资空间比较大？谢谢您！

回答：你好。1、选道滘，能承接城区外溢，同时水乡新城有望洪枢纽，望洪枢纽作为东莞乃至整个大湾区最大的轨道交通枢纽，将会有R1线、穗深城际、佛莞以及莞惠城轨4调轨道交通线路在此交汇。因此有通轨道交通的契机。2、丽水家园可以考虑。还可以考虑临深的黄江，深圳今日出台新政，是个不错的买入节点。

提问：房叔你好，1:新塘白江站的东方名都一房。2:祈福新村缤纷世界。都是一手房，两个来说哪个升值潜力更大？您之前建议的品秀星图钱不够，不然它是首选。另外手上有铂林公寓38房复式，单身已经没名额买广州了。还是说不投资上面的单位，把铂林的放了换鱼珠的三房单位？因为有自住的房子，以上考虑的都是投资。谢谢房叔

回答：你好。小户型一定要有地铁，东方名都次新盘，近地铁，花园社区，可以考虑。如果是纯投资，出手柏林公寓换鱼珠三房是比较好的选择，黄埔科学城也是个不错的选择。

提问：广叔好！看到你的一些楼盘推荐，考虑入总价300左右的房子，黄埔花园（黄埔，70平左右，年代较旧），科城山庄锦泽园（黄埔，70平左右，较新），兰亭花园（天河，40—50平，较旧），从纯投资考虑，请帮忙排序，选择的原因，洗耳恭听，谢谢广叔！

回答：你好。兰亭花园，在员村，40-50平只能买个1房，不是很好的选择。黄埔花园，确实有有一定的楼龄，但成交比较活跃，流动性比较好。科城山庄锦泽园，我比较推荐，近地铁，次新，花园社区。纯投资我的看法：科城山庄锦泽园> 黄埔花园 > 兰亭花园

提问：广叔，您好，网上有言论说广州要进行西富运动，在荔湾大兴地铁，未来荔湾很可能会成为全中国跨城地铁最密集的一个区，其中很多交汇点都落在芳村。也将加快广佛同城的进程。所以佛山围绕芳村附近的南海或者顺德板块是否也极具投资潜力？但南海和顺德一直都是佛山的经济强区，不是洼地，所以投资的空间究竟大不大？

回答：你好。广州东进战略不会变，荔湾老城旧改难度大，没有必要，广州的大儿子南沙都还没起来，扯这些没用，纯属中介杜撰哄抬房价。

提问：广叔，你好。今天在广州黄埔看了三个一手盘，大壮和品秀星樾不能等交满半年社保办网签，社保需要自己办，也还需要自己去房管局核实。实地常春藤说可以搞定社保和等社保满半年再网签。所以，目前如果下定，只能选常春藤。但我不太确定会不会黄埔像深圳一样政策突变。到时候万一首付交了，因不符合政策又买不了，还退不了首付，就太被动了。所以，我的问题是1、如果实地常春藤承诺办理社保并等待满半年，但政策变化的导致不能购买的情况有没有可能发生，如果发生，首付款是不是没法退？2、如果自己先交社保，满半年再来买，黄埔的价格有多大可能涨三五千甚至更多呢？谢谢，急待回复

回答：你好。1、不会的，深圳虽然出政策，但已做了网签交了定金的都不受影响。2、那时可能来不及了。现在深圳调控，很大一批外资有可能会流到广州来，广州蓄势待发。

提问：您好！想咨询下1.惠州金山湖千花岛是否值得投资。2.广州逸景翠园一套低楼层北向房，出租。从投资或保值的角度看，想置换到萝岗的岭南山畔或科城山庄，是否合适？

回答：你好。1、千花岛景观好，在市区，可以考虑。2、逸景翠园还有潜力，未来11号线通车后还有空间。当然置换到也是可以的，岭南山畔更好一些，近地铁，大花园社区，自住+投资都不错。

提问：广叔你好，本人现在有150万想买一套房投资，看了黄江一手全新，富基云山湖镜，大朗安华香蜜松湖，还有大岭山万科汉邦松湖半岛，二手房只看了大朗松湖朗悦，请问广叔这几个楼盘边个楼盘有升值潜力，我打算了投资2-5年卖掉。

回答：你好。环松山湖的大朗和大岭山价值比较高，我的看法：汉邦松湖半岛>香蜜松湖 >松湖朗悦>富基·云山湖镜

提问：1.惠州千花岛2万一方，带装修。在惠州海量的供应下，是否还有投资的空间。2.有米300万，不想太大压力，惠州千花岛129方和广州岭南山畔90左右，哪个更值得投资。3.如果买新房投资，放在那里等升值在卖，还是出租等机会卖？

回答：你好，感谢赞赏。1、千花岛在金山湖边上，河南岸城区比较有价值，除了有外地投资客投资需求，还有本地需求支撑，比郊区的惠阳好，可以考虑，有空间，但需要持有较长时间，但短期由于深圳调控，会有一部分购买需求外溢过来，有一定的涨幅。2、跟广州比的话，更建议广州，岭南山畔可以买。3、看个人资金情况，如果资金不紧张，可以空着，资金紧张可以适当简装出租，以租养贷。

提问：您好～广叔～请问一下～本人在广州海珠区中大～想买一套自住～您有什么好建议吗？子弹400左右～收入不稳定

回答：你好。是首套房吗？可考虑磨碟沙：会展西岸、星品；万胜围：保利天悦花园、雅郡花园

提问：广叔，深圳715新政出来后，是不是买广州比买深圳好了？下一波涨价的是不是轮到广州了？

回答：看情况。如果是深圳工作，刚需，当然买深圳，现在也是捡笋的好时候。如果已经在深圳有房了，被限购了，考虑广州是可以的。现在是广州的大涨前夜，买广州不会错。

提问：您好广叔～因为我在中大布匹市场做事～想找附近的房子～请您赐教

回答：你好。可考虑新港西：顺景雅苑、富景花园、江南新苑；滨江东：蓝色家园、海珠半岛花园、嘉仕花园东区

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