焦点周报·石家庄:市场供应洪峰来临 开发商企业低开快跑

2020年第29周市场综述：供应洪峰 锚点定价

延续上周趋势，当周石家庄市场节奏继续提速，开盘销售或加推新房源动作频繁。焦点研究统计显示，当周全市有7个项目开盘销售或加推新房源，实现商品房实质供应1053套，面积11.89万平方米，两周合计实质供应面积超过15万平方米，下半年首轮供应高潮可能提前至7、8月相交。预计在下周，还将有新增供应加入市场，可形成商品房实质供应规模将超过20万平方米，供应洪峰还将持续到8月中旬。

从成交情况来看，供应洪峰到来并为受到购房需求在价格上的热烈响应，审慎定价、控制套价和低开快跑是当下房企和项目在交易时的“不二法门”，除少数强地段、强品牌项目可在300万元以上的套价上进行适当挑战外，其余项目均抱持落袋为安心态。万科紫台项目“高举高打”风格未变，这与项目定位有关系，但其开盘销售价格也很难成为某些项目寄希望于成为定价“灯塔”的期待。从万科等在2020年上半年的石家庄市场交易规模居前的房企情况来看，在定价上的清醒认知，其理性程度远高于部分全国性或地区性房企。万科紫台至于东南市场，融创都会中心至于东北市场，都将大概率成为定价锚点项目。石家庄市场定价上的弱势状态短时间内无法改变，深圳等近期市场明显过热城市招致当地调控政策升级，更将使各地在房价管控高压之下噤若寒蝉，房企和项目更将感受到这样的压力，这已经为下半年的市场环境定调。然而，在一级市场上，房企和项目拿地扩充土地储备的意愿依然非常积极，且未进驻石家庄市场的房企还在继续其步伐。一级市场秩序也正在重塑，传统的“守地”动作越来越难，即便是一级开发跟进已久，顺利收入囊中难度也在加大，房企的压力正延伸至整个开发环节。

城市面

市高校园区

石家庄市自然资源和规划局《正定新区引进学校项目选址地块控制性详细规划动态维护方案》：调整文正大街以西、安济路以南地块，以及文正大街以东、安济路以南地块，面积2430亩。

焦点研究：两幅地块均位于太行北大街以东、安济路以南，应属市高校园区内规划用地。此次调整大幅增加高等院校用地和公园绿地，并新增医疗卫生用地，为后续市属高校进驻创造条件。

焦点研究对正定新区引进学校项目选址地块规划的解读：

市高校园区已成为当前石家庄政府部门主导的四项投资重点之一，2020年将实现信工学院新校区入驻，并同步启动后续高校进驻相关工作。从此次调规看，文正大街以东、安济路以南新增医疗卫生用地，或为规划河北医科大学新校区；安济路新增轨道交通控制界限，应系为轨道交通二号线远景北延正定县并东延藁城区北部预留条件。通过此次调规，正定新区在既有起步区基础上，向太行北大街以东至藁城区北部规划进一步扩展。焦点研究院综合市场消息显示，除市高校园区规划外，正定新区东部片区还将新增区域型商业项目。上述市场信息对正定新区市场有利好作用。

城市消息

1、中共石家庄市委副书记、市长邓沛然在中电科第五十四所走访调研：大力推进数字产业化，实施数字产业快速兴起行动计划，瞄准5G通信、大数据、云计算、物联网、人工智能、软件服务、区块链等产业，打造高端高新产业新高地；依托中电科第五十四所新一代电子信息技术科技成果转化，共谋共建检测认证基地和高端制造基地，推动卫星通信、卫星导航、空间信息应用、专网通信等技术领域科技成果产业化，并带动上下游产业共同发展，打造数字经济基础元件产业优势聚集区。1、中共石家庄市委副书记、市长邓沛然在中电科第五十四所走访调研：大力推进数字产业化，实施数字产业快速兴起行动计划，瞄准5G通信、大数据、云计算、物联网、人工智能、软件服务、区块链等产业，打造高端高新产业新高地；依托中电科第五十四所新一代电子信息技术科技成果转化，共谋共建检测认证基地和高端制造基地，推动卫星通信、卫星导航、空间信息应用、专网通信等技术领域科技成果产业化，并带动上下游产业共同发展，打造数字经济基础元件产业优势聚集区。

城建面

交通规划

1、中共河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研检查中华大街北延、津石高速公路石家庄段建设：中华大街北延是加快主城区与正定、新乐、行唐等周边县、市融合发展、构建内联外畅交通新格局的重要通道，对优化城市空间布局，促进西北部贫困县稳固脱贫有重大作用；津石高速公路石家庄段是服务京津冀协同发展、完善雄安新区路网的重点基础设施建设工程。

焦点研究：中华北大街北延将在正定县西部新增一条直通主城区的主干道，但当前中华北大街沿线存在大量土地非房地产开发用地，这一片区也是过去和当前石家庄“小产权房”项目的“重灾区”，本轮国土空间总体规划将对这一局面有所突破，但现状小产权房项目几乎没有转正可能性。新城大道北延规划将贯通正定新区北侧的正定高新区，并延伸至与现状机场路连通，对机场南侧综合保税区西侧规划居住区产生积极影响。

2、焦点研究院获取消息显示，石雄城际铁路已完成项目可研报告评审和修编。

焦点研究：石雄城际铁路已完成前期审批第三个阶段。此次获取的市场消息显示，石雄城际铁路无极站拟设于无极县城以北，城北工业区内。此外，正定机场站规划站位存在变数，或放弃下穿机场航站楼新建正定机场西站规划。但位于正定新区以东的正定东站规划未变，且规划有动车停保所，预计部分始发于石家庄的动车组将由此发车。石雄城际铁路尚有三个审批手续需办理，但进度慢于京雄商高铁和雄忻高铁，焦点研究院预计该项目或将于2021年下半年开工建设。

3、中共栾城区区委书记张旭、区长彭勇民调度轻轨选线工作，先后到建华大街规划南口和洨河、南车路、三环立交桥等规划站点进行实地勘察，并听取北京城建院选线方案汇报，自然规划局、装备基地关于裕翔街、建华大街轻轨选线及两侧项目建设等情况汇报：要围绕尽快实现与省会主城区的轨道交通对接，快速带动现代新区发展，确定轻轨选线。一要充分考虑对装备制造产业园带动作用大小，既着眼于当前，又立足于中期和长远发展进行认真研究。二要充分考虑可实施性，既要考虑拆村修路和项目摆布成本，又要考虑资金投入和效益回报率、回报周期等问题。三要充分考虑规划刚性制约和弹性的问题。

2、中共石家庄市委副书记、市长邓沛然调度市高校园区建设工作。石家庄市提出建设市高校园区，明确市属五所高校以全面提升人才培养质量为核心，通过整体搬迁实现优化高校区域布局，推动教育资源重新整合。目前市高校园区建设进展顺利，一期石家庄信息工程职业学院项目37个楼座全部主体封顶，预计2020年9月底交付使用，实现一年规划、一年建设。要进一步加快高校搬迁，提前做好搬迁各项准备工作，明确时间节点，细化分解任务，及时协调搬迁中的问题。

焦点研究：这是两年内规划栾城轻轨线首次公布线路规划实质性消息，北京城建院参与选线显示出栾城轻轨线已进入相对实质阶段。尽管下图栾城轻轨线规划出自2017年，但结合此次消息，显示出栾城轻轨线大致走向并未出现明显变化。焦点研究院结合其他市场消息显示，栾城轻轨线或在规划R2线中，将接续拟于8月开通运营的轨道交通二号线一期嘉华站建设。然而，栾城轻轨线尚无规划审批消息，在国家层面审批的轨道交通第二期规划中，无栾城轻轨线消息。焦点研究院认为，地方政府或将以有轨电车名义，将栾城轻轨线规划送交河北省发改委审批，借此降低审批门槛。栾城轻轨线尽快落地有助于激活装备制造产业园及栾城西片区市场。

区域面

区域消息

1、新华区：《中共石家庄市新华区委巡视整改进展情况通报》：

① 积极协调行洪区规划调整，实现在《石家庄城市防洪规划（2020-2035）》中，将约1029亩土地调整出行洪区。

② 针对基本农田限批、城控圈限规问题，主动同中国城市规划设计研究院进行协作，努力推动新华区重点片区规划和全市新一轮规划相结合。目前，新华区本轮修编城市建设用地37.2平方公里已纳入石家庄市总规修编。

③ 大力推进中央商务区招商各项工作，新签约项目9个，计划总投资107.3亿元，到位资金18.32亿元。

焦点研究：防洪规划系正在修编并审批的石家庄国土空间总体规划重要内容，通过规划修编，调整出行洪区的1029亩土地势必将用于城市建设使用，大致分布于太平河沿线和滹沱河南岸，沿中华北大街、石清路、古城西路分布。此外，新华区的城市建设用地开发体量已经划定，即37.2平方公里，综合新华区面积92平方公里的体量，城市建设用地占比应在40%。但从目前来看，尚无因大郭镇机场搬迁腾退4平方公里迹象。

2、桥西区：中共桥西区区委常委、常务副区长冯磊召开固定资产投资调度会：各办事处要继续对接谋划新项目，加大固定资产投资力度；新增项目要及时上报；每月审核未通过项目要做好核查、沟通工作。

焦点研究：焦点研究院统计显示，2020年1至5月石家庄固定资产投资下降21.1%。其中，作为拉动固定资产投资传统动力的城市基础设施投资下降35.6%。然而，同期房地产开发投资反而上升24.6%，不仅是固定资产投资分项中唯一“翻红”的项目，也是当前拉动固定资产投资的主要动力。这与2020年以来针对鼓励和刺激房地产开发投资出台的政策有显著关系。

3 、鹿泉区：中共鹿泉区区委书记杨国芳主持召开二届区委第124次常委会议，传达全国农村乱占耕地建房问题整治工作电视电话会议精神，要求对历史遗留问题要分步整治、分类处置，坚决遏制新增违法占地建房行为。

4 、藁城区：藁城区召开申办石家庄市旅游产业发展大会筹备工作汇报会。

5 、藁城区：吉林化纤集团计划在藁城经开区布局建设“河北碳谷”。圣亚旅游计划在藁城区“大白鲸计划”项目。

焦点研究：藁城区计划申办2021年的石家庄市“旅发大会”，并表示这是“完善城市基础设施有力抓手”，如申办成功，结合其当年提出的城建计划，与主城区之间新增的两条主干道，以及依托石济客运专线藁城南站规划建设的高铁新区将成为城建投资的重点。

一级市场面

备注：

1、数据来自于中国土地市场网、石家庄公共资源交易网和相关政府部门网站。

2、统计区域范围即石家庄“城四区”（新华区、桥西区、长安区和裕华区）、“新三区”（鹿泉区、栾城区和藁城区）、正定县、正定新区和井陉矿区。

3、“房地产开发用地”包括住宅、商服用地，以及包括上述两类用地性质在内的混合用途地块。

当周土地市场寥有供求，新增供应地块3宗，面积4.41万平方米，约合66亩；其中房地产开发用地1宗，面积1.34万平方米，约合20亩，系住宅用地，位于高新区，应系融创臻园壹號项目后续地块（[2020]068号）。当周2宗地块完成挂牌出让并成交，面积9.23万平方米，约合138亩，成交价5.00亿元，成交单价361万元/亩；其中房地产开发用地1宗，面积4.41万平方米，约合66亩，成交价4.65亿元，成交单价703万元/亩，系住宅用地，位于正定新区，可形成住宅建筑面积8.82万平方米，成交楼面价5274元/平方米，应系万科正定文化村项目后续地块（新区[2020]005号）。此外，当周补充监测到主城区挂牌出让3宗地块，均系房地产开发用地，但其中天同地块（[2020]063号）在补充公告明确规划条件，要求对东侧同馨苑小区进出通道进行规划限制后，在当周宣布撤拍。市场信息显示，该地块原以荣盛参与一级开发，但近期传出有房企有意通过一级市场竞争。目前未知天同地块重新挂牌出让时间，但市场消息显示，该地块年内重新入市可能性大。

当周重点关注地块分布：

重点关注地块：

土地供应明细：

土地成交明细：

二级市场面

房企项目

1、蓝光发展：市场消息称，南二环建通街交汇处东南角东三教地块已出现蓝光发展围挡，据称蓝光发展已与东三教达成合作关系。

2、中梁地产：中梁地产到高邑县考察。

3、保利云上：品牌馆开放。项目面积1.39万平方米，建筑面积4.7万平方米，容积率2.3，绿地率35%，规划五栋6至18层精装修小高层住宅和洋房，可供应255套房源，户型面积80至92平方米两居、128平方米三居和171至188平方米四居，预计2023年底交房。

4、融创中心：二期样板示范区开放，共开放三个样板间，分别是108平方米三室两厅一卫、115平方米三室两厅一卫、151平方米四室两厅两卫。

5、金地阅峯：城市展厅开放。项目规划18栋高层住宅和小高层住宅，户型面积95至140平方米，主打三面宽设计；项目配套2.7万平方米教育资源，市场消息称将引入草场街小学分校。

6、当代府MOMΛ：体验中心、样板示范区开放，开放样板间104平方米三室两厅一卫和117平方米三室两厅两卫。

7、荣盛御府上院：会所品牌战略合作发布会，将引入万拓体育。

8、融创时代中心：石家庄中央商务区与河北省博物院、河北省图书馆就“文化为城市赋能”达成战略合作。

房企项目开盘或加推情况

房企项目获取预售情况

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